3. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE RECONHECIMENTO DE USUCAPIÃO
3.1. Registro de imóveis
3.1.4. Atribuições do registro
Para a realização das suas funções os registros praticam atos jurídicos. Segundo Loureiro101, são três as espécies de atos registrais: matrículas, registros e averbações.
A matrícula é a inscrição originária, que dá origem a uma cadeia registral nova. É feita no Livro de Registro Geral (Livro 2). Nela são individuados os imóveis e é identificado seu proprietário, e é sobre ela que são feitos os registros e averbações referentes ao imóvel inscrito.
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LOUREIRO. op. cit. p. 319. 101LOUREIRO. op. cit. p. 322 gg.
O registro é o assento principal feito pelo registrador. O conteúdo do registro são a constituição e modificação dos direitos reais sobre o imóvel, além de outros fatos que repercutem diretamente sobre o direito do proprietário e outros assuntos que a lei disponha serão sujeitos a registro. O art. 167, inciso I, da Lei 6.015 de 1973 diz os atos que serão registrados.
Averbação é assento acessório que informa acerca de modificações no teor do registro ou na qualificação do titular de direito real registrado. A declaração de invalidade e o cancelamento também são averbados no registro. Os atos averbáveis são os do inciso II do art. 167 da Lei 6.015 de 1973.
3.1.5. Os livros do registro
São cinco os livros do registro de imóveis: o livro 1, protocolo; livro 2, registro geral; livro 3, registro auxiliar; livro 4, indicador real; e livro 5, indicador pessoal.
O livro 1, protocolo, tem a importante função de estabelecer a prioridade do registro dos títulos apresentados. O registro dos títulos deve seguir a ordem de protocolo. O protocolo dá ao título um número de ordem, que determina a ordem de prioridade.
Livro 2, registro geral, é o livro mais importante do registro de imóveis. Nele são feitas as matrículas. Da matrícula constam a data, a identificação do imóvel, o domicílio e a nacionalidade do proprietário, sua qualificação completa e o número do registro anterior. Além da matrícula, são realizados no registro geral todos os registros e averbações. Como as averbações são feitas sobre registros, e estes sobre matrículas por sua vez, qualquer registro reque matrícula prévia.
Livro 3, registro auxiliar, serve para o registro de atos que não dizem respeito diretamente ao imóvel matriculado, mas que são de competência do registro de imóveis. São os atos do art. 178 da Lei 6.015 de 1973.
Os livros 4 e 5, indicadores real e pessoal, respectivamente, têm neles depositados todos os imóveis e nomes de pessoas que figuram nos demais livros. Permitem a localização da matrícula do imóvel com informações adequadas.
3.1.7. A matrícula
O imóvel é a base física do sistema registral brasileiro. Cada imóvel terá uma matrícula, ou fólio real, em cuja cabeça consta um número de ordem e o da inscrição, dados completos sobre o imóvel e o número do registro anterior.
Nas folhas seguintes são feitos os registros e averbações.
Daí a denominação “fólio real”, que é a folha relativa a cada e todo imóvel, na qual são reunidas de forma objetiva e resumida, em ordem cronológica, todas as informações relevantes sobre sua existência histórica e jurídica e que devem ser conhecidas ou ao menos cognoscíveis de todos os membros da sociedade para que surtam os efeitos próprios da publicidade registral. Esta folha, ou fólio real, é a matrícula do imóvel. 102
A matrícula é que dá ao imóvel acesso ao registro, é a primeira inscrição, que dá origem à cadeia registral do imóvel. A matrícula individualiza o imóvel e é base de todas as mutações jurídicas posteriores do imóvel.
Da matrícula deve constar, repise-se, a data de abertura, “a descrição pormenorizada e localização do imóvel, o nome e qualificação do proprietário e a referência ao registro anterior daquele bem.”103
Cada imóvel tem uma única matrícula. Se há duas matrículas, uma é nula. Normalmente, caso isto ocorra, prevalece a matrícula mais antiga, em razão do princípio da prioridade. O imóvel deve constituir uma unidade física para que possa obter uma matrícula. Impossível a abertura de matrícula relativa a duas glebas descontínuas, por exemplo.
O momento de abertura da matrícula é quando do primeiro registro sobre o imóvel. Como a Lei 6.015 de 1973 introduziu em nossa ordem jurídica o sistema do fólio real, este foi o meio encontrado para se promover a transformação do sistema anterior para o posterior.
É possível a alteração do teor da matrícula, por exemplo, quando houver desmembramento do imóvel, ou quando houver anexação de imóveis. Não é necessário o cancelamento da matrícula nestas hipóteses. Admite-se a manutenção da matrícula com o mesmo número, mas com alteração no seu conteúdo.
102
LOUREIRO. op. cit. p. 346. 103LOUREIRO. op. cit. p. 347.
O bloqueio da matrícula, que é decisão acautelatória do juiz competente, impede que sejam feitas novas inscrições na matrícula até que algum erro existente no registro seja corrigido. É medida excepcional, tomada quando imprescindível à garantia da segurança jurídica. A medida pode ser tanto judicial quanto administrativa, mas tomada pelo juiz em ambos os casos.
O cancelamento da matrícula pode ocorrer em três casos: por decisão judicial; quando há alienação parcial de imóvel; e quando há fusão de imóveis. A decisão que promove o cancelamento deve ser judicial, não pode ser administrativa. A razão da ordem de cancelamento pelo juiz pode ser, por exemplo, a nulidade do título que serviu de base à abertura da matrícula. Quanto à alienação parcial, a parte vendida implicará na abertura de outra matrícula, enquanto que na matrícula original será averbado o cancelamento, o qual fará referência às novas matrículas. Quanto à fusão, ocorre quando dois imóveis limítrofes pertencentes ao mesmo proprietário são reunidos. As matrículas originárias são canceladas e é aberta nova matrícula.
3.1.8. A protocolização
O título apresentado a registro é protocolado, quando recebe um número de ordem que segue a ordem de apresentação dos títulos. O registro obedece esta ordem.
Com a prenotação, começa a correr o prazo de 30 dias para que se proceda ao exame da qualificação, eventual cumprimento das providências determinadas pelo oficial, e o registro do título. Ultrapassado tal prazo, sem que sejam observadas as exigências prévias ao registro, extinguem-se os efeitos da prenotação e o título deverá ser novamente apresentado e protocolado. Se nesse ínterim for apresentado novo título, esta passa a gozar do direito de preferência. 104
O interessado pode demonstrar que não foi possível o cumprimento das exigências no prazo por causa de circunstâncias alheias à sua vontade, quando então será prorrogado o prazo para apresentação.
Se o interessado cumpre as exigências no prazo, os efeitos do registro retroagem ao da prenotação. Caso contrário, a prenotação é cancelada e perdido o direito à prioridade.
104LOUREIRO. op. cit. p. 360.
3.1.9. Os títulos registráveis
O título que será registrado deve atender a todas as formalidades legais e conter o ato ou negócio jurídico que se pretende registrar, assim como a descrição e identificação do objeto e das partes.
O art. 221 da Lei 6.015 de 1973 indica os títulos que poderão ser registrados. A lei aqui fala em título, mas num sentido formal, não no sentido de causa jurídica do registro.
Regra geral os títulos registrados devem ser públicos, mas é possível o registro de instrumentos particulares.
Para os negócios jurídicos que envolvam a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis cujo valor é superior a trinta salários mínimos, exige o art. 108 do Código Civil que o documento deve ser escritura pública, forma que é essencial à validade do ato.
3.1.10. O processo de dúvida
Se o registrador, após a realização da qualificação registral, entende que o título que lhe foi entregue apresenta algum defeito que lhe impede o registro, o registrador apresenta ao interessado as exigências que entende necessárias para que seja lícito o registro. O interessado, caso não se conforme com as exigências do oficial:
Requer ao juiz competente para que este após proceder à requalificação do documento, determine que este tenha acesso ao fólio real. Na dúvida, objetiva-se tão somente examinar a registrabilidade do título: somente se admite a dúvida quando se tratar de registro em sentido estrito.105
O interessado, impugnando as exigências do oficial, requer a declaração de dúvida por parte deste.
O registrador suscita a dúvida, a requerimento do interessado. A ocorrência é anotada no protocolo, à margem da prenotação. Suscitada a dúvida, o oficial comunica os termos ao interessado, juntamente com cópia da petição. O interessado pode impugnar a dúvida suscitada pelo oficial em até quinze dias. Após a notificação, é finalmente remetida ao juiz a dúvida, acompanhada do título.
105LOUREIRO. op. cit. p. 363-364.
Ao receber a dúvida, o juiz ouve o Ministério Público, num prazo de dez dias. Se não forem necessárias diligências posteriores, decide-se a questão com base nos documentos apresentados, num prazo de quinze dias.
O art. 202 da Lei 6.015 de 1973 permite a assistência de terceiro no processo de dúvida. Não são possíveis outras modalidades de intervenção de terceiro.
Quanto à necessidade de participação de advogado no processo de dúvida, Loureiro106 entende que não é necessária. Isto porque o processo de dúvida não é propriamente judicial, mas administrativo, não estando sujeito ao Código de Processo Civil. Além disso, não há propriamente conflito de interesses entre o interessado no registro e o registrador. Ainda uma terceira razão é a desnecessidade de capacidade postulatória para a apresentação da impugnação.
Inadmissível a dúvida parcial. Pouco sentido faria que o interessado concordasse com parte das exigências do oficial e impugnasse outras, uma vez que a resolução da dúvida não teria qualquer utilidade, pois mesmo que se julgasse que o interessado é quem tinha razão, ainda assim não se procederia ao registro, em razão das exigências restantes.
Segundo o art. 203 da Lei 6.015 de 1973, procedente a dúvida, restituem-se os documentos à parte e dá-se ao oficial ciência da decisão, consignando este o conteúdo da decisão no protocolo e cancelando a prenotação. Em caso de improcedência, o interessado reapresenta os documentos ao oficial, juntamente com o mandado ou certidão de sentença, que ficarão arquivados, procedendo o oficial imediatamente ao registro, declarando o fato no protocolo.
No procedimento de dúvida não cabe recurso das decisões interlocutórias. Procedimento administrativo que é, não ocorre preclusão. As decisões podem ser rediscutidas a qualquer momento sem necessidade de recurso específico, pois vigoram os princípios da revisão hierárquica e da autotutela.107
106
LOUREIRO. op. cit. p. 365. 107LOUREIRO. op. cit. p. 367.
Da decisão final cabem apelação e embargos declaratórios. A apelação é recebida nos efeitos suspensivo e devolutivo. “Os órgãos de segundo grau competentes para receber os recursos são previstos nas leis de organização judiciária de cada estado.” 108
O registrado não tem legitimidade para recorrer da decisão. Isto porque ele não é parte e, portanto, carece de interesse recursal.
O Ministério Público tem legitimidade para recorrer da decisão. Como a intervenção do Ministério Público é na qualidade de custos legis, pode recorrer da sentença qualquer que seja seu conteúdo, pois age no interesse da ordem pública e da regularidade dos serviços registrais.
3.1.11. O registro
Verificando o registrador que o título apresentado é hábil a ser registrado ou sendo sua dúvida julgada improcedente, procede-se ao registro.
O registro é sequencial, seguindo a ordem do número de ordem dado ao título quando da sua prenotação.
Necessária a prévia matrícula do imóvel objeto do registro para que este tenha a base adequada. Se não há matrícula, o registrador exige que esta seja feita antes do registro. Para a abertura da matrícula:
[...] registrador levará em consideração os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior que constar do próprio (transcrição) ou de outro cartório (certidão atualizada da transcrição, em que conste existência ou inexistência de ônus). Logo, as características, a área e a localização do imóvel, assim como dados sobre o seu proprietário, serão copiados do título apresentado e do registro anterior. 109
Os registros também devem observar rigorosamente a continuidade da cadeia registral para que não haja interrupções na cadeia.
Os títulos para registro devem ser apresentados nos dias e horários em que há expediente cartorário, sendo nulos os registros efetivados fora desse período. Há prorrogação do expediente caso não terminado algum registro. A prorrogação é necessária porque o
108
LOUREIRO. op. cit. 109LOUREIRO. op. cit. p. 370.
protocolo é encerrado diariamente (art. 184). Apenas em caso de força maior é possível a interrupção do registro.
O art. 190 da Lei 6.015 de 1973 não permite que sejam registrados em um mesmo dia títulos contraditórios sobre o mesmo imóvel.
3.1.12. Retificação do registro
O registro deve refletir a realidade da situação jurídica dos imóveis. Quaisquer erros que estejam contidos no registro devem ser sanados.
Loureiro110 aponta quatro origens de erros no registro: 1) em razão de não ter sido registrado algum ato que modifique a situação jurídica imobiliária, como a ocorrência de usucapião; 2) porque não mais existe o direito registrado; 3) em razão de defeito formal do título que deu causa ao registro, como nulidade ou falsidade; 4) em razão de erro no conteúdo do título.
Segundo o autor, apenas esta última causa de erro implica na retificação de registro. Pois, para a hipótese 1), o registro do título faltante é suficiente para a correção do erro. Na hipótese 2), a correção do erro se dá por cancelamento do registro; quanto à terceira hipótese:
No caso de inexatidão causada por falsidade ou nulidade do registro ou do título que lhe serviu de suporte, deve ser declarada pelo juiz corregedor permanente (via administrativa), quando for manifesta e não implicar em dano potencial a terceiros, ou quando houver consentimento de todos os interessados. Fora de tais hipóteses, isto é, não se tratando de fraude ou nulidade manifesta ou havendo o risco de prejuízo a terceiros, a nulidade somente pode ser declarada na via judicial, com amplo contraditório. 111 Os erros de conteúdo são os que são corrigidos por retificação. O registrador pode corrigir-los de ofício, desde que, a partir dos dados constantes do Registro, possam ser identificados. Qualquer interessado pode pedir a retificação também, instruindo o pedido com documentos que demonstrem o erro.
A retificação pode ser administrativa ou judicial.
A retificação administrativa pode ocorrer de ofício ou a pedido de interessado. Os casos de retificação de ofício são os mais simples, em que não há interesse de terceiros envolvido. Exemplos desta possibilidade são a alteração de denominação de logradouro
110
LOUREIRO. op. cit. p. 372. 111LOUREIRO. op. cit.
público e a alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro112. Nos casos em que é possível a retificação de ofício também é possível a retificação a pedido de interessado. Há casos em que não é possível a retificação de ofício, no entanto. Estes são os casos quando há alteração da medida perimetral do imóvel. O requerimento do interessado deve ser instruído com planta e memorial descritivo realizado por profissional habilitado e pelos confrontantes do imóvel. Se não há a autorização de confrontante, este é notificado para que se manifeste, o silêncio sendo entendido como anuência ao pedido. Se houver impugnação, o oficial intima o requerente para que se manifeste. Sem acordo, o oficial remete os autos ao juiz. O juiz faz julgamento sumário a partir dos documentos apresentados, a não ser que haja discussão acerca de direito de propriedade, quando então as partes são remetidas às vias ordinárias.
3.1.13. Cancelamento do registro
Cancelamento é o assento, feito por averbação, que extingue um registro. O ato de cancelamento indica a sua causa. O cancelamento não comporta recurso administrativo.
O registro produz efeitos até que ocorra o cancelamento, ainda que a relação jurídica que lhe deu origem esteja extinta. Em verdade, na maior parte das vezes o cancelamento tem efeito declaratório da extinção do direito base do registro. A extinção do direito, por sua vez, pode ter diversas razões, como o pagamento ou a caducidade.
O cancelamento pode ser total, eliminando todo efeito do registro, ou parcial, quando a supressão de parte do efeito do registro (redução de parte de imóvel, que foi usucapida, por exemplo).
Regra geral, o cancelamento depende do consentimento do titular que consta do registro a ser cancelado. Mas é possível que ocorra o cancelamento sem o consentimento do titular. Há então exceção ao princípio da rogação. Nestes casos o requerimento do interessado é suficiente para que se faça o cancelamento. O requerimento deve vir interessado com todos os documentos que comprovem a extinção do direito.
Outro efeito do cancelamento é a presunção que dele decorre de que o direito cancelado está extinto. A presunção é relativa.
112LOUREIRO. op. cit. p. 374.
3.1.14. Despesas
Qualquer interessado pode requerer a feitura do registro e da averbação. As despesas incumbem ao requerente (art. 217). É possível a disposição em contrário no título. Se houver esta disposição, o oficial a acatará.
O registrador vela também pelos interesses da Fazenda Pública, exigindo que o interessado comprove o pagamento de tributos que incidam sobre a operação a ser registrada. 3.2. Tabelionato de notas
A principal função da atividade notarial é a formalização jurídica da vontade das partes, produzindo o notário documento com forma legal e autenticidade. O notário, dotado de fé pública, conserva os documentos originais que lhe são apresentados e expede cópias fidedignas do seu conteúdo (art. 6°, incisos I e II, da Lei 8.935/1994).
Outra função dos serviços notariais, e que é de fundamental importância para o novo procedimento de usucapião extrajudicial, é a autenticação de fatos (art. 6°, inciso III, da Lei 8.935/94).
Os notários, responsáveis pela realização dos serviços notariais, são profissionais da área jurídica dotados de fé pública. O notário pratica seu munus na comarca em que lhe foi delegada a função pública. O exercício da função está limitado à comarca, no entanto, esta limitação não limita o conteúdo dos seus atos. Nas palavras de Loureiro:
Quanto ao notário, embora deva pratica seu mister na comarca em que recebeu delegação, pode realizar atos notariais relativos a bens situados alhures ou nos quais as partes sejam residentes ou domiciliadas em outras comarcas. De fato, a escolha do notário é livre, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio jurídico. Não obstante, o notário não poderá praticar atos de seu ofício fora do Município para o qual recebeu delegação.113
Assim como o registrador, o notário também recebe fé pública, a fim de que sua atividade possa realizar os objetivos a que se presta. Analisa-se em seguida esta fé pública do tabelião e em seguida alguns princípios da atividade notarial.
113LOUREIRO. op. cit. p. 5.