IMOBILIÁRIO
Na busca por um maior aporte financeiro, as empresas brasileiras de incorporação e construção abriram seus capitais, num fenômeno relativamente recente, a partir de 2005 (SHIMBO, 2012. p. 62). Essa estratégia permitiu que as empresas captassem recursos na bolsa de valores, o que causou um aumento de investimentos sem precedentes (FIX, 2011, p.148). Foi através da oferta pública de ações que os grandes grupos imobiliários encontraram a melhor forma de aumentar sua base financeira. Esse mecanismo permitiu um rápido crescimento das empresas (SHIMBO, 2012). Se antes “era tradicional a presença majoritária das empresas de ‘dono’, que muitas vezes fechavam com a morte de seu fundador” (Ibid.), esse novo contexto aponta para a formação de grandes grupos imobiliários. Essa mudança de escala tem causado efeitos importantes no mercado imobiliário brasileiro e que devem ser discutidos para entender a sua evolução nos últimos anos.
O primeiro ponto a se destacar é a entrada de novos agentes no mercado. Os gestores de fundos de investimento, ao disponibilizar seu
capital para a empresa, possuem expectativas quanto ao retorno dos empreendimentos. Como explica Rufino (2012):
Diferentemente da participação de um agente de crédito, que recebe como remuneração de seu capital os juros do empréstimo, os fundos tornam-se proprietários dos imóveis e apropriam-se da renda imobiliária ou dos ganhos da incorporação. Dentro dessa lógica de reprodução do capital, os agentes diretamente relacionados à produção (construtores e incorporadores) tendem a perder a centralidade (RUFINO, 2012, p.67).
Além disso aparece uma presença maior de “consultorias e analistas que acompanham o setor e aconselham seus clientes a investirem ou não em determinadas empresas conforme suas avaliações” (FIX, 2011, p.167). A importância desses novos agentes vai fazer com que as empresas sejam avaliadas segundo critérios próprios do mercado financeiro – de confiabilidade, rentabilidade – o que, consequentemente, coloca o produto imobiliário dentro dessa lógica (op. cit., p.173). Vale ressaltar que muitos desses fundos são internacionais, o que faz com que aconteça “uma dissociação entre os centros de tomada de decisões e os territórios financeiros e físicos sobre os quais estas incidem concretamente” (op. cit, p.167). Indiretamente, pode-se imaginar que a própria arquitetura dos edifícios responde a parâmetros financeiros.
Nesta perspectiva, o desenvolvimento da concepção do empreendimento imobiliário, coordenada pela lógica da incorporação, tenderá a envolver a participação dos profissionais que detêm conhecimento do mercado, como corretores imobiliários, profissionais de marketing e investidores, distanciando de uma visão tradicional onde construtor e arquitetos detinham o controle da concepção. (RUFINO, 2012, p.170).
O segundo aspecto de influência do mercado financeiro nas empresas de incorporação foi a pressão pela formação de landbanks5.
Com a grande concentração de capital de diversos investidores, as empresas precisam responder às expectativas dos gestores de fundos e projetar os ganhos futuros da empresa. A primeira maneira de fazer isso é através da aquisição de terrenos, pois estes são a base para o empreendimento, que serve como uma maneira das empresas “apresentarem expectativas de crescimento a seus acionistas, e sustentarem o ciclo de valorização de suas ações” (RUFINO, 2012, p.166). Essa estratégia acabou sendo potencializada pelo momento econômico vivido no país, o que permitiu aos bancos oferecerem financiamentos com taxas menores e prazos maiores, possibilitando o planejamento dos empreendimentos a longo prazo (MORAES, 2013, p.53).
Com efeito, os terrenos adquiridos funcionam como uma espécie de “capital fictício” (FIX, 2011, p.195), pois não representam apenas a posse da terra, mas também a possibilidade de ganhos futuros com novos empreendimentos. É uma forma de valorização da empresa com promessas do que podem vir a ser novos empreendimentos. Se o modo de produção do mercado imobiliário já possui peculiaridades no processo de transformação de capital em mercadoria e lucro, dentro da lógica financeira esse processo ganha contornos ainda mais complexos, onde é possível criar capital antes mesmo da fase de concepção do produto.
Nesse novo contexto, os proprietários de terra ganham um papel mais forte, pois “além da ‘permuta’, prática comum no mercado local, torna-se comum a participação dos proprietários de terra como parceiro no negócio imobiliário.” (RUFINO, 2012, p. 167).
A combinação de dois fatores citados – o aumento na escala de investimentos e a formação de um banco de terras – criou uma nova consequência. Se há mais capital investido, a empresa deve encontrar
meios de expandir sua atuação e com mais empresas expandindo seu estoque de terrenos, houve uma grande valorização dos preços dos lotes. A resposta encontrada pelo mercado foi a expansão para regiões onde ainda não atuavam. No caso das grandes empresas nacionais, isso significou a expansão para outras regiões, especialmente o Nordeste, muitas vezes através de parcerias locais. Já no caso de Fortaleza isso resultou na expansão do mercado para bairros onde sua presença não era tão forte.
Com essa lógica se expandindo para toda a cidade, o terreno assume um papel central na concepção dos empreendimentos. No entanto, o seu valor financeiro passa a ser mais importante que outros fatores discutidos acima, como a localização. De certa forma, com quase qualquer terreno é possível criar um empreendimento, desde que se ateste a viabilidade econômica de sua execução – preço da terra, padrão de construção, público-alvo – sendo que os demais fatores que influenciam na venda podem ser trabalhados através de ações de marketing.
Por fim, podemos concluir que a abertura das incorporadoras para o sistema financeiro desencadeou processos relevantes na produção do mercado imobiliário. Se não alterou profundamente suas estruturas, de fato potencializou algumas características, promovendo mudanças importantes, tais como a expansão da atuação do mercado e a presença maior de consultores financeiros na concepção de empreendimentos.
Complementando a abordagem focada nos fatores econômicos da produção, avançaremos o debate para questões relativas à venda dos produtos, enfatizando as estratégias de marketing e publicidade, discutindo também os aspectos culturais envolvidos nesse processo.