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Aeroporto regionalÎ
Porto de Santos Limite de influência - 2 km Limite de influência - 10 km Eixo de circulação Mancha urbana Região Metropolitana Estado de São PauloMG SP O c e a n o A t l â n t i c o Mapa nº Data Título Visão Geral São Paulo Jundiaí Campinas São José dos Campos São Carlos
Condomínios empresariais, segundo localização e relações de proximidade
Base Cartográfica: IBGE Fonte: Pesquisa direta Elaboração: Rodolfo Finatti
Projeção de Mercator
(Eixos de mais longo alcance nas regiões metropolitanas)
( > 100 mil habitantes) Legenda Fontes Bragança Paulista Mogi-Guaçu Itu Rio Claro Araraquara Limeira Santos (72 condomínios se localizam dentro desta área de influência)
(19 condomínios se localizam dentro desta área de influência)
0 20 40 80km Ribeirão Preto Sorocaba Itapetininga Piracicaba Outubro - 2011 2 37 Taubaté Pindamonhangaba
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Apesar de escolhidas apenas com base nas evidências empíricas, agentes imobiliários entrevistados afirmaram ser conservadora a distância de 2 km em relação aos eixos de circulação rodoviários. O aeroporto, por sua importância maior em relação ao comércio internacional, bem como por ser um objeto técnico de maior exclusividade no território, recebeu uma área de influência de 10 km, a nosso critério.
Dessa forma, é possível visualizar, como quadro geral no qual se inserem os condomínios empresariais, seu relacionamento com os principais objetos técnicos do território que, na realidade atual do Estado de São Paulo, correspondem às mais eficazes possibilidades de circulação. Os condomínios empresariais se articulam fortemente a estas linhas e pontos existentes no território, sendo esta articulação com a fluidez territorial uma de suas características emblemáticas.
Os eixos de circulação contemplados para definição da classificação pela fluidez territorial foram rodovias escolhidas sob a premissa de serem as mais importantes e estruturadoras do território paulista. Estas rodovias poderiam ser enquadradas no mesmo contexto em que E. Sposito argumenta que participariam de eixos de crescimento econômico no Estado de São Paulo, associados a processos ainda mais complexos:
[...] o eixo de crescimento econômico que se configura como instrumento e objeto de política regional, induz a localização industrial por se tornarem territórios preferenciais que estruturam (e se estruturam) as cidades e as relações entre as cidades na rede urbana. (2011, p.257)
A partir dos limites de influência de 2 km considerando cada um dos eixos de circulação selecionados para análise, aferimos que 72 dos 113 condomínios empresariais, representando 64% dos condomínios estudados, encontram-se inseridos dentro deste limite, um número que demostra a importância destes objetos técnicos permissivos de circulação orientando a ação imobiliária.
Independentemente das relações de distância, assumidas porque é preciso estabelecer um critério, nos parece uma relação muito importante a que os agentes imobiliários procuraram estabelecer com a circulação. Historicamente, os custos de transferência entre insumos e mercadorias sempre desempenharam um parâmetro importante no padrão de localização das indústrias. O que verificamos é que a fluidez territorial se apresenta no mesmo nível de importância quando as ações imobiliárias precisam se antecipar a estas decisões ou mesmo tendem a orientá-las por meio da propaganda e da criação de uma psicosfera favorável, como verificaremos nos dois capítulos posteriores.
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Não é apenas a circulação rodoviária – padrão predominante no Brasil – que importa para os agentes imobiliários, também os aeroportos são pontos de grande interesse no território. Por meio do geoprocessamento, pudemos verificar que 19 dos 113 condomínios empresariais, o que representa 17% dos condomínios estudados, estão fortemente articulados aos aeroportos internacionais. Essa é uma demanda ainda mais próxima ao período atual se pensarmos no uso corporativo do território, que se identifica com a mundialização do capital e a realização de atividades econômicas voltadas ao comércio internacional. Nesse sentido, a área de 10 km ao redor dos aeroportos seria privilegiada para implantação de condomínios empresariais, tanto para a produção quanto para os serviços, pois nos condomínios de galpões modulares existem muitos operadores logísticos para os quais a proximidade com o aeroporto representaria grande valorização do condomínio.
Os condomínios empresariais localizados no limite de 2 km a partir dos eixos de circulação, ou ainda os condomínios empresariais localizados no limite de 10 km a partir dos aeroportos internacionais poderiam ser considerados, portanto, condomínios empresariais de
alta fluidez territorial.
É possível ainda mesclar estas duas condições para evidenciar alguns promotores que conseguem combinar esses dois fatores na localização de seus empreendimentos; dessa forma, encontraríamos o número de 11 empreendimentos, ou 10% dos condomínios empresariais estudados. Para essa categoria de maior exclusividade sugerimos a denominação
condomínios empresariais de altíssima fluidez territorial.
Por outro lado, a localização de um pequeno conjunto de condomínios empresariais não se associou a nenhuma das condições anteriormente propostas. Aos empreendimentos desse pequeno conjunto optamos por sugerir a denominação de
condomínios empresariais de média fluidez territorial. Neste caso, totaliza-se 22 condomínios
empresariais, o que representa 20% dos condomínios estudados na pesquisa.
Importante ressaltar a escolha do termo “média” para qualificar a fluidez territorial de que estes empreendimentos usufurem. Longe de se localizarem em pontos isolados ou sem acesso aos eixos de circulação, se localizam em rodovias secundárias para a estruturação das regiões metropolitanas, ou mesmo em vias de acesso de menor porte, mas que imediatamente conduzem até os eixos principais que foram evidenciados. Estes empreendimentos dispõem de uma fluidez territorial média apenas em razão da comparação àqueles que se encontram no limite delimitado de até 2 km, os quais seriam os mais privilegiados, mas os de média fluidez territorial também possuem acesso aos eixos principais considerados.
Já evidenciados os critérios e alguns resultados, é possível organizar a classificação por meio da fluidez territorial e suas ocorrências (Quadro 4).
QUADRO 4.
Classificação dos condomínios empresariais segundo, fluidez territorial e ocorrência, em 2011
Tipo Características (em número) Ocorrência Ocorrência (%)
Média fluidez
territorial Localizado além de 2 km de um eixo de circulação estruturador 22 20%
Alta fluidez territorial eixo de circulação estruturador Localizado até 2 km de um
ou até 10 km de um aeroporto 80 70%
Altíssima fluidez territorial
Localizado até 2 km de um eixo de circulação estruturador
e até 10 km de um aeroporto 11 10%
Fonte: elaboração do autor com base em análise espacial por geoprocessamento, 2011.
Os números relacionados aos condomínios empresariais de alta e altíssima fluidez territorial apontam para a relevância da fluidez na interpretação destes empreendimentos, e para evidências de como as ações imobiliárias se aproveitam destas redes técnicas que permitem fluidez territorial.
Alguns apontamentos sobre estes tipos podem ser feitos. Em relação aos condomínios de altíssima fluidez territorial, por exemplo, são primordialmente condomínios de galpões modulares (dez condomínios de galpões modulares e um condomínio horizontal de escritório), que optam por se localizar em proximidade aos aeroportos em função da transferência de cargas.
Por outro lado, se considerarmos os condomínios de alta fluidez territorial apenas por meio do corte de 10 km em relação ao aeroporto, verificamos que sua manifestação é também bastante específica: são oito condomínios empresariais, dos quais apenas um é condomínio de galpões modulares e sete são condomínios horizontais de escritórios. Ou seja, os promotores imobiliários dos condomínios de escritórios também racionalizam sua localização em função das relações internacionais das empresas, obtendo localizações próximas aos aeroportos internacionais. Estes sete, que representam 42% do total dos condomínios de escritórios, estão todos circunscritos à área de influência de 10 km específica do aeroporto de São Paulo – Congonhas, mas não se constituem em condomínios de altíssima
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fluidez territorial de acordo com o quadro, pois seu interesse não é articulação com as rodovias, mas com as principais vias de circulação intraurbanas no município de São Paulo, o que vem ao encontro da constituição de uma metrópole informacional e voltada para os serviços mais sofisticados do período atual. Esta forte proximidade com o Aeroporto de Congonhas articula escalas de maneira mais eficaz. Insere os condomínios de escritórios em uma localização que almeja facilitar o deslocamento dos empresários ou funcionários dos escritórios ali instalados para o embarque nas rotas internacionais.
Em relação aos condomínios empresariais mistos, podemos verificar que a natureza de sua implantação pautada no loteamento de superfícies mais extensas em relação aos demais tipos pode significar maior dificuldade em dispor de níveis de fluidez elevados. Apenas nove condomínios mistos, que representam 53% do total deste tipo de condomínios, estão em uma condição de alta fluidez territorial. Nenhum dos condomínios mistos possui altíssima fluidez territorial.
Esta relação é diferente se pensarmos nos condomínios de galpões modulares, pois 56 condomínios deste tipo estão na condição de alta fluidez territorial, representando 71% do total dos condomínios de galpões. Além disso, neste conjunto, dez estão em condição de altíssima fluidez territorial, como já destacado.
Em relação aos empreendimentos que dispõem de média fluidez territorial predominam os condomínios de galpões modulares, em números absolutos. São vinte e dois condomínios de galpões, em contraposição a nove condomínios mistos e apenas três condomínios de escritórios. Contudo, proporcionalmente aos seus tipos, os condomínios empresariais mistos são os que, de forma preponderante, estão na condição de média fluidez territorial: 47% são condomínios empresariais mistos, 29% são condomínios de galpões modulares e 18% são condomínios horizontais de escritórios.
A relação de proximidade entre os condomínios e as redes técnicas do território está, como podemos verificar, atrelada aos condomínios empresariais segundo seu tipo, o que também influencia as próprias ações dos agentes imobiliários e sua intencionalidade. A classificação dos condomínios pela fluidez territorial indica a racionalidade consubstanciada a estas implantações, que num momento posterior irão também orientar as decisões locacionais de unidades industriais e também de serviços.
1.5. Chegando a uma definição
O surgimento de um grande número de empreendimentos em curto período de tempo, ao que se acompanha ainda a existência de empreendimentos em implantação que não foram inseridos no banco de dados desta pesquisa, justifica a necessidade de uma reflexão sobre o objeto. Para isso, a proposta é a construção de uma noção própria sobre os condomínios empresariais, somando-se as referências preliminares sobre este fenômeno ao conhecimento adquirido junto à pesquisa empírica realizada.
Partiremos da interpretação da intencionalidade, conceito que permite identificar, imbricados, o agente e a natureza da ação que o mesmo realizou. A este respeito, Santos ressalta:
[...] o produto já está contido no ato produtivo e, assim, a faculdade da consciência que torna possíveis as suas ações produtivas consiste em estar sempre fora dela mesma. Desse modo e como consequência da intencionalidade, encontramo-nos desde o indício implicados na ‘trama das coisas’. (2004 [1996], p.91)
Para Santos, a interpretação da intencionalidade permite uma releitura crítica das relações entre os objetos e as ações, sendo esta “[...] eficaz na contemplação do processo de produção e de produção das coisas, considerados como um resultado da relação entre o homem e o mundo, entre o homem e o seu entorno” (2004 [1996], p.90). Esta relação demonstra também o caráter geográfico que se encontra associado a este exercício de interpretação.
Portanto, o critério principal para construção desta noção é a identificação da intencionalidade associada aos condomínios empresariais, para com isso identificar igualmente o que está na essência do processo de sua produção. Na condição de critérios também importantes, pensados sem a rigidez de uma hierarquia entre eles, estão: o conteúdo técnico, a relação sítio-posição geográfica dos empreendimentos como expressão de sua localização e, também, o significado jurídico do condomínio. Antes de apresentarmos uma possível definição iremos comentar cada um destes critérios.
Como técnica, entende-se uma forma de relação entre o homem e a natureza na condição de “[...] conjunto de meios instrumentais e sociais, com os quais o homem realiza sua vida, produz e, ao mesmo tempo, cria espaço” (SANTOS, 2004 [1996], p.29). Além disso, a técnica fornece também uma leitura do tempo, que se torna por meio desta empiricizado e indicativo do período ao qual remete. Especialmente no período atual,
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encarado como técnico-científico-informacional, os objetos técnicos já nascem carregados com ciência e informação, essa última podendo ser considerada como “[...] vetor fundamental do processo social e os territórios são, desse modo, equipados para facilitar sua circulação” (idem, p.239).
Além disso, para entender os condomínios empresariais a partir da Geografia é imprescindível compreender a racionalidade que define sua localização e distribuição geográfica. É dessa forma que se pode refletir, ao mesmo tempo, sobre a razão para que esses objetos geográficos estejam onde estão e não em outra localização.
Uma das possibilidades de desvendar esta racionalidade vem da compreensão de uma determinada localização associada aos empreendimentos. É preciso apontar que, quando se fala em localização, não se objetiva descobrir um par de coordenadas geodésicas, mas uma localização que se dá em relação direta com o espaço em seu conjunto, e não apenas com sua geometria.
A este respeito, Santos propõe a localização como “[...] um momento do imenso movimento do mundo, apreendido em um ponto geográfico” (1985, p.2). Ou seja, as localizações humanas são dotadas de intencionalidade, e a partir delas se pode interpretar os acontecimentos e os processos. Dessa forma, passa-se de uma localização geométrica para uma localização que tem muito mais um critério posicional, ou seja, de correlação entre os objetos que, distribuídos, compõe o espaço, junto às ações. Como afirma Dolfuss:
Localizar consiste em indicar as coordenadas geodésicas (latitude, longitude, altitude), mas consiste sobretudo em definir o sítio e a posição [...] O estudo da localização, feito através do sítio e da posição, leva ao reconhecimento
dos sistemas que organizam o espaço. (1973, p.18 – grifo nosso)
A noção que se deseja construir sobre os condomínios empresariais deve estar principalmente comprometida com uma descrição ou explicação que remeta ao sistema que é formado por estes empreendimentos. Para a análise dos condomínios empresariais, evidentemente, o estudo da posição é mais relevante para que se chegue a uma determinada situação geográfica relacionada aos empreendimentos.
Em algumas entrevistas, os incorporadores imobiliários chegaram a declarar que o relevo é um fator muito importante para definir sua implantação. Todavia, o mais comum é que só se considere áreas planas e com pequena declividade, pois a movimentação de terra é um processo bastante oneroso.
A posição, por sua vez, possui um peso maior para definição da situação geográfica dos condomínios empresariais, pois assim como há critérios objetivos que permeiam a implantação de uma unidade industrial isoladamente, alguns destes são também considerados na ação dos promotores imobiliários. Em outras palavras, a relação dos condomínios empresariais com outros objetos técnicos que compõem o território tende a ser mais importante do que as características do sítio.
Dois destes critérios objetivos, influentes na localização dos empreendimentos, seriam: a proximidade com a força de trabalho (e isso pode ser considerado em diferentes níveis de formação intelectual) e a fluidez territorial a partir da proximidade com importantes eixos de circulação rodoviários. Estas são duas condições relevantes que se associam à posição geográfica dos condomínios empresariais se for tomada uma escala regional, como as áreas metropolitanas do Estado de São Paulo e toda a mancha urbana adjacente que pode ser considerada contígua destas áreas.
Para demonstrar esta situação geográfica, o que foi apresentado no mapa 1 permite facilmente correlacionar com a nuvem de pontos formada pelos empreendimentos, as áreas urbanas mais importantes desta região e também os eixos de circulação rodoviária aos quais os empreendimentos se associam diretamente.
Também importante, o significado jurídico do condomínio é um elemento central para compreendermos os condomínios empresariais. Condição já destacada no texto de Lencioni (2011), o termo “condomínio” relacionado a qualquer tipo de condomínio imobiliário não é expressão de uma realidade territorial, mas de uma realidade jurídica que evidencia a existência de copropriedade.
Deste ponto de vista, é importante destacar a diferença entre o estabelecimento de condomínios e loteamentos fechados. Como tratamos conjuntamente a prática de venda de lotes para empresas ou outros especuladores em terrenos fechados e também o aluguel de unidades em edificações prontas, é preciso ser feita uma ressalva sobre essas duas possibilidades de implantação. Seguindo artigo de Miño e Sposito sobre esta questão jurídica, a diferenciação pode ser assim descrita:
El condomínio horizontal no implica la subdivisión del terreno original, puesto que lo que se comercializa son las casas que constituyen las unidades autónomas del condomínio, integrandose a ellas el terreno destinado al jardìn individual. En el caso de los loteos o urbanizaciones cerradas, el terreno original es subdivido en lotes independientes, los cuales son comercializados individualmente. (2003, p.40)
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No caso dos condomínios empresariais mistos – que também poderiam ser chamados loteamentos empresariais fechados – a prática é a da venda de lotes individualizados em um terreno fechado no qual, posteriormente, o comprador irá instalar suas infraestruturas físicas e usufruir do compartilhamento de serviços disponível no loteamento. Por outro lado, no caso dos condomínios de galpões e de escritórios as infraestruturas já construídas são alugadas. É nesta última ocasião que a compreensão de condomínio, pela lei, parece se realizar3.
Mesmo com essa possível contradição no aspecto jurídico, que pode acarretar inclusive uma interpretação ambígua do termo que genericamente empregamos – “condomínios empresariais”, não podemos deixar de lado, na compreensão geral desta pesquisa, os loteamentos fechados em detrimento de estudar apenas os condomínios, ou vice- versa. Em primeiro lugar, os três tipos de empreendimentos estudados influenciam na localização das atividades econômicas, na configuração do território e na urbanização, e podem ser vistos em comum por conta de sua natureza imobiliária. Em segundo lugar, nossa preocupação é a relação entre a produção imobiliária e a localização das atividades industriais, que ocorrem nos loteamentos e/ou nos condomínios produzidos por esta ação imobiliária. Por fim, a compreensão conjunta destas diferentes expressões jurídicas se faz necessária em razão da própria diversidade de situações que ocorrem nos condomínios empresariais mistos: a compra dos lotes pode se dar, também, por outro agente imobiliário que fará, dentro do condomínio empresarial misto, um empreendimento especulativo. Já identificamos, nesse caso, tanto galpões modulares quando edificações para salas de escritório voltadas para o aluguel, nos mesmos moldes dos demais tipos de condomínios empresariais.
Apesar destas diferenças, cremos que estamos diante de uma mudança importante no que diz respeito aos agentes capazes de influenciar ou mesmo determinar a localização de atividades econômicas, em especial a atividade industrial. Doravante, como ressaltam Miño e Sposito: “[...] consideramos que en ambos casos se coloca em discusión la relación entre la ciudad pública y la ciudade privatizada, contribuyendo significativamente a la privatización de espacios y a la fragmentación física y social del território urbano” (2003, p.40).
A realidade territorial dos condomínios empresariais, para estabelecer um contraponto com a realidade jurídica, pode ser identificada na paisagem ou na relação que estes espaços estabelecem com a urbanização, com as atividades de produção, circulação e
3Existem duas leis federais que regulamentam essas diferentes práticas: 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e
consumo bem como, evidentemente, com os fluxos que ativam junto a outros pontos do território.
O que precisamos indicar ao falar do conteúdo jurídico dos condomínios empresariais é a disponibilidade de usufruir de infraestruturas prontas e também a divisão de gastos entre as empresas que dele participam, por meio justamente da relação que se estabelece, de copropriedade.
Por fim, tendo já contemplado este conjunto de variáveis, bem como feita a ressalva sobre a constituição jurídica, nos parece adequado definir os condomínios