2. PRODUÇÃO IMOBILIÁRIA HABITACIONAL EM CURITIBA, 2010-2018
2.4 AGENTES E PRODUTOS IMOBILIÁRIOS EM CURITIBA
Segundo Beatriz Tone, os movimentos dos agentes mercado imobiliário tem como fato
relevante o “crescente domínio da lógica financeira sobre a produção imobiliária no Brasil”
(TONE, 2010, p.49). A mobilidade do capital financeiro em busca de valorização, ao mesmo
tempo que desconcentra o controle das empresas em ações e cotas de participação, fornece um
montante de recursos que permite a concentração da propriedade da terra por essas mesmas
empresas e a redefinição de suas estratégias de atuação. Para Rufino (2013), o volume de capital
injetado nas incorporadoras após a primeira oferta pública de ações levou praticamente à
configuração de novas empresas, dado o aumento na sua capacidade de produção. O cenário
favorável ao setor permitiu que, entre 2005 e 2007, as empresas captassem cerca de 12 bilhões
de reais, consolidando o ramo imobiliário como uma importante área do mercado financeiro.
Uma notícia de 2008 da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) com o
título “Empresas invadem Curitiba com potencial de vendas de R$ 1,3 bi”
44afirma que
12 das 27 grandes empresas que abriram seu capital e foram ao mercado de ações fazer captações entre 2006 e 2007 desembarcaram na cidade com grandes projetos. [...] "O primeiro sinal deste aquecimento foi o aumento absurdo no preço dos terrenos com casos em que o valor está batendo em R$ 2 mil/m², mais do dobro do que era pedido há alguns anos", conta o presidente do Sinduscon-PR, Hamilton Pinheiro Franck. Segundo o Sinduscon-PR, o volume liberado pela Prefeitura de Curitiba para novas construções em 2008 - janeiro a junho - atingiu 1,46 milhão de m², um aumento de 73% em relação ao mesmo período em 2007. [...] As empresas estão desembarcando com novos conceitos, ou mesmo para trabalhar em setores tradicionais para todas as faixas: desde empreendimentos econômicos até projetos milionários.
Ao falar sobre o domínio das grandes incorporadoras, Rufino (2013) afirma que a
capitalização das empresas e a busca por crescimento contínuo resultaram em fusões, aquisições
e parcerias; estratégias que se tornaram práticas correntes no setor. As parcerias com empresas
menores, localizadas em outros estados ou especializadas em nichos específicos foram adotadas
visando a ampliação da área de atuação e da produção das grandes empresas. Além disso, a
inserção em um novo mercado com parceiros locais acelera a percepção da cultura do lugar e
reduz os riscos da operação
45.
A explosão imobiliária no período até 2014 resultou em aumento do número de
investidores, do porte dos empreendimentos e das estruturas jurídicas para sua realização.
44 Disponível em: http://www.sindusconmt.org.br/noticia/empresas-invadem-curitiba-com-potencial-de-vendas-de-r-13-bi/1244
45 Parcerias tornaram-se um bom negócio para construtoras. Disponível em:
Matéria na revista Imóvel Magazine
46cita a Sociedade de Propósito Específico (SPE) como a
melhor opção para captar recursos de investidores que participarão do negócio, pois ela limita
a possibilidade de prejuízos em outras esferas patrimoniais que não as subscritas nas cotas
sociais da SPE. É ainda citada como forma de captação de investidores a Sociedade em Cotas
de Participação (SCP). Já para a estruturação de empreendimentos entre empresas são elencadas
as associações através de Consórcios ou Joint Ventures. A matéria conclui destacando as
expectativas de ganho dos envolvidos:
a adequada escolha da estruturação societária do empreendimento será de fundamental importância para o sucesso na captação de recursos dos investidores e/ou de empresas parceiras, de modo a atingir as expectativas de todos os participantes do negócio imobiliário.
Segundo Shimbo (2010), atuar no segmento econômico – que se tornou o “grande
filão” do setor – era novidade para muitos grupos do mercado imobiliário. Portanto, além de
buscar parcerias, algumas empresas criaram “subsidiárias ou segundas linhas” para atenderem
exclusivamente esse nicho do mercado. São exemplos a Cyrela, que atua nos segmentos alto
padrão/luxo
47e adota a marca Living nos seus empreendimentos de padrão médio; a Gafisa,
que comprou a Tenda para atuação no mercado de menor poder aquisitivo, unindo-a com a Fit,
sua marca anterior voltada à baixa renda
48; e a Plaenge, que atua no mercado “premium” e usa
a marca Vanguard Home para atender ao público jovem
49.
Dado esse cenário, a identificação da autoria dos empreendimentos resultou em uma
tarefa árdua. Constatou-se na pesquisa realizada que as empresas de capital aberto que
começaram a atuar em Curitiba se aliaram a parceiros locais. São exemplos a joint venture
firmada em 2007 entre a PDG e a LN Empreendimentos Imobiliários, que resultou na venda do
grupo local para a PDG em 2010
50; a joint venture iniciada em 2005 entre a Thá (que atua nos
segmentos A e AB) e a Rossi (com capital aberto e atuação nas faixas AB, B e C)
51; a parceria
no período 2007-2015 entre a Cyrela (São Paulo), a Goldstein (Porto Alegre) e a Dória, atual
46A estruturação societária do empreendimento imobiliário. Revista Imóvel Magazine, Fev/Mar 2014. 47 Conforme informação no site da empresa: https://www2.cyrela.com.br/sobre/a-cyrela
48 Mesmo com a fusão das empresas em 2008, a Gafisa manteve o capital da Tenda aberto. Assim, as duas empresas
têm ações na Bolsa de Valores de São Paulo. In: Gafisa adquire o controle da Tenda, Folha de São Paulo,
02/09/2008. Em: https://www1.folha.uol.com.br/fsp/dinheiro/fi0209200821.htm
49 Conforme descrição no site do grupo: https://www.plaenge.com.br/Grupo-Plaenge
50 Ressalta-se que a joint venture PDG/LN atraiu o fundo Kinea, que investiu em 5 projetos com as empresas em
2009. Os projetos desenvolvidos pela joint venture superaram R$ 1 bilhão de valor de venda até 2010.
Informação disponível em: https://www.invescon.com.br/invescon---quem-somos.html
MDGP, de Curitiba
52; e a associação entre a incorporadora Helbor, de São Paulo – com capital
aberto mas gestão ainda familiar – e a RA Empreendimentos, de Curitiba
53.
Outro caso é a parceria existente desde 2006 entre a Monarca, de Curitiba, e a
incorporadora paulista Stuhlberger, que por sua vez mantém uma joint venture com a
construtora Tecnisa. Juntas, as três desenvolveram diversos empreendimentos em Curitiba,
além da Monarca realizar empreendimentos “solo”. Em matéria de 2013 na revista Imóvel
Magazine
54, o diretor da Monarca, Seme Raad Filho, afirma: “quando tivemos essa percepção
do desenvolvimento do mercado local, não houve dúvidas de que gostaríamos de somar
expertisecom a Stuhlberger”. A reportagem de Thabata Martin cita que, na época (2006/2007),
Curitiba despontava como “centro das atenções com potencial de crescimento imensurável.
Despontavam por aqui players de relevância nacional e o cenário começou a ganhar, além de
um novo ritmo, novos contornos.” As parceiras Monarca, Stuhlberger e Tecnisa contaram com
a assessoria da empresa de pesquisa Brain para orientar seus lançamentos, chegando a alterar a
fachada pensada para o Residencial Silva Jardins (concluído em 2012 com 146 apartamentos)
para uma mais convencional. O diretor da Stuhlberger, Vitor Wjuniski, ressalta a importância
do parceiro local para compreender o mercado:
A cidade mudou muito desde que vim para cá, mas eu me considero estrangeiro até hoje, e acho que isso é bastante saudável. A questão é ter em mente que nunca vou poder exportar uma solução de São Paulo para cá. Não existe o copiar e colar. [...] Eu faria um quatro dormitórios em quase todos eles [terrenos lindos de Curitiba], mas daí eu escuto do Seme que não dá.
Ainda nesse movimento de articulação entre agentes financeiros e imobiliários, o
grupo Thá, marca tradicional de atuação no mercado de Curitiba, composto por imobiliária,
construtora e incorporadora, teve 80% de seu controle vendido para o fundo Equity
International em 2012. Reportagem da revista Isto é Dinheiro
55na época da compra da Thá
pelo fundo do investidor Sam Zell cita que
O americano assume o controle da paranaense Thá, de olho no boom imobiliário na região Sul [...] com a Thá, Zell se credencia para ser um competidor destacado em um mercado em franca expansão [...] no caso específico da construção civil, o cenário é especialmente favorável. Dados da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário mostram a existência de uma demanda forte em todos os segmentos.
52 Disponível em: http://www.mdgp.com.br/quem-somos/
53Com as bençãos do dono. Revista Imóvel Magazine, Edição 48, 2017.
54Nada de especulação, o negócio é investir aqui. Imóvel Magazine, out./nov. 2013.
55Zell está de volta. Isto é Dinheiro, 13/04/2012. A reportagem também informa que o fundo havia investido anteriormente na Gafisa e na BR Malls. Disponível em:
O potencial do mercado imobiliário fora do eixo Rio-São Paulo é reforçado na mesma
matéria por Ricardo Gonçalves, coordenador do curso de negócios imobiliários da Fundação
Armando Álvares Penteado (FAAP). Segundo ele “as empresas locais não contam com capital
suficiente para explorar todo o potencial desses mercados emergentes. A chegada de Zell ao
Paraná mostra que a região Sul está entrando no radar dos grandes investidores.” A reportagem
diz ainda que o braço de incorporação do grupo Thá contava na época com uma carteira de
terrenos avaliada em R$ 2 bilhões, com ativos no Paraná e em Santa Catarina.
Ao que parece, Sam Zell chegou atrasado. O cenário de euforia se alterou com os
primeiros sinais da crise do setor, e as incorporadoras com capital aberto, que precisavam
entregar resultados aos acionistas, passaram por maus momentos. Matéria de 2013 na revista
Exame
56afirma que “o aquecimento da indústria levou a atrasos nas obras, uma maior
alavancagem e margens reduzidas”. O resultado desta combinação foi a forte queda das ações
e da reputação da indústria, e a saída encontrada pelo setor foi reduzir o número de lançamentos.
Em 2011, a Gafisa teve o 3º maior prejuízo entre as empresas de capital aberto da América
Latina, segundo a consultoria Economatica
57. A Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário
(CCDI) e a Brookfield fecharam capital em 2012
58e 2014
59, respectivamente, após sucessivos
prejuízos. A PDG, maior incorporadora do país em 2010, entrou com pedido de recuperação
judicial em 2017, por conta de dívidas com Itaú, Bradesco e Santander
60. Em 2016 a família
Thá recomprou sua participação na empresa
61, que, no entanto, está em recuperação judicial
por conta de dívidas assumidas na época de seu controle pelo fundo Equity International
62.
56O quão descontadas estão 14 construtoras na bolsa. Exame, 23/05/2013. Em:
https://exame.abril.com.br/mercados/o-quao-descontadas-estao-14-construtoras-na-bolsa/
57 Empresas brasileiras dominam ranking de prejuízo na América Latina. UOL Economia, 20/04/2012. Em: https://economia.uol.com.br/noticias/redacao/2012/04/20/empresas-brasileiras-dominam-ranking-de-prejuizo-na-america-latina.htm
58Camargo Corrêa vai fechar o capital da CCDI, seu braço imobiliário. Valor Econômico, 19/03/2012. Em: https://valor.globo.com/empresas/noticia/2012/03/19/camargo-correa-vai-fechar-o-capital-da-ccdi-seu-braco-imobiliario.ghtml
59 Brookfield confirma avaliar emissão de ações e fechar capital. Estado de São Paulo, 27/01/2014. Em: https://economia.estadao.com.br/noticias/geral,brookfield-confirma-avaliar-emissao-de-acoes-e-fechar-capital-acao-dispara,176373e
60Projeto da PDG para voltar a lançar empreendimentos esbarra em bancos. Estado de São Paulo, 26/03/2018. Em: https://economia.estadao.com.br/noticias/geral,projeto-da-pdg-para-voltar-a-lancar-empreendimentos-esbarra-em-bancos,70002242231
61Sam Zell vende participação em incorporadora do Paraná. Fusões e Aquisições, 24/11/2016. Em: https://fusoesaquisicoes.blogspot.com/2016/11/sam-zell-vende-participacao-em.html
62Grupo Thá fecha acordo de recuperação judicial. G1 Paraná, 04/11/2019. Em:
https://g1.globo.com/pr/parana/noticia/2019/11/04/com-divida-de-sete-anos-grupo-tha-fecha-acordo-de-recuperacao-judicial.ghtml
Em uma matéria da Gazeta do Povo sobre grandes empreendimentos residenciais com
atraso nas obras
63, boa parte deles lançados entre 2007 e 2009, o presidente do Sinduscon-PR
chamou o período de “canto da sereia para o setor. [...] o que se lançava vendia”. No entanto, o
grande número de canteiros na cidade, com a chegada das incorporadoras nacionais, fez com
que todas as empresas tivessem dificuldades com mão-de-obra e material
64. Com o capital
imobilizado nas obras, muitas empresas ficaram sem liquidez. Para o professor João Lima Jr.,
do Núcleo de Real State da Escola Polítécnica da USP, as parcerias firmadas tiveram ainda
problemas de escala e de administração, o que dificultou o controle das obras e a formatação
dos preços.
A identificação das incorporadoras responsáveis pela produção analisada nessa
pesquisa não teve como objetivo avaliar a produção de cada empresa separadamente e nem
apresentar um retrato exato dos números de cada uma delas, dada a série de parcerias e SPEs
existentes. A intenção foi encontrar as principais responsáveis pelo volume de unidades gerado
em Curitiba e verificar semelhanças e diferenças na atuação dos diferentes perfis de empresas:
as maiores, com abrangência nacional e capital aberto na Bovespa; as grandes, porém com
capital fechado e atuação em escala regional/nacional; e as de atuação local, muitas das quais
tem um público-alvo específico de maior renda.
A busca pela autoria dos empreendimentos habitacionais concluídos foi feita a partir
do campo “firma construtora” existente nos CVCOs, porém nem sempre preenchido nos
relatórios disponibilizados pela SMU/PMC. Essa informação foi revisada e complementada
através de consultas a periódicos e aos sites de construtoras e incorporadoras na internet, e ao
fim foram elencadas 250 empresas com atuação em Curitiba no período A identificação do
incorporador não foi possível em 353 empreendimentos (cerca de 30% dos 1.115 pesquisados),
mas os de maior porte tiveram essa informação encontrada, tanto que os não identificados
somam apenas 10% das unidades produzidas.
No caso de empresas com marcas diferentes para atuação em nichos de mercado, como
Cyrela/Living, Gafisa/Tenda e Plaenge/Vanguard Home, optou-se por considerar a produção
total do grupo nessa investigação. Há também casos de associação entre duas ou mais empresas
para execução de um projeto, e a opção de pesquisa foi elencar a incorporadora de maior
63O “boom” das construções atrasadas. Gazeta do Povo, Economia, 30/09/2012. Disponível em:
https://www.gazetadopovo.com.br/economia/o-boom-das-construcoes-atrasadas-1dyyuerlmmctzksrx91n3fh3i/
64 As reclamações relatadas após a entrega dos empreendimentos, descritas no subcapítulo 3.3, indicam que esses problemas refletiram na baixa qualidade de parte das construções do período.
relevância
65como autora principal para as análises apresentadas na sequência. O mesmo critério
foi adotado no caso das parcerias entre empresas locais e nacionais.
O resultado desse levantamento mostra que 57% das empresas que atuaram em
Curitiba entre 2010-208 tiveram uma produção pequena, de até 100 unidades habitacionais
verticais ao longo de 9 anos. De forma oposta, 62% das unidades habitacionais concluídas no
período foram realizadas por apenas 13% das empresas identificadas, sendo que um terço das
76.510 unidades foi produzido por apenas 7 empresas, em 118 empreendimentos diferentes
(tabela 5). Constata-se assim que, à semelhança de outras cidades, houve, no período estudado,
uma concentração da produção imobiliária de Curitiba em algumas incorporadoras.
Tabela 5 – Empresas por unidades residenciais verticais concluídas no período 2010-2018
Fonte: A autora (2020), a partir de dados dos CVCOs (PMC/SMU) e pesquisa em periódicos/internet.
Tabela 6 – Empresas por empreendimentos finalizados no período 2010-2018
Fonte: A autora (2020), a partir de dados dos CVCOs (PMC/SMU) e pesquisa em periódicos/internet.
Essa concentração é reforçada ao se observar, na tabela 6, que apenas 11 empresas
concluíram mais de 10 empreendimentos no período. Juntas, elas produziram 187 projetos que
somam mais de 24.000 unidades residenciais verticais. Ao mesmo tempo, 118 empresas
65 Foram consideradas mais relevantes as empresas com capital aberto, depois as com atuação nacional ou regional e por fim as de atuação local. Esse critério vale para as tabelas e gráficos apresentados, mas a Base de Dados, disponível no Apêndice 2, cita todas as empresas identificadas como parceiras em cada empreendimento.
Produção 2010-2018 Empresas Empreend. Ud. Resid % Ud. Resid. % Empresas
até 100 unid resid 142 197 5.465 7% 57%
101 - 500 unid resid 76 291 15.758 21% 30% 501 - 1.000 unid resid 19 110 13.395 18% 8% 1.001 - 2.000 unid resid 6 46 9.171 12% 2% > 2.000 unid resid 7 118 25.219 33% 3% sem informação 353 7.502 10% Total 250 1.115 76.510 100% 100%
Produção 2010-2018 Empresas Empreend. Ud. Resid % Ud. Resid. % Empresas
até 1 empreendimento 118 118 6.830 9% 47% 2 - 3 empreendimentos 67 163 9.711 13% 27% 4 - 10 empreendimentos 54 294 28.197 37% 22% 11 - 20 empreendimentos 8 113 14.212 19% 3% > 20 empreendimentos 3 74 10.058 13% 1% sem informação 353 7.502 10% Total 250 1.115 76.510 100% 100%
produziram apenas um empreendimento cada, cuja soma de unidades representa apenas 9% do
total produzido. As 25 empresas que mais produziram unidades habitacionais verticais em
Curitiba entre 2010 e 2018 estão listadas na tabela 7.
Tabela 7 – Principais empresas construtoras identificadas em Curitiba, por número de unidades finalizadas, no período 2010-2018
Fonte: A autora (2020), a partir de dados dos CVCOs (PMC/SMU) e pesquisa em periódicos/internet.
Empresas Empreend. UR Média
UR/Empreend % Total UR Capital Aberto MRV 30 6.446 215 8,4% sim PDG 16 4.543 284 5,9% sim GAFISA 7 3.297 471 4,3% sim GAFISA 4 1.649 412 2,2% sim TENDA 3 1.648 549 2,2% sim CYRELA 15 3.225 215 4,2% sim CYRELA 8 1.216 152 1,6% sim LIVING 7 2.009 287 2,6% PLAENGE 23 2.792 121 3,6% PLAENGE 16 904 57 1,2% VANGUARD HOME 7 1.888 270 2,5% ROSSI 13 2.729 210 3,6% sim THÁ 14 2.187 156 2,9% TECNISA 8 1.881 235 2,5% sim FMM 9 1.860 207 2,4% ANDRADE RIBEIRO 8 1.756 220 2,3% INVESPARK 6 1.573 262 2,1% BROOKFIELD 5 1.091 218 1,4% sim * EQUILIBRIO 10 1.010 101 1,3% TROCON 4 976 244 1,3% DORIA/ MDGP 7 966 138 1,3% SIAL 4 919 230 1,2% CCDI 4 842 211 1,1% sim ** TERRASSE 21 820 39 1,1% MGA 3 816 272 1,1% BAUCON 6 798 133 1,0%
CTBA Constr de Obras 15 756 50 1,0%
CASAALTA 5 700 140 0,9%
REITZFELD 4 665 166 0,9%
CITTA 4 636 159 0,8%
BASCOL 5 611 122 0,8%
* Brookfield fechou capital em 2014 e atualmente se chama Tegra ** CCDI fechou capital em 2012
Ao se observar as principais empresas do período por número de unidades finalizadas,
destaca-se a em primeiro lugar a MRV, construtora mineira com atuação nacional voltada ao
segmento econômico, que produziu 30 empreendimentos e cerca de 6.500 UH na cidade. Ela é
seguida pelas incorporadoras PDG, Gafisa e Cyrela, confirmando quatro empresas com capital
aberto na Bovespa como aquelas que produziram maior volume de apartamentos em Curitiba.
Em quinto lugar vem o grupo Plaenge, de Londrina, maior construtora de capital fechado do
país, com atuação no mercado imobiliário de sete cidades brasileiras e do Chile
66.
Entre as empresas com maior número de unidades produzidas no período estão
também outras quatro empresas com ações na Bolsa de Valores de São Paulo: Rossi, Tecnisa,
Brookfield (atual Tegra
67) e CCDI
68. Juntas, as empresas com capital aberto que atuaram em
Curitiba – incluindo a Helbor e a Abyara
69, que não aparecem entre as 25 com maior produção
– finalizaram 24.803 unidades habitacionais, 32% do total realizado no período. Esse cenário
reforça as já citadas centralização e concentração de capital no setor imobiliário brasileiro
(LENCIONI, 2014).
O preço inicial das empresas de construção e incorporação que abriram capital
foi baseado em projetar sobre o banco de terra (landbank) existente, em um ciclo
curto, a capacidade de geração de resultados [...]. Nessa lógica de determinação do
preço da empresa, a “garantia da propriedade privada da terra” tornou-se condição central para uma valorização fictícia das empresas, baseada em expectativa de ganhos futuros (RUFINO, 2013, p.9).
A lógica de precificação descrita por Rufino (2013) reforça a necessidade de produção
das incorporadoras com capital aberto, visando entregar resultados aos acionistas, e assim
justifica sua atuação acentuada no mercado curitibano. Listadas no chamado “Novo Mercado”,
segmento da Bovespa que visa trazer segurança para investimento em novos setores, as
empresas precisam cumprir diversas regras de transparência da gestão e governança
66 Dado de 2013, disponível em: https://www.plaenge.com.br/historia-da-plaenge
67 Após fechar seu capital em 2014, a Brookfield Incorporações mudou seu nome para Tegra, em 2017, como parte da estratégia de reposicionamento da marca. Em: Quem é a Brookfield, a empresa canadense que investiu quase R$ 27 bilhões no Brasil em 5 anos. Portal G1, Economia, 28/02/2018. Disponível em:
https://g1.globo.com/economia/noticia/quem-e-a-brookfield-a-empresa-canadense-que-investiu-quase-r-27-bilhoes-no-brasil-em-5-anos.ghtml
68 Conforme já citado, a CCDI fechou seu capital na Bovespa em 2012.
69 A Abyara lançou em 2007 o Residencial Botânica, com 560 unidades. Durante a construção do empreendimento,
em 2009, a empresa foi adquirida pela Agra e pelo espanhol Enrique Bañuelos, formando a Agre. Com a crise da nova marca, a construção do empreendimento foi assumida pela construtora Jota Ele, de Cascavel. Em 2010
a Agre foi adquirida pela PDG. No Cristo Rei, um símbolo da euforia. Gazeta do Povo, 30/09/2012. Em:
https://www.gazetadopovo.com.br/economia/demora-na-entrega-leva-a-correcao-do-valor-do-imovel-1dz24z09qd7zwmkjvdbeoqma6/