Análise da Micro envolvente

Análise do Meio Envolvente

Relativamente ao meio envolvente, o fundo interagirá directamente com clientes, fornecedores dos vários produtos e serviços. Das diversas entidades que de certa forma condicionam ou poderão ter alguma relevância na execução e sucesso do projecto, podemos destacar o papel da CMC e da SRU, assim como a importância do Novo Regime da RU, aprovado em DL n.º 307/2009 de 23 de Outubro, e a Alteração ao Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, aprovado em DL n.º 26/2010 de 30 de Março.

Ilustração 9 – Análise do Meio Envolvente

FIIRU Coimbra Viva

Solteiros e casados

Estudantes Proprietários _locais

Fiscalização Advogados Construtores Arquitectos Quadros deslocados Comercio Professores Famílias Comerciantes Bancos

Transportes Investidores _{Universidades}

C.M. Coimbra Novo regime da reabilitação urbana Segurança Turismo SGFII Agencia de promoção da baixa Fonte: Autor

Modelo das Cinco Forças de Porter

Atratividade de um negócio resulta do “somatório” do interesse que este proporciona quando ponderados diversos factores, como por exemplo o potencial de entrada de outros agentes no negócio, a existência de substitutos, o poder negocial de fornecedores e clientes, o potencial e, também os condicionalismos que o sector publico possa criar.

No presente caso, o resultado evidencia claramente o interesse do projecto. Para este resultado gostariamos de destacar o interesse que o Município tem demonstrado neste projecto, através da SRU.

Acreditamos também que esta operação tem escala e dimensão suficientes para induzir por si só uma atmosfera urbana e social positiva: além disso, está aliada à inserção do metro ligeiro de superfície que irá melhorar bastante as acessibilidades e a mobilidade desta zona ao nível dos sistemas de transportes urbanos, periurbanos, e regionais, reforçando e potenciando a centralidade e a atractividade da baixa, na cidade e na região.

Tabela 11 – Modelo das 5 Forças de Porter

Habitação Comércio

Potencial de Entrada Baixa Baixa

Complexidade da operação (negociações com os arrendatários/ proprietários, licenciamentos, etc.).

Pressão de Substitutos Média Alta

Mercados concorrenciais em zonas alternativas. Poder dos Clientes Baixa

O valor unitário de compra que cada cliente representa é reduzido.

Baixa/Média

Dependerá da área da loja e do interesse estratégico do negócio.

Rivalidade dos Fornecedores Média Média

Projecto de concepção e construção em projecto de grande dimensão. Mediação – Capacidade negocial baixa (actividade muito fragmentada).

Rivalidade dos Concorrentes Baixa Baixa

Projecto de grande dimensão, não há projectos semelhantes em curso.

Atractividade da Industria Médio Alto Médio

Fonte: Autor

2.1.4 Factores críticos de sucesso

Neste capítulo iremos identificar os factores críticos de sucesso, criando uma divisão entre habitação e comércio, deste modo passaremos a reconhecer os factores de compra, de competição, concluindo com os factores críticos de sucesso.

Factores de compra

Aquando da intenção de aquisição de um qualquer produto ou serviço, os agentes económicos avaliam e ponderam um conjunto de factores, e estes, apesar de poderem variar de agente para agente, são comuns e essenciais a qualquer processo de tomada de decisão.

Das principais diferenças que podemos identificar, destacam-se as diferentes expectativas de habitação e do comércio - enquanto na habitação o consumidor procura conforto e segurança, no comércio o agente valoriza os aspectos económicos relacionados com o negócio que pretende explorar.

Factores de competição

Em qualquer estratégia imobiliária a clara identificação dos factores de competição é fundamental, dado que estes constituirão as vantagens competitivas face à concorrência. Ao passo que na habitação o que distingue é à localização, preço, tipologias oferecidas, no comércio, assumem maior expressão a centralidade do local e dinâmica que se pretende conferir ao espaço e a sua utilização, pois a conjugação destes factores permite a criação das condições recomendáveis para o sucesso do negócio.

Factores críticos de sucesso

Da conjugação dos factores de compra e de competição, extraímos as variáveis que melhor valorizam o projecto, na relação entre os clientes e os concorrentes.

Tabela 12 – Factores Críticos de Sucesso Factores Chave de Compra

•Habitação: •Localização. •Centralidade. •Preço. •Conceito. •Estacionamento. •Comércio: •Localização. •Expectativas de tráfego de pessoas. •Preço. •Condições de utilização. •Estacionamento. Factores Competição • Habitação: • Localização. • Preço/Qualidade. • Comunicação e Imagem. • Comércio: • Localização. • Expectativas de tráfego de pessoas. • Centralidade de pessoas, bens e serviços. • Relação qualidade/preço. • Condições de utilização.

Factores Críticos Sucesso

•Habitação: •Localização. •Custo de construção. •Conceito. •Comunicação e Marketing. •Preço. •Comércio: •Localização. •Conceito imobiliário. •Dinamização do espaço. •Acessibilidades. •Estacionamento. Fonte: Autor

2.1.5 Análise SWOT

Nesta análise temos como objectivo descrever os pontos fortes e fracos do projecto e apurar quais as oportunidades que existem no mercado - segundo Freire (1998), esta análise alternativa visa demonstrar que para a gestão só existem oportunidades e essas poderão ser de curto, médio e longo prazo.

A ideia é demonstrar que a expectativa de uma ameaça poderá ser transformada numa oportunidade, desde que exista a necessária flexibilidade e capacidade de adaptação à mudança da parte dos gestores.

Só a partir desta análise poder-se-á definir com rigor algumas acções que permitam que os objectivos do investimento sejam alcançados e valorizados.

Tabela 13 – Análise SWOT

Curto/Médio prazo

•Centralidade; • Meios de transporte; • Projecto inovador; • Conceito imobiliário; •Estacionamento; • Segurança; • Desertificação do centro • Envolvente Física/ Social degradada

• Vontade política; • População estudantil; • Ausência de oferta de novos produtos; • Desburocratização; Pontos Fortes Pontos Fracos • Dinamização do espaço - Zona de comércio diferenciada;

• Comunicação junto dos segmentos alvo;

• Segurança privada; • Protocolos com outros parques de estacionamento;

Médio/Longo prazo

•Fundos de Reabilitação urbana (até Dez. 2012); • Centro como novo destino; • Novo regime da

Reabilitação urbana; • Novas oportunidades de negócio;

• Fixação de população; • Criação de uma marca ligada à parceria publico / privada;

• Colaboração com outros projectos – unidades de intervenção, previstos no documento estratégico;

Oportunidades

No documento A contribuição dos fundos de investimento imobiliário na reabilitação urbana (páginas 45-49)