Apresentação do programa

De acordo com o Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), que teve início em

janeiro de 2007, onde tem dez anos de eficazes medidas orientadas para a expansão da

economia brasileira por meio da elevação dos investimentos em infraestrutura. De forma

inédita, um dos temas que eram essenciais de início foi o da urbanização de assentamentos

precários, onde foi considerado como um dos eixos fundamentais para a consecução do

desenvolvimento econômico e social do país, ao ser incluído no rol de ações do PAC (MCid,

2008).

Os subsídios do PMCMV são compostos por recursos do Orçamento Geral da União

e recursos do FGTS, capitaneados pela CEF, aonde se encontra a maior parte da concessão de

financiamentos no programa, embora este contemple a possibilidade de participação de outras

instituições financeiras do SFH, como é o caso do Banco do Brasil (BB) que começou a

operar no programa em 2012. O intuito do PMCMV, de acordo com a CEF, foi criação de

mecanismos de incentivo à construção e à aquisição de novas unidades habitacionais pelas

famílias com renda mensal de até dez salários mínimos, que residam em qualquer lugar do

País. Não só as faixas de renda devem ser respeitadas, mas também os critérios de prioridade

para atendimento, a doação por parte dos entes públicos (Estados, DF, e Municípios) de

terrenos localizados em áreas urbanas, medidas de desoneração tributária para as construtoras

destinadas à habitação de interesse social e a implementação pelos municípios dos

instrumentos do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257, de 2001)105, voltados ao “controle da

retenção das áreas urbanas em ociosidade”.

De acordo com primeira fase do PMCMV, a mesma priorizou três grandes grupos

como beneficiários, que foram:

• famílias de baixa renda com até 3 salários mínimos por mês - subsídio integral com

isenção de seguro;

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• famílias que tenham renda mensal entre 3 e 6 salários mínimos - aumento do

subsídio parcial em financiamentos com redução dos custos do seguro e acesso ao Fundo

Garantidor;

• famílias que possuam renda mensal entre 6 e 10 salários mínimos – estímulo à

compra com redução dos custos do seguro e acesso ao Fundo Garantidor.

Para que o cidadão se encaixe no PMCMV, depende do enquadramento de dois

componentes fundamentais: a renda do beneficiário e o valor do imóvel. A segunda fase do

programa (PMCMV2) também priorizou os três grupos, seguindo os critérios de renda da

primeira fase, alterando a proporção de moradias previstas entre os grupos (ampliando o nº de

moradias previstas para a faixa inferior, de 0 a 3 SM, de 40% para 60% do número de

moradias), conforme veremos mais à frente. No que se refere ao enquadramento do imóvel o

programa define um teto de R$225 mil para regiões metropolitanas (SP, RJ e DF), R$ 215 mil

para municípios com mais de 250 mil habitantes, demais capitais estaduais e seus Municípios

limítrofes, e de R$ 80 mil para demais municípios.

De acordo com a Lei nº 11.977, de 2009, que dispõe sobre os recursos do PMCMV, é

importante salientar outras informações acerca do funding e dos vínculos com programas

existentes. Essas informações será apresentadas logo em seguida Para as famílias com renda

até 3 salários mínimos:

• Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) – Este fundo tem o intuito de

operacionalizar o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), destinado ao atendimento

de populações menos favorecidas, onde arrendam o imóvel por 15 anos e detêm a opção de

compra no final do contrato, deduzido o montante pago do valor de mercado do imóvel. O

FAR foi incluído no PAC com algumas modificações (como encurtamento do prazo para

venda dos imóveis). Com o MCMV, a União fica autorizada a transferir recursos para o FAR

para sua utilização no âmbito do mesmo.

• PMCMV Entidades – Abrange às famílias que possuem renda de até 3 salários

mínimos, organizadas por entidades sem fins lucrativos, ou seja, cooperativas, associações,

etc. No PMCMV Entidades os recursos são alocados no Fundo de Desenvolvimento Social

(FDS), com distribuição regional seguindo o déficit. Compreende “aquisição de terreno e

construção de unidade habitacional, construção em terreno próprio ou de terceiros, aquisição

de imóvel novo, aquisição e requalificação de imóvel”. As obras podem ser construídas por

administração direta, empreitada global, mutirão assistido e autoconstrução.

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• Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR) – Este programa é voltado para

agricultores e trabalhadores rurais ou famílias com renda bruta anual familiar de até

R$10.000, organizados de forma associativa por entidades sem fins lucrativos ligadas ao meio

rural.

• PMCMV para as cidades que possuem até 50 mil habitantes. Para ter uma ideia

melhor dos montantes, é importante complementar com base na Lei nº 11.977 que a União

fica autorizada a transferir recursos ao FAR até o limite de R$ 14 bilhões e ao FDS, até o

limite de R$ 500 milhões (art.18). Para que se libere os recursos são exigidos algumas

condicionantes, que são : participação obrigatória dos beneficiários sobre a forma de

prestações mensais, haja a quitação da operação em caso de morte ou invalidez do mutuário e

haja o custeio de danos físicos ao imóvel, sem cobrança de contribuição do beneficiário.

Seguindo os ditames do art. 19, a União é autorizada a conceder subvenção econômica, no

montante de até 1 bilhão de reais para implementação do PMCMV em Municípios com

população de até 50 mil habitantes e para atendimento a beneficiários com renda familiar

mensal de até 3 Salários mínimos, por meio de instituições financeiras ou de agentes

financeiros do SFH, que devem ser autorizadas pelo Banco Central do Brasil e pelo CMN. E

por último a Lei citada acima afirma que a União fica autorizada a conceder subvenção

econômica para o PNHR até o montante de R$ 500 milhões, com os recursos do FDS.

Para as famílias que possuem rendas até 6 salários mínimos:

• Programa Nacional de Habitação Urbano (PNHU) – O intuito do mesmo é

subsidiar a produção e a aquisição da casa própria para os cidadãos com renda familiar mensal

de até 6 Salários mínimos. Significa construir ou comprar novas unidades habitacionais em

áreas urbanas e requalificação de imóveis já existentes em áreas consolidadas. Em caso de

compra de novas unidades, os recursos serão destinados ao financiamento de organizações da

construção civil do mercado imobiliário para produção destas unidades habitacionais. As

famílias irão adquirir as residências com subsídio parcial em financiamentos com recursos do

FGTS, reduzindo os custos dos seguros e também via acesso ao Fundo Garantidor e

comprometimento de até 20% da renda para pagamento da prestação.

Para famílias com renda de 6 a 10 salários mínimos:

• Financiamentos advindos do FGTS onde tem benefícios adicionais de redução dos

custos e de seguro e acesso ao Fundo Garantidor da Habitação (FGHab), o mesmo tem o

intuito de (i) fazer com que ocorra o pagamento aos agentes financeiros de prestação mensal

de financiamento habitacional, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, devida por

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mutuário final, em caso de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento,

para famílias com renda mensal de até 10 SM e (ii) como também assumir o saldo devedor do

financiamento imobiliário, em caso de morte ou invalidez permanente, e as despesas de

recuperação relativas a danos físicos ao imóvel com renda familiar mensal no montante de até

10 salários mínimos, o mesmo é de natureza privada e patrimônio próprio dividido em cotas,

sendo a União uma das cotistas, conforme disposto no art. 20 da Lei Nº11.977 revisitada

abaixo para detalhamento das aglomerações financeiras de cada programa e fundo.

A Lei nº 11.977, em seu art. 20, onde o mesmo retrata sobre o FGHab, afirma que a

União é autorizada a participar até o limite de R$ 2 bilhões para o fundo. Além da cota-parte

da União, constituem também o patrimônio do FGHab: os recursos dos agentes financeiros,

os rendimentos tidos com aplicação das disponibilidades financeiras em títulos públicos

federais e em ativos com lastro em créditos imobiliários, onde sua aplicação está prevista no

estatuto social, os recursos provenientes da recuperação de prestações honradas com os

recursos do FGHab, e outras fontes. É importante salientar que os rendimentos obtidos através

da carteira do FGHab não estão sujeitos à incidência de imposto de renda na fonte. Segundo o

art. 27, o risco de crédito que se compartilha entre o Fundo e os agentes financeiros nos

percentuais, respectivamente, de 95% e 5%, a ser absorvido após esgotadas medidas de

cobrança e execução dos valores honrados pelo FGHab.

De acordo com a referida Lei 11.977, onde a mesma permite a compreensão do papel

atribuído às chamadas subvenções econômicas que nada mais são do que os primordiais

subsídios do governo federal. Em todas as dimensões do PMCMV (PNHU, PNHR e PMCMV

para municípios com população até 50 mil habitantes) os mesmos possuem uma finalidade

bem fundamentada em lei, que são:

• O Art. 5º referente ao PNHU: “complementar o valor necessário a assegurar o

equilíbrio econômico financeiro das operações de financiamento realizadas pelas entidades

integrantes do SFH, compreendendo as despesas de contratação, de administração e cobrança

e de custos de alocação, remuneração e perda de capital”;

• O Art. 13 referente ao PNHR: “complementar o valor necessário a assegurar o

equilíbrio econômico financeiro das operações de financiamento realizadas pelos agentes

financeiros; ou complementar a remuneração do agente financeiro, nos casos em que o

subsídio não esteja vinculado a financiamento”.;

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• O Art. 19 referente ao PMCMV em cidades com até 50 mil habitantes, em seu

parágrafo 3º: “remuneração das instituições financeiras ou dos agentes financeiros pelas

operações realizadas”.

É importante salientar em linhas gerais, algumas características previstas no

PMCMV, que são relevantes para os de financiamentos à das unidades habitacionais. São

elas:

i – Regulamentação dos subsídios e dos procedimentos de enquadramento da

demanda pelos Municípios, mediante análise da CEF. Tendo o intuito de garantir o

recebimento do benefício;

ii – A construtora lança o empreendimento no mercado imobiliário de forma

simultânea à garantia de comercialização mediante o prévio enquadramento/seleção da

demanda. Isso significa que a construtora não terá custos de comercialização após o

lançamento, já que o Programa focaliza e subsidia a demanda previamente.

iii – Os subsídios destinam-se a: “Complementar o valor necessário a assegurar o

equilíbrio econômico-financeiro das operações de financiamento realizadas pelas entidades

integrantes do SFH” (art. 5º da Lei 11.977). Ou seja, os subsídios destinam-se à instituição

financeira, em nome do mutuário enquadrado no programa.

iv - O seguro é dispensado por parte do mutuário ou da Instituição Financeira quando

da utilização dos recursos do FAR e FDS.

No documento FINANCIAMENTO DE RESIDÊNCIAS FRENTE AO DÉFICIT HABITACIONAL BRASILEIRO: CONTRIBUIÇÃO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA PARA O ACESSO À MORADIA DIGNA (páginas 114-118)