Analisando os resultados obtidos no Estudo de Caso, verifica-se que as habitações geminadas em estudo apresentam somente três critérios obrigatórios e dois de livre escolha.
O quadro 27 apresenta os critérios que já são atendidos integralmente no projeto atual. Sendo assim, os outros dezesseis critérios obrigatórios e quatro de livre escolha foram orçados em um custo adicional de R$70.483,98 a fim de analisar a viabilidade econômica de adotar o Selo Casa Azul, com gradação Prata, nas próximas residências construídas pela empresa HL.
Quadro 27 - Critérios atendidos
Critérios atendidos Avaliação
Áreas Permeáveis Obrigatório
Medição Individualizada de água Obrigatório
Local para coleta Seletiva Obrigatório
Ventilação e iluminação natural de banheiros Livre Escolha Cimento de alto-forno (CP III) e pozolânico (CP IV) Livre Escolha
Fonte: Elaborado pela autora, 2018.
Ao realizar a análise financeira do novo projeto, concluiu-se que a adoção do Selo Casa Azul em habitações geminadas do programa “Minha Casa, Minha Vida” ainda é pouco viável em pequena escala, como é o caso do desenvolvimento das obras da empresa em questão.
A tabela 9 apresenta a comparação dos resultados obtidos. A segunda coluna apresenta os índices de avaliação econômica do projeto atual, em que o investidor considera o empreendimento atrativo; enquanto a terceira coluna apresenta os índices da proposta de adoção do Selo Casa Azul nas habitações geminadas.
Tabela 9 - Comparação dos Resultados
Percebe-se que, na nova proposta, a Taxa Interna de Retorno é muito próxima da Taxa Mínima de Atratividade. Sendo assim, é preciso avaliar o risco de se investir o capital em um projeto que pode ter, além de erros de execução, também atraso de prazos, dificuldade de venda e baixa liquidez. Ou seja, é preciso que o investimento tenha um maior retorno financeiro para que seja atrativo retirar o dinheiro de aplicações bancárias a taxas similares e com garantias maiores.
O baixo retorno financeiro do novo projeto pode ser explicado por duas alternativas: (i) custo muito alto e/ou (ii) baixa valorização do imóvel sustentável no mercado. Uma das razões do alto custo de projeto é explicada pelas poucas moradias construídas, já que os custos fixos acabam sendo rateados em poucas unidades, tornando itens como educação dos colaboradores e terrenos em áreas urbanas muito caros.
Além disso, alguns critérios exigidos pela Caixa Econômica Federal no Selo Casa Azul são incompatíveis com habitações populares do Programa Minha Casa Minha Vida. Por exemplo, no caso da habitação em estudo concluiu-se que a cobertura não apresentava desempenho térmico satisfatório para a Zona Bioclimática 3. Dessa forma, foram estudados os parâmetros que deveriam ser atendidos e percebeu-se que a laje pré-moldada apresentava um atraso térmico muito alto e deveria ser substituída por um forro que permitisse que o calor atravessasse a superfície de forma mais rápida. As opções apresentadas pelo Selo que atendiam esses requisitos eram os forros em madeira ou PVC. Porém, o Programa Minha Casa Minha Vida exige que habitações com áreas superiores a 42m2 sejam construídas com forro em forma
de laje. Ou seja, dificilmente esse critério poderia ser atendido simultaneamente no Selo Casa Azul e no PMCMV.
Em busca de uma alternativa que atendesse ambas as questões apresentadas acima, foram simulados diversos tipos de lajes no site Projeteee e encontrou-se a solução da laje nervurada com EPS, que atende ambos os critérios, mas, ao mesmo tempo, encarece o projeto. Logo, é importante questionar o por quê do PMCMV não aceitar os forros em madeira ou PVC, que teoricamente melhoram o desempenho térmico das residências na região.
Outro ponto observado durante o estudo de caso foi a exigência de uso de paredes internas duplas na região. As mesmas têm o objetivo de manter o calor por um maior período, ajudando a habitação a se manter quente por mais tempo. Sendo assim, apesar do Selo Casa Azul ser a primeira certificação sustentável elaborada no País, é importante questionar se todos os critérios exigidos pela certificadora são condizentes com a realidade atual do país e do programa, visto que o teto dos imóveis em regiões urbanas é de R$225 mil.
Também é relevante observar se o elevado preço de um imóvel sustentável não reduz o número de famílias que podem ter acesso às moradias vinculadas ao programa Federal, já que um aumento de R$38.000 no preço de venda é relevante para uma família de baixa renda e pode restringir as condições de financiamento bancário ofertadas pela Caixa Econômica Federal.
Além disso, durante o desenvolvimento do trabalho, o sócio da empresa comentou que as habitações escolhidas para análise tiveram um tempo de retorno de 11 meses devido a demora para aprovação de projeto na prefeitura de Palhoça. Segundo o empreendedor, um projeto sem atrasos poderia ser executado em 8 meses. Sendo assim, para os próximos estudos, recomenda- se avaliar o tempo médio de execução de outros projetos para entender a Taxa de Retorno média praticada pela empresa.
Todavia, apesar do resultado ter se mostrado pouco viável para a adoção integral do Selo Casa Azul nas residências estudadas, alguns aspectos da certificação poderão ser implementados, pois apresentam um custo pouco representativo para o projeto. Alguns dos itens que serão estudados para os próximos projetos da empresa são: (i) janelas dos dormitórios com venezianas, (ii) formas de madeiras compensadas plastificadas que podem ser reutilizadas, (iii) destinação correta dos resíduos da construção, (iv) vaso sanitário com duplo acionamento e (v) torneira com arejadores.