C ONCLUSÕES

O Índice de Custo de Manutenção poderá alterar a forma como o cidadão comum olha para a propriedade habitacional, fornecendo conceitos muito mais amplos e concretos acerca dos custos de utilização e exploração. A simples consciencialização da noção dos encargos inerentes ao uso duma habitação e da sua importância para a sustentabilidade do orçamento familiar será, desde já, um enorme progresso. A copropriedade requer a compreensão clara das suas características, das suas responsabilidades e direitos, normalmente não correspondidos e desconsiderados. A noção de responsabilidade partilhada é, por norma, incompreendida pela sociedade portuguesa, conduzindo a conflitos desnecessários e a atitudes egocêntricas e descentralizadas, com consequências graves para a sustentabilidade do património edificado, tal como o conhecemos. Os encargos com a propriedade, particularmente quando existe e copropriedade está no centro de toda esta problemática. O desenvolvimento de um Índice de Custo de Manutenção tem como objetivo dar resposta a esta incapacidade dos proprietários de edifícios.

A aplicação do Índice de Custo de Manutenção carece de diversos desenvolvimentos, quer pelas limitações que apresenta e que serão esclarecidas no presente capítulo, quer pela envolvente da copropriedade. O simples facto de não existir um plano de manutenção (essencialmente a manutenção não anual) definido para uma determinada propriedade habitacional deixa imenso a desejar. Cada momento de intervenção é tratado como desconexo da realidade da copropriedade, como desnecessário. O problema é que esta atitude é transmitida principalmente pelos gestores da copropriedade, adiando ações essenciais para a sustentabilidade do próprio património imobiliário, potenciando encargos e problemas.

O Índice de Custo de Manutenção poderá ser facilmente aplicado e compreendido pelo cidadão comum. As informações necessárias para a aplicação desta etiqueta de encargos estão compiladas no presente trabalho e são de fácil consulta e leitura.

Como foi possível perceber, no objeto de estudo apresentado os encargos totais num período de 50 anos poderiam representar no mínimo 2x o valor inicial da fração autónoma e, noutra perspetiva, os encargos com a utilização e exploração (não considerando os custos com o crédito bancário) poderiam igualar o valor inicial da fração. Foi, ainda, possível, de uma forma compreensivelmente limitada, assimilar a fragilidade do fundo de reserva comum, já que a percentagem utilizada é claramente baixa. Tal facto foi comprovado no caso de estudo 001 e no objeto de estudo, no qual foi determinada uma percentagem mínima do Fundo de Reserva Comum de aproximadamente 40 %. Esta debilidade

conduz, invariavelmente, à repercussão de quotas extraordinárias a cargo dos coproprietários, o que transmite uma sensação de ingovernabilidade dos fundos imputados.

De referir que a avaliação decorrente da aplicação do Índice de Custo de Manutenção define a posição relativa do agregado familiar para uma determinada fração autónoma, relativamente a um conjunto de características e propriedades inerentes da habitação e do edifício e à sua localização geográfica. Trata-se, assim, de avaliar a adequabilidade da fração à sua envolvente no que diz respeito aos encargos com esta e aos encargos do agregado familiar. Torna-se, assim, útil para avaliar os futuros encargos (expectáveis) com a utilização e exploração duma fração autónoma, para comparar diversas frações e diferentes localizações (recorde-se a volatilidade dos encargos com águas e esgotos), adaptando-se às necessidades e às possibilidades do agregado familiar e, ainda, para tirar ilações acerca da ajustabilidade do fundo de reserva comum.

Lamentavelmente a informação disponível acerca da manutenção não anual num determinado património edificado não permite, atualmente, uma compreensão clara e total dos verdadeiros encargos com esta vertente. Continuar-se-á a enquadrar necessidades económicas ao “sabor do vento”, através das quotas extraordinárias. Requer-se urgentemente uma mudança deste paradigma.

Importa, ainda, referir algumas restrições que não permitem potenciar a aplicabilidade do atual Índice de Custo de Manutenção, e que são as seguintes:

- Os encargos com os serviços de abastecimento de água, saneamento de águas residuais e gestão de resíduos sólidos são fornecidos, no estudo da Entidade Reguladora dos Serviços de Águas e Resíduos (ERSAR), em valores médios globais, não identificando ou decompondo por tipo de utilização da habitação, ou seja, pelo número de indivíduos que utilizam a fração autónoma. De uma forma simples, significaria fornecer encargos médios para um T2, um T3 ou outro tipo de utilização, permitindo um maior enquadramento. Estes encargos são, inclusive, referentes a 2011, anteriores a um enorme movimento de convergência das estruturas das tarifas e das próprias tarifas dos serviços de águas e esgotos, sendo necessário uma atualização assim que surgirem novos dados;

- Não existem “encargos” mínimos e máximos de determinados fatores de custo, o que impossibilita uma análise estatística da divergência de custos, ou seja, não existem informações suficientes que permitam perceber se um determinado encargo é diminuto por natureza própria da habitação ou pelas características dos consumos de um determinado agregado familiar. Dado que o índice procura avaliar a adequabilidade da fração à sua envolvente no que diz respeito aos encargos com esta e aos encargos do agregado familiar, é importante limitar a avaliação a um conjunto de valores que sejam razoáveis e plausíveis, evitando sobrevalorizar ou subvalorizar a classe do Índice de Manutenção;

- Não existem dados suficientes e atualizados de planos de manutenção não anual em edifícios de habitação, o que dificulta a integração de informações relativas aos momentos de intervenção e encargos desses mesmos, como é demonstrado no exemplo do capítulo 3.4.4., figura n.º 35. Dificulta, ainda, perceber que tipo de possíveis encargos poder-se-á esperar após a aquisição da fração autónoma e se o fundo de reserva comum é ou não suficiente para suportar todas as necessidades económicas para o qual foi criado;

- Por fim, o valor de manutenção por metro quadrado utilizado na definição do encargo de referência do fator de custo “Condomínio” é claramente “limitado”. Trata-se de uma média de um conjunto de valores de 23 edifícios, com grandezas muito díspares e edifícios pouco similares. Não existe, atualmente, um valor base que permita, consoante um determinado tipo de edifício de habitação e em convergência com as suas características, determinar o encargo anual global com a gestão do condomínio e, consequentemente, calcular o valor de referência de condomínio imputada aos coproprietários (quota de condomínio).