Após a análise detalhada da origem, da estrutura, metodologia e das sucessivas revisões, ao Imposto Municipal sobre Imóveis, efetuada no Subcapítulo anterior, importa agora analisar com maior detalhe a problemática relacionada com o benefício para a comunidade resultante das receitas arrecadadas com este imposto.
É dito pela Lei Geral Tributária (LGT) que o IMI é um imposto estatal, sendo a receita deste revertida para o orçamento do respetivo município. Pode-se observar em todas as redações, Leis ou Decretos-lei do CIMI, que não há nenhum capítulo, seção ou artigo, referente à gestão municipal das receitas atingidas por estes. Apesar de ser descrito no preâmbulo deste imposto que as receitas do IMI estão destinadas aos municípios e a estes compete fazer a gestão das mesmas, pouco ou nada se sabe a respeito do destino destas, acabando assim por não garantir uma adequada clarificação do objetivo deste imposto. Tomando este paradoxo como um tema importante a acentuar, pode-se ainda referenciar que cabe aos municípios gerir as infraestruturas e serviços urbanos através destas receitas.
É disposto pelo Relatório do Grupo para o Estudo da Política Fiscal, que a exploração das redes de infraestruturas urbanas são maioritariamente concessionadas a privados e a preços com significativas margens de lucro, vindo de encontro à problemática acima referida. Importa ainda analisar a dinâmica da distribuição das competências e de regimes que deve ser ponderada na formatação e determinação de um imposto sobre o património imobiliário e como tal fazer corresponder o mais possível às necessidades da população (dos Santos & Martins, 2009).
Também se torna necessário realizar uma abordagem analítica ao modelo matemático e aos respetivos coeficientes do CIMI. É com este e maioritariamente por este que é definido o valor tributário dos prédios urbanos. Sabe-se que o coeficiente relativo ao valor base dos prédios edificados (Vc), descrito e explicitado no Subcapítulo 2.3, é obtido através do valor médio de
construção em metros quadrados, instituído pela Portaria anual, acrescentando ainda o valor do terreno de implantação, na mesma unidade de medida, fixado em 25% do custo da construção.
Cabe à CNAPU, propor o valor do custo médio de construção por m2. Apesar da descrição
exposta no CIMI não ser clarificadora, pode-se concluir que o valor do m2 do terreno de
implantação aumenta proporcionalmente ao número de pisos do edifício e à medida que este cresce em altura, alcançando valores superiores ao custo do metro quadrado de construção que por sua vez, corresponde ao valor superior ao do custo do metro quadrado de construção utilizada. Se o valor do custo médio de construção por m2 não contabilizasse o número de pisos
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entanto retira-se daqui que o CIMI carece de uma explicitação mais clarificadora e de fácil entendimento.
Também é importante fazer-se uma pequena abordagem ao coeficiente de afetação (Ca),
abordado no Subcapítulo 2.3., onde se expõe o tipo de utilização dos prédios edificados fazendo a sua distinção. É nesta distinção que se pode questionar a coesão dos coeficientes com a realidade económica atual em que se majora o valor tributável nos edifícios com destino comercial (coeficiente de 1,20) e se minora os edifícios que se encontrem não licenciados e/ou em condições muito deficientes de habitabilidade (coeficiente de 0,45). Sendo que esta disparidade de valores não é encorajadora ou promulgadora do aumento da circulação económica por via do comércio. Trata-se de um coeficiente que indiretamente não promove o investimento na vertente comercial para além de despenalizar, relativamente ao primeiro, edifícios não licenciados.
No que concerne ao coeficiente de localização (Cl), apresentado no Subcapítulo 2.3, poder-
se-ia enveredar numa análise muito complexa e extensa, a qual não traz vantagem nem importância direta a esta dissertação, no entanto, pensa-se que é de extrema importância salientar que este coeficiente tem um poder majorativo do valor final tributário, pois pode alcançar um valor de 3, podendo na sua situação extrema, valorizar três vezes mais o Vt. Esta
avaliação resulta de um conjunto de mapas estabelecidos para a obtenção dos coeficientes de localização, podendo esta avaliação aumentar ou diminuir o coeficiente de acordo com a distância de cada edifício aos centros urbanos. É também sabido que este coeficiente tem como base de avaliação direta e objetiva outros pontos de total entendimento tais como: acessibilidades, proximidade de equipamentos sociais, serviços de transportes públicos e a localização em zonas de elevado valor de mercado. No entanto, é contraditório que as zonas centrais tenham correntemente um fator de localização agravante em sede de IMI defendendo uma lógica que se apresenta como favorável ao povoamento disperso. Pode-se assim compreender a problemática aqui abordada, pois a despesa económica e energética é muito mais elevada quanto mais disperso for o povoamento da população, levando a que fatores como: acessibilidade, equipamentos sociais, abastecimento de água, eletricidade, gás, esgotos, entre outros, sejam mais extensos e consequentemente mais dispendiosos. É então este antagonismo que contribui para a descredibilização do conceito e da objetividade deste coeficiente, bem como das políticas ambientais nacionais e internacionais implementadas e a implementar futuramente.
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Tal como acontece com o coeficiente Cl, o coeficiente de vetustez (Cv) acaba por contribuir
para o agravamento do valor tributário de todos os edifícios recentes, despenalizando os mais antigos. O modelo do IMI favorece os prédios devolutos e em estado de ruína e penaliza o investimento na construção, valorização e recuperação do património (Pardal, 2010). É isso mesmo o que se consegue perceber pela análise da Tabela 12, do Subcapítulo 2.3, em que nos edifícios devolutos, que geralmente carecem de obras de reabilitação, acaba por nunca se considerar amortizados os seus valores e ainda não sendo tomado em consideração os custos de reabilitação. Segundo Sidónio Pardal, o valor de cada edificado de habitação urbana deveria estar completamente amortizado ao fim de 50 anos (Pardal, 2010) Estando este coeficiente presente na fórmula de obtenção do valor patrimonial, tratando-se esta de um produto entre todos os coeficientes, acaba por conduzir a uma afetação direta dos restantes coeficientes. Como tal, seria mais ponderável a aplicação deste coeficiente ao valor do edificado e não ao valor do solo, tendo, tal como acontece com a vetustez, uma avaliação da construção e não do terreno envolvente. Sidónio Pardal ainda defende que, no coeficiente de vetustez, é absurda a aplicação deste ao valor do terreno como faz o Código do IMI, onde só deveria incidir sobre a construção. Importa ainda fazer uma abordagem ao coeficiente de conforto, pois é neste que recai a maior parcela de sustentabilidade ambiental e energética do imposto. Depois de explicado no Subcapítulo 2.3, podem-se realçar algumas problemáticas presentes nesta avaliação, que se considera direta, mas que, no entanto, pode tornar-se bastante complexa devido aos parâmetros de avaliação não diretos. Sabe-se que a avaliação deste coeficiente consiste numa majoração relacionada com a qualidade de conforto e na minoração em situações de menor qualidade de conforto e/ou qualidade de construção. Deve-se então realçar que, até 2015, estava presente no CIMI um parâmetro minorativo de caris ambiental e energeticamente sustentável para os edifícios que continham implementadas soluções energéticas provenientes de fontes renováveis, reaproveitamento de águas pluviais ou residuais, regalias fiscais, bem como mais- valias, económicas, ambientais e de conforto. No entanto, esta minoração do IMI acabava por recair automaticamente no valor patrimonial tributário, fazendo com o que o valor de mercado também diminuísse. Esta condicionante arrecadava um efeito negativo na valorização das habitações no mercado imobiliário, mesmo quando os respetivos donos realizavam investimentos para uma melhoria da sustentabilidade e eficiência energética. Pode-se assim mostrar que a contabilização de soluções ambiental e energeticamente sustentáveis era paradoxal, diminuindo, e bem, o valor do IMI, mas não valorizando o valor tributário do edifício quando este se torna mais eficiente e menos poluente. Com a Reforma Fiscal, também referida
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neste Capítulo, pode-se perceber algumas incoerências relativas à sustentabilidade ambiental. Passando o aval da redução do IMI às Câmaras Municipais e eliminado o elemento minorativo, deixou-se de ter uma avaliação com base de igualdade estatal, não garantindo assim um incentivo global e igualitário (Oliveira, Lopes, & Abreu, 2012).