▪ Dado o mercado ainda incipiente do segmento Senior Living, não se encontram empreendimentos comparativos em operação para uma análise detalhada. Entretanto, observa-se que no mercado dos EUA, as taxas de retorno desta modalidade imobiliária apresentam um prêmio em relação ao mercado de aluguéis em geral, assim em relação a empreendimentos de hotelaria.
▪ Existem projetos em fase de construção na cidade de Porto Alegre, como o Mago Premier Senior Living, cuja captação de vendas iniciou em outubro de 2020. O empreendimento possui 114 unidades, com um total para 138 vagas, havendo sido comercializadas até o momento 87% das unidades. O valor das unidades varia entre R$ 515 mil a aproximadamente R$ 1.080 mil.
Considerações sobre os Indicadores de Rentabilidade do Mercado
Comparativos de mercado em rentabilidade e desempenho
Fator de Risco
• Os empreendimentos comparativos identificados como do tipo Senior Living são investimentos patrimoniais que ainda não tiveram suas unidades vendidas no mercado imobiliário, ou quando em operação sob forma privada não disponibilizam informações públicas necessárias para apurar seu CapRate. Sendo assim não foi possível realizar uma análise comparativa de taxa de capitalização projetada para o empreendimento similares em operação no mercado.
Apuração da taxa de desconto compatível ao risco do empreendimento
Componentes Critério Utilizado Fonte de Dados Composição Cenários VPL (Taxa Lívre de
Risco + Risco Brasil)
Ganho/Perda (%)
Taxa Lívre de Risco US T-Bond 30 Years U.S. Department of
the Treasury 1,75% Rápida Absorção 175.140.687 53,84%
Risco Brasil Índice EMBI Ipeadata
(30/06/2021) 2,75% Cenário Base 113.843.983
-Prêmio de Risco do Empreendimento
Risco de perda do cenário-base para o cenário conservador
Projeções do
Empreendimento 1,44% Cenário Conservador 77.432.166 -31,98%
5,94%
Composição da taxa de desconto ajustada ao risco do empreendimento
Taxa de Desconto Apurada
Risco do Empreendimento
Risco do Empreendimento Perda no cenário conservador x (Taxa Livre de Risco + Risco Brasil)
Índice
Considerações iniciais 4
Tendências e perspectivas macroeconômicas 6
Tendências e perspectivas demográficas 9
Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução 13
Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 17
Análise do posicionamento competitivo 19
Análise da penetração do empreendimento no mercado 22
Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais 24 Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC 26
Metodologia escolhida e critérios adotados 28
Projeção das receitas, despesas e resultados para o período de penetração no mercado 30
Indicadores de rentabilidade e desempenho incluindo o período de maturidade 33
Comparativos de mercado em rentabilidade e desempenho 38
Informações sobre a empresa e profissionais responsáveis 41
Informações sobre a empresa e profissionais responsáveis
Qualificação técnica e trabalhos realizados
A Macadar Assessoria de Mercado e Avaliações é uma empresa especializada em estudos de viabilidade econômico-financeiras, projetos de investimento e avaliações imobiliárias, registrada no conselho do CORECON e CREA. Seus profissionais possuem formação e experiência específica em avaliações econômico-financeiras e imobiliárias, com capacitação técnica e habilitação profissional em seu campo de atuação.
Coordenador do Estudo de Viabilidade
JAIME ADRIAN MORON MACADAR é graduado em Ciências Econômicas (UFRGS), graduado em Engenharia Mecânica (UFRGS) e especialista em Finanças Corporativas (FGV). Atuou como Analista de Valores Mobiliários, com registro na CVM e Certificação Nacional de Profissional de Investimentos CNPI 473, no período de 2005 a 2012. Possui preparação pela APIMEC em Formação e Aperfeiçoamento de Profissionais para o Mercado de Capitais. Atua a 10 anos em estudos de viabilidade técnico-econômica, projetos de investimento e avaliações de empresas, além de palestrante em congressos técnicos de avaliação. É professor nos cursos de pós-graduação em avaliações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias (IBAPE), Faders e da universidade Unijui.
É responsável técnico pela Macadar Avaliações.
Projetos e Estudos Econômico-Financeiros Realizados Abrange Comércio e Serviços Ltda
• Altenburg Indústria Têxtil Ltda
• Archel Engenharia Ltda
• Artefatos de Arame Artok Ltda
• AsGa Wirless
• Brasmed Botânica e Farmacêutica Ltda.
• Calçados Dilly S.A.
• Calçados Only
• Caninha Oncinha Ltda.
• Ciclo Gráfica Editora Ltda.
• Cimplast Embalagens Imp. e Exp. Ltda.
• Companhia de Canetas Compactor
• Companhia Municipal de Saneamento de NH
• Companhia Siderúrgica Pitangui
• Conservas Minuano S/A
• Cooperativa de Transportes de Veículos Carga – CTV
• Crown Embalagens S/A
• Destilaria Americana S/A
• Diário do Grande ABC S.A.
• Dinamics do Brasil Ltda
• Drogacenter Medicamentos
• Drogão Super Ltda
• Empresa Nossa Senhora da Glória Ltda
• Estação Engenharia de Telecomunicações Ltda
• Farma Call Medicamentos Ltda.
• Fenac S/A Feiras e Empreendimentos Turísticos
• Geosonda S/A
• Giassi Supermercados Ltda
• Grupo Pão de Açúcar S/A
• HC Hornburg Implementos Rodoviários Ltda
• Irgovel Indústria Riograndense de Óleos Vegetais S/A
• Irmãos Muffato & Cia. Ltda.
• Lubiani Transportes Ltda.
• ltico Fo d
• io lanta e ine óleo - União Agro
• Certel Artefatos de Cimento
• ia das atelei as
• olaso atic nios
• onesul
• oo e ati a o ecu ia Vale do io oce
• Hos ital e ate nidade o a Vida
• o ed
• ou en o & ia. tda.
• aninho u e e cado tda.
• - Montagens Projetos & Obras
• assa edo
• e ana En enha ia
• okai do asil
Informações sobre a empresa e profissionais responsáveis
Relacionamento com o ofertante
• A Macadar, seus sócios, administradores e funcionários não são titulares ou possuem a intenção de adquirir o CIC hoteleiro objeto da oferta.
• A Macadar, seus sócios, administradores e funcionários não têm conflito de interesse que lhes diminua a independência necessária ao desempenho de suas funções para a elaboração do presente estudo.
• A Macadar recebeu a título de honorários para a realização do presente Estudo de viabilidade econômico-financeira o valor de R$17.000,00 exclusivamente como componente fixo, não possuindo nenhum contingente ou variável de sua remuneração.
Porto Alegre 31 de agosto de 2021
Jaime A. Moron Macadar Responsável Técnico Macadar Assessoria
de Mercado e Avaliações Ltda Economista – CORECON-RS 7169 Engenheiro Mecânico – CREA 113730-D