A área prevista para a Operação Urbana Vila Leopoldina-Jaguaré verticalizou-se intensamente no período entre 2000 e 2009, tendência confirmada já no primeiro trimestre de 2010 (SECOVI, 2010). Esta verticalização se baseia em expansão da oferta residencial de classe média e alta guiada pela atuação do mercado imobiliário, apoiado e conduzido pelo adensamento garantido pelo zoneamento e aplicação de instrumentos urbanísticos, estrategicamente selecionados, para propiciar ao empreendedor uma verticalização lucrativa. O setor imobiliário veio se beneficiando, com ênfase nos últimos cinco anos, de sólida e crescente capacidade de investimento devida à capitalização das construtoras, resultado de política estimuladora do crescimento econômico valorizando o investimento na construção civil voltada aos segmentos sociais mais favorecidos. A reprodução da dinâmica imobiliária, como forma singular de expansão da acumulação e capital (HARVEY, 2005) depende da disponibilidade de espaço e de sua apropriação pelo empreendedor, que no caso em estudo, apercebendo-se da disponibilidade de grandes áreas e glebas e de sua localização privilegiada, vem investindo na construção de edifícios residenciais novos, nos bairros que integram o perímetro da OU abordada.
Estes empreendimentos se caracterizam pela implantação de uma ou mais torres, ocupando o solo em substituição aos galpões industriais que evadiram. Tal ocupação vem gerando padrões de ambiente construído tradicionais e conservadores, ao privilegiar atividades que, por sua precedência se revestem de caráter monofuncional. Trata-se, no entanto, de monofunção relativa, pois o uso residencial atrai sem dúvida outras atividades; no entanto, essa relativa localização de usos diversificados acaba por ocorrer sem coordenação a projeto e desenho, supostamente articuladores dessas atividades aos espaços públicos e tecido urbano.
O que significa que o mercado imobiliário se vale da possibilidade de verticalização proporcionada pela relação entre área do terreno (ao adquirir quantidades significativas de terra) e o coeficiente de aproveitamento, ou então, vale-se ainda de instrumentos intencionadamente inovadores para validar práticas conservadoras, muitas vezes comprando potencial adicional do direito de construir a partir de negociação direta entre empreendedor e poder público.
Tal prática evidencia o uso deturpado do instrumento de maneira a favorecer o mercado imobiliário sem vincular sua aplicação ao solo criado. Por seu turno, os agentes públicos aprofundam com este ato o descompasso e as dificuldades de aplicação plena dos instrumentos urbanísticos previstos no Estatuto da Cidade, utilizando-se deles de maneira parcial e fundamentada num ganho propiciado pela expansão de empreendimentos. Os mecanismos que reproduzem a ação prioritária da expansão imobiliária inibem a realização do alcance promotor de novas configurações de espaço público e privado e que o instrumento da Operação Urbana define, contribuindo para sustentar o conservadorismo ao negar a possibilidade de articular o instrumento urbanístico a um projeto urbano. Com este descompasso, os aspectos quantitativos da expansão imobiliária sobrepujam os qualitativos, representados pelo projeto das áreas-alvo.
1.4 VILA LEOPOLDINA E JAGUARÉ: ATUAÇÃO IMOBILIÁRIA E
TRANSFORMAÇÃO DO TECIDO URBANO
O perímetro definido para a Ou Vila Leopoldina inclui os distritos industriais de Jaguaré e Vila Leopoldina, com uma área total de 1028 ha. Historicamente, o desenvolvimento desta área está vinculado à acessibilidade ferroviária que induziu implantações industriais ao longo do seu traçado. Com isto, o território foi sendo desenhado com lotes de grandes dimensões articulado a um sistema viário voltado ao escoamento da produção com poucas vias de articulação intra-urbana. Como um território tipicamente industrial, não possui diversidade urbana em termos de equipamentos e serviços. É justamente a acessibilidade externa que favoreceu a instalação, em 1966 de entreposto de produtos agrícolas – o CEASA, hoje CEAGESP, como alternativa à concentração desta atividade no Mercado Central de São Paulo. Segundo dados disponíveis (SEMPLA, 2004), a CEAGESP apresenta movimento diário de cerca de 15.000 veículos e cerca de 240 mil toneladas de alimentos mantendo grandes contingentes populacionais orbitando em subemprego além da presença (no ano de 2000) de cerca de cerca de 14.500 pessoas ligadas a estas atividades e habitando na área em condições sub-normais.
A perspectiva de retirada deste entreposto é um dos pressupostos centrais para o projeto urbano desta Operação Urbana na medida em que disponibilizaria cerca de 700. 000 m2 de área para um redesenho estratégico de requalificação.
De acordo com o Plano proposto para a OU em estudo (SEMPLA, 2004) previa-se um controle do adensamento vertical na área em que hoje se localiza a CEAGESP, prevendo-se também o deslocamento dessa central de abastecimento ao Rodoanel.. Diante da instabilidade de concretização desta diretriz e, atraído, sobretudo pela estrutura fundiária remanescente das atividades industriais em franca desativação o setor imobiliário vem redesenhando o território pela lógica de empreendimentos isolados, a despeito da permanência das características anteriores desfavoráveis à uma ambiência urbana sustentável, tendo em vista as características do sistema viário e ausência de outras funções urbanas associadas à habitação. A substituição dos lotes industriais por condomínios verticais fechados tende a seguir o mesmo padrão de monofuncionalidade, agravando os problemas de tráfego, entre outros.
IMAGEM 1.1 - Localização da CEAGESP na área da OU Vila-Leopoldina-Jaguaré e dos empreendimentos imobiliários residenciais em seu entorno. Fonte: Ilustração produzida pelo discente graduando Tomas Antonio
Giannattasio Bozeda.
Na imagem 1.1, onde se destaca o perímetro da área e os locais pontuais de incidência de novos empreendimentos residenciais a partir de 2002 pode-se observar um movimento expressivo da dinâmica imobiliária, sobretudo em sua porção de entorno da CEAGESP. A concentração de empreendimentos imobiliários residenciais nas Ruas Carlos Weber, Av. Imperatriz Leopoldina, Aroaba e Brentano é complementada por outras existentes em ruas adjacentes formando mancha significativa de alteração da paisagem decorrente da verticalização, com padrões construtivos que expressam valorização imobiliária. Como exemplos destacados, constantes da tabela 1.1 abaixo, dos 9 (nove) empreendimentos situados na Rua Carlos Weber, apenas 2 possuem planta de 2 (dois) dormitórios, ainda que do ponto de vista da tipologia do edifício, apresente elementos internos com instalações valorizadas de
áreas de lazer e outros equipamentos que tipificam tendências de valorização de mercado. Na Avenida Imperatriz Leopoldina, dos 4 (quatro) empreendimentos, três apresentam 4 dormitórios, seguindo as tendências apontadas. A expressão do padrão de verticalização contrasta com a paisagem existente, com edifícios predominantemente de 24 e 25 pavimentos. A planilha a seguir apresenta a relação dos empreendimentos e o padrão construtivo, representado pelo número de dormitórios, a partir da identificação das principais vias que concentram esses edifícios: