Análise do Estado de Conservação (Individual)

Depois dos formulários serem completos, o software procede ao seu tratamento, num conjunto de resultados da Avaliação do Estado de Construção. A apresentação destes resultados aparece

Nível Prévio (entre 1 e 5) [∑Ny] 4.36 Soma dos agravamentos (∑Sa): 0.40 Nível Final (entre 1 e 5) [EA]: 3.96

1º Janelas (Cantarias) 2º Alvenaria (Estrutura) 3º Beirado 1º Cobertura (Revestimento) 2º Janelas (Vidros) 3º Alvenaria (Revestimento) Elementos em melhor estado de conservação (-€)

Elementos em pior estado de conservação (+€)

Resultados da Análise do Estado de Conservação (Individual)

Figura 28 - Exemplo do Campo de Resultados da Análise do Estado de Conservação (Individual)

na parte inferior da ficha formulário de cada edifício como se demonstra na Figura 28, representada.

Ou seja, no primeiro campo (Nível Prévio, Figura 28) procura-se demonstrar qual o nível do estado de conservação em que edifício foi classificado, antes de ser sujeito aos subtraendos de agravamento. No segundo campo (Soma dos Agravamentos) é apresentado a soma dos subtraendos de agravamento a aplicar. Para o terceiro campo (Nível Final), o software subtrai o segundo valor ao primeiro, para obter o nível final de classificação do estado de conservação do edifício, situado entre 1 e 5 valores.

B – Classificação dos elementos segundo a Avaliação do Estado de

Conservação e seu Custo

Esta análise é seguida por uma categorização do estado de conservação dos elementos construtivos que poderá servir de base informativa de aconselhamento à identificação de quais os elementos em pior e melhor situação. Visa informar o utilizador de quais os elementos com maior necessidade de reparação através de um orçamento teórico e os elementos em melhor estado de conservação. A questão dos custos foi introduzida no AVAL-Nisa para que se consiga uma análise intuitiva aquando da leitura do estado de conservação do edifício.

Então, na coluna “F” (F36:F52) é feito um cálculo que relaciona os valores dos custos aproximados para obras nos elementos na Folha “Cálculo(Ponderações)” (L48:R62) com a pontuação dada ao elemento observado. Assim é dividida a pontuação dada, pelo custo originando outro valor que é posteriormente organizado nas colunas seguintes para a procura dos elementos que em teoria serão menos onerosos de reparar e os que serão mais onerosos, organizando-os entre si.

Figura 29 – Exemplo de preço por metro quadrado para reparação de revestimento de cobertura inclinada retirado do Gerador de Preços ©.

Para o cálculo experimental dos custos foram indicados preços teóricos para a reparação/manutenção dos elementos, conforme a pontuação atribuída pelo AVAL-Nisa. Foram pesquisados orçamentos no Gerador de preços para construção civil da CYPE Ingenieros, S.A © com o objetivo de conseguir uma razoável aproximação à realidade. Mesmo sabendo que estes orçamentos podem diferir consoante a localização e o tipo de manutenção ou obra que se pretenda realizar. Estes orçamentos são sumarizados na Figura 30 e têm como exemplo a Figura 29124_{. As hiperligações para cada página consultada estão armazenadas no programa na Folha}

“Elaboração de Custos” nas células contidas na área de cálculo “X3:Y19”.

Na Figura 30, o “Ud” representa o número de unidades, “C” o comprimento em metros, “L” a largura da fachada do edifício em metros, “H” a altura do edifício em metros e “c”, a espessura do pano de alvenaria em metros.

Partindo destes orçamentos base é criada uma tabela semelhante representada na Figura 31, onde os preços são ajustados conforme a Matriz Identitária é preenchida e assim adaptando-se à amostra gradualmente. Faz-se a recolha da informação através da coluna denominada por “Multiplicadores”. Se a Matriz Identitária não conseguir obter os valores preenchidos como sendo aceitáveis ou relevantes é então dado um valor base para as várias componentes. Estes valores base são:

• L=7.5 metros (média entre as opções do modelo)

124 _{Fonte: CYPE Ingenieros, S.A ©. Gerador de preços para construção civil. Portugal. [Em linha].} Disponível em: http://www.geradordeprecos.info/obra_nova/calculaprecio.asp?Valor=0_0_1_2|0_0_2_0_0|2|QTT210|q tt_210:_0_2_0_1c8_0_1_15_0_0_1_2_0_1_0_0_2_0_0_1c5_0|cubiertas_inclinadas_sys:_0 [consultado em 08-11-2018] Sub-Categoria 1º 2º Chaminé 187.05*(Ud)

Cobertura (Estrutura) 28.88*(C[m])*(L[m]) 581.2*(Asnas[Ud])+1.58*(Barrote[m])+6.35*(Madre[m])

Cobertura(Revestimento) 71.35*(C[m])*(L[m])

Beirado 54.7*(L[m])

Drenagem de Águas Pluviais 15.76*(H[m])+21.08*(L[m])

Varanda 158.76*(L[m])

Janelas (Vidros) 26.02*(Ud)

Janelas (Caixilharia) 447.4*(Ud)

Janelas (Cantarias) 70.7*4(Padieira+2*Ombreira+Lintel)

Escadas 109.35*(m)*(m)

Alpendre 387.07*(Ud)

Portas 446.31*(Ud)

Portas (Cantarias) 70.7*6(Padieira+4*Ombreira+Lintel)

Alvenaria (Estrutura) 788.34*(L[m])*(H[m])*(c[m]) 570.21*(L[m])*(H[m])*(c[m])

Alvenaria (Revestimento) 9.97*(L[m])*(H[m])

Alvenaria (Acabamento) 2.86*(L[m])*(H[m])

Orçamento (€)

Figura 30 – Sumarização do cálculo dos custos através dos orçamentos retirados do Gerador de Preços do CYPE Ingenieros, S.A.©.

• C=10 metros (comprimento de referência) • H=6 metros (correspondente aos dois pisos)

• c=0.4 metros (retirado do ponto 2.4.2 B – Paredes Resistentes)

Após os valores se encontrarem preenchidos é feita uma média sobre os vários orçamentos obtidos para cada subcategoria em “Média”.

Estes custos de reparação são efetuados para a pior situação (Pontuação 1) e estimam-se os valores das restantes pontuações através das colunas abaixo de “Percentagens” (na Figura 32). Assim consegue-se o “Custo de Reparação Estimado” para cada subcategoria e cada uma das pontuações através de um ajuste percentual estimado.

Sub-Categoria 1º 2º 3º Unidades Multiplicadores Média

Chaminé 187 ud 1.00 187

Cobertura (Estrutura) 2166 7034 (var) 7.50 4600

Cobertura(Revestimento) 5351 m*m 7.50 5351

Beirado 410 m 7.50 410

Drenagem de Águas Pluviais 245 m 6.00 245

Varanda 485 m 4.00 485 Janelas (Vidros) 26 m*m 1.30 26 Janelas (Caixilharia) 447 ud 1.00 447 Janelas (Cantarias) 283 ud 1.00 283 Escadas 109 m*m 1.00 109 Alpendre 387 ud 1.00 387 Portas 446 ud 1.00 446 Portas (Cantarias) 424 ud 1.00 424 Alvenaria (Estrutura) 14190 10264 m*m*m 18.00 12227 Alvenaria (Revestimento) 449 m*m 45.00 449 Alvenaria (Acabamento) 129 m*m 45.00 129 Orçamento (€) n/id 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 0 187 150 56 19 4 100 80 30 10 2 0 4600 3680 1610 345 46 100 80 35 7.5 1 0 5351 2007 1070 268 54 100 37.5 20 5 1 0 410 246 72 41 4 100 60 17.5 10 1 0 245 122 73 37 2 100 50 30 15 1 0 485 230 73 24 5 100 47.5 15 5 1 0 34 27 17 12 7 100 80 50 35 20 0 447 201 89 22 7 100 45 20 5 1.5 0 283 226 127 28 3 100 80 45 10 1 0 109 82 60 33 1 100 75 55 30 1 0 387 232 77 19 4 100 60 20 5 1 0 446 357 89 45 4 100 80 20 10 1 0 424 339 191 42 4 100 80 45 10 1 0 12227 4279 917 306 4 100 35 7.5 2.5 0.03 0 449 359 179 90 9 100 80 40 20 2 0 129 109 77 19 6 100 85 60 15 5 Percentagens Custo de Reparação Estimado

Figura 31 – Exemplo da elaboração do preço médio de reparação dos elementos.

O processo de calculo para esta análise situa-se no Livro do Microsoft Excel® correspondente ao AVAL-Nisa e a sua aplicação está explicada no Anexo 3 em 3.2 Processo de Cálculo da Avaliação do Estado de Conservação com Estimativa dos Custos de Reparação/Manutenção para cada elemento. Estes dados foram então aproximados através do Gerador de Preços da CYPE Ingenieros, S.A.©125 _{e ajustados para os vários níveis percentualmente com custos finais} apresentados na Figura 33.

Em suma, através da avaliação feita no ponto 3.3.6 deste documento referente à avaliação do estado de conservação do edifício em análise é feito um novo cálculo classificando o edifício e orientando o utilizador para quais serão as necessidades com maior e menor custo de intervenção de que o edifício necessita. O resultado desta avaliação informa o utilizador acerca do estado de conservação do edifício, e alerta-o para as necessidades de intervenção que necessita para manter a sua manutenção ao longo do seu tempo de vida.