Fase IV – Lançamento do Projecto
COMPLEXO TURISTICO DE MACHANGULO
Tabela 27: Estrutura e Evolução do Serviço da Dívida
11.1.2 Mão-de-obra e Remunerações
Estudos feitos sobre o custo da mão-de-obra no sector mostram que este é comparativamente alto devido ao facto da produtividade de mão-de-obra ser bastante baixa. Tendo por base esta informação, conjugada com acções específicas de capacitação e estímulos aos trabalhadores desta unidade, assumiu-se que para cada chave, o número médio de trabalhadores a contratar seria de 2 trabalhadores, o que adicionado ao pessoal com responsabilidade de gestão, leva o total de trabalhadores efectivos a contratar para assegurar o funcionamento pleno deste complexo para 820, como se observa na Tabela 28 abaixo.
Tabela 28: Estrutura de Recursos Humanos e de Remuneração
Para as posições-chave, propõe-se contratar técnicos especializados e com uma larga experiência no sector. Quanto ao pessoal operativo estão previstas acções regulares de formação e capacitação profissional para as diferentes
especialidades. Outrossim, as remunerações previstas situam-se ligeiramente acima da média praticada no sector para as diferentes especialidades, para além das projecções feitas contemplarem um 13.º salário e uma projecção de
incremento salarial a taxa anual de 2%.
De referir que no que tange ao género, estudos empíricos mostram que para unidades hoteleiras desta gama e especialidade, trabalhadores de sexo feminino são os mais pretendidos para as funções de camareiras e outras tarefas
ESTRUTURA DE AMORTIZAÇÃO DA DÍVIDA Em USD
2.1 Montante de Credito 77 523 600
Taxa de Juro 6.00%
Total da Dívida 77 523 600 Maturidade 20
Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 5 Ano 10 Ano 15 Ano 20
2.2 Evoluçãu de Empréstimo 77 523 600 73 647 420 69 771 240 58 142 700 38 761 800 19 380 900 0 2.3 Reembolso Anual 3 876 180 3 876 180 3 876 180 3 876 180 3 876 180 3 876 180 2.4 Juros 232 571 220 942 186 057 127 914 69 771 11 629 2.5 Serviço da Dívida 4 108 751 4 097 122 4 062 237 4 004 094 3 945 951 3 887 809
COMPLEXO TURISTICO DE MACHANGULO
RECURSOS HUMANOS E REMUNERAÇÃO Quantidade
Remuneração USD
Massa Salarial
mensal Ano 1 Ano 2 Ano 5 Ano 10 Ano 15 Ano 20 DESCRIÇÃO 822 151 200 1 965 600 2 004 912 2 127 629 2 349 074 2 593 567 2 863 508
Director geral 1 5000 5000 65 000 66 300 70 358 77 681 85 766 94 693 Deirector Financeiro 1 4500 4500 58 500 59 670 63 322 69 913 77 190 85 223 Adjunto do Director Financeiro 1 3750 3750 48 750 49 725 52 769 58 261 64 325 71 020 Director RH e Marketing 1 4500 4500 58 500 59 670 63 322 69 913 77 190 85 223 Director Adjunto 1 3750 3750 48 750 49 725 52 769 58 261 64 325 71 020 Director Comercial e Eventos 1 4500 4500 58 500 59 670 63 322 69 913 77 190 85 223 Director Adjunto 1 3750 3750 48 750 49 725 52 769 58 261 64 325 71 020 Director de Operações 1 4500 4500 58 500 59 670 63 322 69 913 77 190 85 223 Director Adjunto 1 3750 3750 48 750 49 725 52 769 58 261 64 325 71 020 Chefe de Segurança 1 2500 2500 32 500 33 150 35 179 38 841 42 883 47 346 Pessoal Operacional e de Supporte 820 135 110 700 1 439 100 1 467 882 1 557 728 1 719 858 1 898 862 2 096 497
relacionadas com o interior dos apartamentos, enquanto os jovens são os mais recomendados para as tarefas no pátio.
11.1.3 Receitas Previsionais
As receitas deste empreendimento provirão do aluguer dos quartos, rendas de ocupação e as receitas resultantes das aplicações financeiras dos montantes relativos às amortizações e não só.
Partindo do número e tipologias de quartos considerados no investimento, os preços actualmente em vigor e uma taxa de ocupação de 60% no primeiro ano, 70% no 2.º ano, 75% no 3.º ano, 85% no quarto e 95% a partir do quinto ano em diante, obteve-se a receita bruta anual para o período considerado no estudo. A Tabela 29 que se segue apresenta a evolução da receita previsional.
Tabela 29: Estrutura e Evolução das Receitas Previsionais
A evolução das receitas deste projecto é bastante sensível à taxa de ocupação, pelo a que a realização de acções intensas de promoção e publicitação mostram-se necessárias e de grande alcance para a viabilidade financeira do
empreendimento. Outro aspecto importante para a melhoria da taxa de ocupação e exploração deste projecto é a facilidade de acesso ao local, donde resulta que a construção da ponte e estrada para ligar a península a partir da Cidade de Maputo é também crucial para a viabilidade deste projecto. Não obstante o projecto em curso no âmbito da Ponte Maputo KaTembe, há que considerar o troço de estrada de acesso à área do projecto a partir da estrada principal.
11.1.4 Custos de Exploração
Dados disponíveis mostram que as despesas operacionais relativas à compra de consumíveis necessários para os quartos, seguro, custos com energia, água, acções de publicidade, manutenção dos imóveis entre outras componentes de exploração, correspondem a cerca 35% a 60% da receita que se obtém por cada chave (quarto).
Considerando que se trata de uma unidade nova e que contará com equipamentos mais eficientes no processo de lavagem das roupas, gestão da água, energia, para além de que nova, considerou-se para o apuramento dos custos
operacionais, uma média de 40% da receita de cada chave. Custo
Unitário
USD Ano 1 Ano 2 Ano 5 Ano 10 Ano 15 Ano 20
Receitas da Venda 24 088 680 31 779 594 35 714 769 45 614 230 58 216 601 74 300 744 Hotel 5* 300.00 40 3 024 000 4 039 200 4 715 172 6 017 887 7 680 518 9 802 504 Hotel 4* 250.00 80 5 040 000 6 732 000 7 501 410 9 573 911 12 219 006 15 594 893 Hotel 3* 200.00 100 5 040 000 6 732 000 7 501 410 9 573 911 12 219 006 15 594 893 Eco-Lodge 215.00 120 6 501 600 8 684 280 9 676 819 12 350 346 15 762 518 20 117 411 Casas-Condominio 200.00 40 2 016 000 2 692 800 3 000 564 3 829 565 4 887 603 6 237 957 Sala de Conferencias 1 000.00 120 000 126 000 160 083 234 910 299 812 382 644 Centro Comercial 35.00 4000 m2 1 200 000 1 260 000 1 458 608 1 861 594 2 375 918 3 032 340 Outras Receitas (Financeiras) 1 147 080 1 513 314 1 700 703 2 172 106 2 772 219 3 538 132
COMPLEXO TURISTICO DE MACHANGULO
Nº de Quartos
A Tabela 30 abaixo mostra a evolução das receitas e custos de exploração nos primeiros cinco anos do projecto.
Tabela 30: Resultados Operacionais e Estrutura de custos
No projecto estão consideradas também as amortizações de todas as componentes que constituem o investimento (construções, equipamentos e transporte). Deste modo, considerados os custos e proveitos projectados no estudo, observa-se que os projectos apresentam desde o primeiro ano, fluxo de caixa positivos, traduzindo a cobertura das receitas ao total de custos.
11.1.5 Cash Flow e Indicadores Económicos e
Financeiros
A partir dos resultados previsionais resultantes da exploração do projecto
resultaram os cash-flow resumidos na tabela abaixo, que são positivos a partir do primeiro ano.
Tendo por base este cash-flow por um período de 30 anos, e considerando uma taxa de actualização de 12%, calculada a partir da taxa de inflação esperada de 2%, da taxa de juro do dólar americano de 6% (Libor mais Spread de 2 pp), e uma taxa de risco de 4% associada à incerteza quanto a evolução da taxa de ocupação e arrendamento dos espaços e consequente adesão dos turistas ao local e outros factores imprevistos, foram feitos os cálculos dos indicadores de viabilidade que mostram os seguintes resultados.
USD
Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 5 Ano 10 Ano 15 Ano 20
Origens 24 088 680 31 779 594 35 714 769 45 614 230 85 216 601 74 300 774 Recursos de Accionistas 33 224 400 0 0 0 0 0 0 Empréstimos 77 523 600 0 0 0 0 0 0 Receitas 0 24 088 680 31 779 594 35 714 769 45 614 230 85 216 601 74 300 774 Aplicações 0 9 533 160 12 113 010 13 466 010 16 820 041 21 062 596 26 435 188 Investimento 110 748 000 0 0 0 0 0 0 Despesas Operacionais 9 533 160 12 113 010 13 466 010 16 820 041 21 062 596 26 435 188 Recursos Humanos 1 965 600 2 004 912 2 127 629 2 349 074 2 593 567 2 863 508 Total de Despesas de Exploração (40% da Chave) 7 567 560 10 108 098 11 338 387 14 470 967 18 469 028 23 571 680 Amortização 2 938 100 2 938 100 2 195 600 2 140 000 2 140 000 2 140 000 Fluxo de Caixa Líquido
- Anual 110 748 000 17 493 620 22 604 684 24 444 359 30 934 189 39 294 005 50 005 586
- Acumulado 0 -93 254 380 -70 649 696 102 330 141 223 438 320 144 767 547 689 746
Tabela 31: Indicadores Financeiros
Partindo de um investimento total de cerca de USD 110,7 milhões, as projecções de receitas e despesas efectuadas mostram que o valor total investido pode ser recuperado em 9 anos e 4 meses, sendo que a Taxa Interna de Retorno é de 13%, ligeiramente acima da taxa de actualização, significando que o projecto apresenta alguma margem para a manutenção da sua viabilidade. O Valor Actual Líquido é de cerca de USD 106.9 milhões, montante que não incluí o valor residual do imobilizado.
Excluindo os encargos com a dívida, no pressuposto do investimento ser
financiado integralmente por fundos próprios, o período de recuperação do capital reduz para 6 anos e a taxa interna de retorno incrementa para 17,1% enquanto o Valor Actual Líquido aumenta para USD 40 milhões.
USD
INDICADORES FINANCEIROS Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 5 Ano 10 Ano 15 Ano 20
8.1. Lucro Líquido 0 6 006 935 10 105 089 12 792 738 18 120 076 24 854 443 33 470 222 8.2. Amortização 0 2 938 100 2 938 100 2 140 000 2 140 000 2 140 000 2 140 000 8.3. Fluxo de Caixa 0 8 945 035 13 043 189 14 988 388 20 260 076 26 994 443 35 610 222
8.4. Investimento 110 748 000 0 0 0 0 0 0
8.5. Fluxu de Caixa -110 748 000 8 945 035 13 043 189 14 988 388 20 260 076 26 994 443 35 610 222 8.6. Fluxu de Caixa Descontado -110 748 000 8 320 963 12 133 199 13 942 640 18 846 582 25 111 110 33 125 788 8.7. Tempo de Recuperação do Investimento -110 748 000 -102 427 037 -90 293 837 -50 827 080 33 142 597 145 552 113 294 363 016 8.8. Tempo de Recuperação do Empréstimo -77 523 600 -69 202 637 -57 069 637 -17 602 680 66 366 997 178 776 513 327 587 416
TAXA INTERNO DE RETORNO (TIR) 14.1%
VALOR ACTUAL LÍQUIDO 17 436 671
PERIODO DE RECUPERAÇÃO DE INVESTIMENTO (PRI) 8.1 ANOS
12 Impactos Esperados
A importância de um projecto desta natureza é avaliada em função dos impactos directos e indirectos que este pode proporcionar. Da análise efectuada, esperam-se os esperam-seguintes principais efeitos.
12.1 Impactos a montante e a jusante
Tabela 32: Impactos a Montante e a Jusante
Impactos a Montante e a Jusante do Projecto
Precondições a MONTANTE do Projecto
›
Um projecto deste tipo na área que se propõe, exige soluções que permitam garantir que o espaço proposto poderá ser concessionado a uma única entidade investidora e promotora do projecto que possa por sua vez atrair pequenos investidores interessados nas componentes imobiliárias ou mesmo nas unidades hoteleiras mais pequenas, mantendo para sua própria exploração as unidades maiores.›
O Governo devera criar as condições para a atracção de investidores, estabelecendo todos os requisitos necessários à disponibilização da terra para os investimentos propostos;›
Este tipo de projecto deverá ser promovido por uma entidade investidora privada que demonstre ter o capital suficiente para avançar com os investimentos nas infra estruturas mínimas de base.›
Esta entidade investidora privada deverá ter garantidos os seus direitos de promoção do projecto através da atribuição de um DUAT único a favor dela, emitido com base na apresentação de uma proposta de Projecto de desenvolvimento integrado.›
Um projecto deste tipo que poderá dispor de uma faixa de terra adequada com cerca de 8.000 ha, deve ser concessionada por inteiro a uma única entidadeImpactos a Montante e a Jusante do Projecto
promotora do investimento.
Impactos a JUSANTE do Projecto
›
Desenvolvimento de um Destino Ecoturístico numa área reservada muito próxima da cidade do Maputo e do seu aeroporto internacional, junto da Reserva Especial do Maputo e dispondo de praias oceânicas próprias para banhos de mar.›
Desenvolvimento de infra-estruturas de alta qualidade com produtos de habitação, lazer e turismo.›
Criação de oportunidades de novos empregos directos e indirectos quer nos empreendimentos turísticos, quer nos imobiliários e ainda nos serviços que se poderão estabelecer.›
Criação de novas oportunidades de emprego, serviços e fornecimentos de produtos frescos para ascomunidades locais.
›
Desenvolvimento de infra-estruturas de base e serviços sociais necessários ao desenvolvimento socioeconómico.›
Estímulo ao investimento estrangeiro.›
Preservação do meio ambiente e valorização de uma área de conservação.›
Estímulo e reforço da oferta turística de qualidade ao mercado internacional.12.2 Impactos Directos e Indirectos
Da análise efectuada, esperam-se os seguintes principais efeitos
12.2.1 Impactos Directos
Com a implementação deste projecto esperam-se significativos impactos directos, sendo de destacar os seguintes:
i) Criação de oportunidades de novos empregos directos e indirectos quer nos empreendimentos turísticos (cerca de 822 possíveis), quer nos imobiliários (à taxa de 1,8 empregos por apartamento) e ainda nos serviços que se poderão estabelecer;
ii) Permite a requalificação de uma zona turística de excelência, criando condições para o turismo de lazer próximo de alto padrão próximo da grande área metropolitana de Maputo;
iii) Desenvolvimento de um Destino Ecoturístico numa área reservada muito próxima da Cidade do Maputo e do seu aeroporto internacional, junto da Reserva Especial do Maputo e dispondo de praias oceânicas próprias para banho;
iv) Desenvolvimento de infra-estruturas de alta qualidade com produtos de habitação, lazer e turismo;
v) Criação de novas oportunidades de comércio e negócios para as comunidades locais e para os residentes da Província de Maputo;
vi) Aumento das contribuições financeiras para o Orçamento de Estado através de impostos e taxas e para a economia local, provincial e nacional;
vii) Atracção para a área do projecto de empresas que prestem os seguintes serviços:
›
Restauração e Bar;›
Segurança;›
Transporte de passageiros e de valores;›
Suporte Informático;›
Limpeza, e Remoção de resíduos;›
Promoção de eventos;›
Treinamento de pessoal;›
Manutenção e reparos;›
Serviços de transporte do pessoal;›
Serviços Bancários;›
Agências de Viagens;›
Fornecedores de produtos de mercearia, produtos frescos, entre outros.12.2.2 Impactos Indirectos
A par dos benefícios directamente associados ao estabelecimento deste complexo, espera-se outro tipo de impactos induzidos e ligações, sendo de destacar os seguintes:
i. Atracção de novos investimentos imobiliários e hoteleiros para a região e arredores que, por sua vez, atrairão outras actividades comerciais e de serviços para servir o conjunto dos residentes e visitantes;
ii. Desenvolvimento de negócios de pequenas e médias empresas que poderão se instalar nas proximidades do complexo e contribuir para o alargamento do parque turístico e consequente criação de mais oportunidades de emprego;
iii. Atracção para o local, de outros estabelecimentos complementares como por exemplo: talhos, padarias, mercados de peixe, florista, etc.;
iv. A localização deste mercado fora do centro urbano e numa região sem grande fluxo rodoviário e próximo do parque natural pode potenciar um turismo de bush and beach o que pode propiciar o aumento do fluxo de turistas.
12.3 Prováveis áreas de ligação com a economia
local
Com o estabelecimento do projecto, espera-se que este tenha ligações directas com outros empreendimentos, seja os existentes assim como os novos. Abaixo, apresenta-se resumo das prováveis ligações desta unidade na economia local e nacional
Tabela 33: Prováveis Impactos do Projecto
Prováveis Vínculos com a Economia Local
Empreendimentos existentes
›
Na área vizinha estão estabelecidos alguns empreendimentos de luxo que se caracterizam por casas em material tradicional vendidas ou alugadas a pessoas com grandes posses financeiras,maioritariamente Sul-africanos que procuram o isolamento que a região proporciona.
›
A zona é muito isolada e pouco habitada e não dispõe de quaisquer serviços ou empresas comerciais para além de pequenos negócios informais que servem os residentes das comunidades locais.›
Os poucos empreendimentos turísticos existentes abastecem-se em Maputo ou directamente da África do Sul.Novos empreendimentos Os novos empreendimentos irão oferecer à economia local grandes oportunidades para o aparecimento de novos serviços e negócios que poderão impulsionar o fornecimento de produtos e serviços oferecidos pelas comunidades locais
O Plano de Desenvolvimento de Machangulo deverá ainda envolver o estabelecimento de outros equipamentos e serviços:
›
1 Loja de conveniência, supermercado, área de artesanato, etc.›
Lotes residenciais a definir por um plano imobiliário apropriado.›
1 Pequena clínica de primeiros socorros›
Área residencial para trabalhadores›
1 Heliporto›
1 Porto fluvialA economia local irá beneficiar particularmente com a oferta de postos de trabalho
13 Constrangimentos e Medidas de
Mitigação
Para que o turismo possa ter um desenvolvimento harmonioso e sustentável a nível dos existentes e potenciais destinos e sub-destinos abrangidos pelo CDM, terá que se ter em conta alguns constrangimentos e desafios que podem comprometer o cumprimento de planos e metas traçados pelo Governo.
O curso das investigações realizadas para o presente estudo, permitiu identificar alguns desses constrangimentos e desafios.
Tabela 34: Principais Constrangimentos do Sector e Propostas de Solução
Constrangimentos Medidas de Mitigação
Dificuldade na disponibilização de terra para o investimento se o Governo não se envolver no projecto de forma proactiva, ajudando a criar as condições essenciais para a atracão do investidor;
›
Atitude positiva do Governo para com a ideia proposta de se promover um projecto âncora junto da REM;Inexistência de rede estradal e de serviços básicos adequados na faixa de acesso à área do projecto a partir da estrada principal;
›
O Investidor deverá reunir todos os meios financeiros e operacionais para que o acesso ao empreendimento seja garantidoAusência de um Plano de Ordenamento territorial da península do Machangulo
›
O Governo Provincial deve tomar medidas claras em relação a este problema para que se evite uma ocupação desregrada de espaço e áreas que devem ser privilegiadas para a implantação de unidades turísticas de qualidade.14 Assistência Técnica e Plano de
Formação
Um requisito fundamental para o sucesso deste empreendimento é assegurar que os trabalhadores sejam dotados de capacidades e habilidades para melhor prestarem os serviços disponíveis em benefício e para a satisfação dos seus clientes, o que seguramente contribuirá para o aumento da frequência dos clientes a este local.
1. Gestores e Quadros Superiores
Os Gestores e Técnicos Qualificados e Especialistas devem ser recrutados pelos Projectos no mercado de trabalho junto de instituições onde há mão-de-obra formada e disponível de nível médio e superior.
Para gestores e pessoal técnico especializado e de apoio propõe-se o seguinte plano de formação (1 semana).
›
Cultura Institucional;›
Manual de Pessoal;›
Atendimento;›
Regras de higiene e segurança no trabalho;2. Práticos e titulares de funções onde se exija formação técnica
profissional básica
Para a área de turismo, a formação poderá ser ministrada pela Delegação do - Instituto Nacional de Emprego e Formação Profissional de Maputo (INEFP), podendo os seguintes cursos intensivos para uma frequência entre 12 a 15 formandos:
A Hotelaria
›
Auxiliares de Cozinha e Pastelaria – 2 meses (1 para cada especialidade)›
Quartos – 2 semanasB Restauração (Food & Beverage)