Ciclos do Mercado Imobiliário: Cenários Atuais para o Brasil

Uma etapa necessária identificada por Medeiros (2001) e Lima Jr. (1993) como importante para estudos dirigidos à investigação espacial de determinantes do mercado imobiliário diz respeito à análise de informações de ciclos que se desencadeiam em cenários para o mercado.

Buarque (2003) afirma que o futuro sempre é uma preocupação de todo ser humano, relatando que, nos tempos atuais, guiadas pela descoberta da variável risco, além de inaptos à postura de submissão ao destino, as pessoas criam uma expectativa em relação ao futuro, que assume um papel preponderante para as decisões e escolhas efetuadas.

Lima Jr. (1993) informa que o mercado imobiliário possui comportamento determinado pela presença do que denomina de “capitais não especialistas”. O autor afirma que esse condicionante, somado ao vínculo com o desempenho da economia, acaba determinando o comportamento do segmento imobiliário. O autor destaca ainda que a rigidez estrutural no ponto de vista de seu valor de mercado e, por conseguinte, do seu fluxo de renda, torna os imóveis mais volúveis às oscilações de mercado. A crise seria acentuada em propriedades imobiliárias de importantes agentes do mercado imobiliário, que são dos fundos de pensão, os quais possuem carteiras com predominância de ativos dos segmentos de escritórios, galpões industriais, shopping centers e hotéis, de acordo com referido autor.

A liquidez restrita é atribuída pelo autor ao grande número de unidades por empreendimento24 e aos prazos lentos e mecanismos complexos de negociação, que é a imperfeição do mercado (FRANCHI25 apud CAVALCANTE M., 2002).

Dessa forma, o comportamento do mercado poderia ser visualizado, da maneira simplificada como expõe a figura 2.9, havendo o contraste de duas curvas relacionando as variáveis: “preços do mercado imobiliário” e “tempo transcorrido”. Diferenciam-se entre si por ora evidenciar o vínculo citado com a economia (no caso da curva “a”) ou por ora denotar as percepções dos agentes de mercado (caso da curva “b”), descolando-se do comportamento esperado.

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A multiplicidade pode ser visualizada com a observação de que um prédio comercial divide-se em loja e andares-tipo que, por sua vez, subdividem-se em varias salas, tendo-se gerado, portanto, um efeito multiplicador para fins de administração da propriedade imobiliária.

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FRANCHI, Cláudia M. Avaliações das características que contribuem para a formação do valor

do apartamento na cidade de Porto Alegre. Porto Alegre, Universidade Federal do Rio Grande do Sul, 1991.

Uma tendência de caráter otimista ou pessimista verificada pelo comportamento da curva (a) seria intensificada pela presença de especulação, provenientes dos capitais não especialistas, induzindo o mercado a ajustar os preços para uma posição inferior ao do ponto de equilíbrio, atraindo novamente tais capitais.

Esse ciclo contínuo acaba criando nos agentes um conjunto de percepções do comportamento do mercado imobiliário traduzido na formação de preços exógenos ao comportamento explicado puramente pelas variáveis macroeconômicas.

Coadunando com posterior proposição de Balarine (1995), que defende a existência de imperfeições no mercado habitacional para impedir a condição de equilíbrio, conclui Lima Jr. (1993) que, no mercado imobiliário, não há transparência da movimentação de preços e, dessa forma, nem sempre aquilo que se é considerado como de mercado replica- se nas negociações. Curva (a) Curva (b) tendência de crescimento ciclos longos tempo preços Curva (a) Curva (b) tendência de crescimento ciclos longos tempo preços

Figura 2.9 - Ciclos do Mercado Imobiliário Fonte: Lima Jr. (1993, p. 6)

A presença de capitais não especialistas é explicada pela necessidade de alavancagem financeira por parte das construtoras e as carteiras de ativos imobiliários sofrem pressões imprecisas, geralmente atreladas a perdas.

Para Lima Jr. (1993), pode-se “[...] comprar caro e vender barato, ou comprar caro para alugar barato, sem que tenha as taxas de retorno próximas da atividade atratividade esperada na compra”.

Com efeito, o desenvolvimento de técnicas de prospecção a respeito do funcionamento do mercado imobiliário assume papel importante, principalmente quando se conta agora, no caso brasileiro, com uma economia estabilizada, que estimula a geração de cenários.

Segundo Buarque (2003, p. 20-23), convivendo com contínuas mudanças estruturais e incertezas, as técnicas de cenários se consolidam como o principal recurso metodológico e estão incorporadas aos diversos processos de planejamento estratégico em âmbito público e privado. Referido autor caracteriza ainda construção de cenários como um procedimento científico, uma vez que se utiliza de “[...] conhecimento científico para lidar com eventos e processos e para construir tendências lógicas e consistentes”.

Referido autor tipifica os cenários em cenários desejados e cenários exploratórios que, por sua vez, se subdividem em cenários extrapolativos (que replica no futuro comportamento dominante do passado) e cenários alternativos (fatores determinantes levam a mudanças inesperadas no futuro do objeto), de acordo com a figura 2.10.

SITUAÇÃO ATUAL VISÃO RETROSPECTIVA EXTRAPOLAÇÃO DA TENDÊNCIA CENÁRIO ALTERNATIVO CENÁRIO DE REFERÊNCIA (MAIS PROVÁVEL) VARIAÇÕES CANÔNICAS SITUAÇÃO ATUAL VISÃO RETROSPECTIVA EXTRAPOLAÇÃO DA TENDÊNCIA CENÁRIO ALTERNATIVO CENÁRIO DE REFERÊNCIA (MAIS PROVÁVEL) VARIAÇÕES CANÔNICAS

Figura 2.10- Cenários Alternativos Fonte: Buarque (2003, p. 25)

A partir dessas definições, deduz-se que a confecção de cenário para o mercado de habitação que atendam aos pré-requisitos também defendidos por Porter (1989) situa-se na

definição de cenário exploratório alternativo, os quais ampliam os horizontes de possibilidades de futuro e caracterizam-se por serem estritamente dinâmicos.

Para a construção de cenários, como ainda afirma Buarque (2003), devem ser observadas algumas diretrizes básicas, como evitar o impressionismo e o imediatismo, o questionamento de posições tidas como consensuais, a ampliação e a confrontação de informações, a exploração do potencial individual de intuição e a busca de diversidade de visões.

Com efeito, para o agente empresarial, os cenários desempenham papel diferenciado, a partir do momento em que o seu campo de atuação restringe-se ao aproveitamento das oportunidades, considerando as ameaças, sem mudar a realidade, reconhecendo-se, porém, a existência de exceções. A crença em um cenário - a trajetória mais provável de um indicador - determina uma estratégia e faz com que o agente não desprenda tempo e dinheiro com proteção para outra possibilidade de cenário: a formação do jogo de atores sociais.

Relacionando tais informações prestadas pela literatura de cenários ao mercado de habitação, as conclusões convergem de que referido mercado, como sistema dependente espacialmente de um entorno mais amplo26, determina e é por ele determinado, numa relação sistêmica.

Dessa forma, parâmetros do mercado podem ser colhidos, conforme explicita Buarque (2003), por técnicas simples como entrevistas estruturadas com especialistas, discussão em grupo com especialistas do assunto (brainstorming) e a chamada técnica Delfos, as quais subjetivamente formularão as principais hipóteses do comportamento dos determinantes do mercado.

Para Buarque (2003, p. 65), “[...] a consulta individualizada aos atores constitui uma forma simples e, normalmente, bastante eficaz e interessante de levantamento e de identificação das aspirações da sociedade, formando o futuro desejado pelos atores sociais”.

É por essa razão, então que se buscou identificar no mercado imobiliário agentes que pudessem prestar informações e diagnósticos, como forma de contextualizá-lo nos ciclos anteriormente mencionados.

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Nesse contexto, para a análise do cenário influente na demanda e possivelmente auxiliando a compreensão de resultados de estimações aqui efetuadas, o presente trabalho, através dessas técnicas, buscar a formação da visão retrospectiva (figura 2.10), com relação ao período investigado por esse estudo (1995 a 2003).

A respeito do assunto, Balarine (2002) propõe que a descontinuidade tem marcado a ambiência dos negócios imobiliários, refletindo comportamento da economia brasileira, reforçando necessidade de posicionamento estratégico dos atores do mercado imobiliário.

Para especialistas de mercado, houve uma reação do mercado imobiliário no ano de 2000, bem como crescimento no segmento habitação residencial popular. O desempenho da velocidade de vendas27 nesse período em praticamente todas as regiões metropolitanas do país é fato de destaque, inclusive crescimento contínuo no ano de 2001, convergendo com informações prestadas por Pitta (2000).

Tal conclusão também condiz com dados constantes do estudo realizado por Abreu (2002), envolvendo as principais regiões metropolitanas brasileiras, como ilustra a tabela 2.2, que evidenciam, no biênio 1999/2000, crescimento da velocidade das vendas residenciais nas cidades de Belo Horizonte (2%), Fortaleza (36%), Goiânia (5%) e São Paulo (14%). Somente as cidades de Porto Alegre e Recife obtiveram um resultado negativo, sendo calculada em - 6% para Porto Alegre e -5% para Recife.

TABELA 2.2 - ÍNDICE DE VELOCIDADE DE VENDAS NAS PRINCIPAIS CAPITAIS BRASILEIRAS Média Anual do índice de Velocidade de Vendas Segmento Residencial (%) Ano

Belo Horizonte Fortaleza Goiânia Porto Alegre Recife São Paulo

1997 6,86 - (*) 4,45 5,03 5,91 9,22

1998 5,96 4,00 3,04 8,93 6,54 7,38

1999 8,48 5,20 4,91 8,30 8,19 7,52

2000 8,66 7,08 5,15 7,80 7,80 8,59

2001 8,78 5,20 4,88 6,31 6,64 7,60

Fonte: Elaboração do autor, a partir de dados de Abreu (2002) e entidades de classe

(*)

Dado não disponibilizado pelo SECOVI-CE.

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Segundo Abreu (2002, p.8), a velocidade de vendas serve de “[...] parâmetro para balizar as análises de comportamento e tendências do mercado de produção e comercialização de imóveis”. O autor relata que cada capital possui metodologia própria de cálculo, sendo maiores informações disponíveis em sua dissertação de mestrado, bem como no capítulo 4 e Anexo 3 deste trabalho, que discorrem acerca da dinâmica do mercado imobiliário da Cidade de Fortaleza.

Outra inferência que se faz dos dados da tabela 2.2 diz respeito ao grau de crescimento do próprio ano de 1999: em média, variou 25% com relação ao ano anterior, enquanto que para o ano de 2000 esse número ficou em 8%. Por outro lado, contrastando com o cenário projetado, o ano de 2001 foi marcado por decréscimo em quase todas as capitais do índice, tendo atingido uma variação média de -13%.