O censo demográfico brasileiro de 1970 registra pela primeira vez, o que pode ser entendido como residência secundária, incluídas entre os “domicílios fechados”, categoria essa adotada pelo IBGE (TULIK, 2001), e atribuída aos domicílios cujos proprietários não estavam presentes. Em 1980, o IBGE cria uma categoria específica para a residência secundária, denominada de “domicílio de uso ocasional”, se diferenciando do chamado “domicílio fechado”, no entanto, mantendo a condição de ser somente computado caso o imóvel estivesse fechado ou ausente seu proprietário.
Mas é a partir de 1991 que a residência secundária passa a ser contabilizada mesmo que na data do censo estivessem presentes seus proprietários (TULIK, 2001). Considerando-se que esse tipo de imóvel não se enquadra na categoria de “domicílio fechado”, a criação na década de 1980 da categoria “domicílio de uso ocasional”, representou um avanço metodológico na contabilização da residência secundária no Brasil, ressaltando-se que sua condição de uso é que definirá se esse imóvel é ou
não uma residência secundária, independentemente da presença ou ausência de seu proprietário no momento do censo.
Cruz (2007) adverte que o domicílio de uso particular contrapõe-se conceitualmente ao domicílio coletivo, concepção que abarca hotéis, pousadas e apart-hoteis, entre outros. Por outro lado, o “domicílio de uso ocasional” contrapõe-se, principalmente ao domicílio fechado, podendo ser, por exemplo, imóveis a venda ou para locação, nesse caso não para temporada de verão. Esse conflito de usos e a imprecisão conceitual de domicílio de uso ocasional, precisa ser considerado em razão da complexidade do fenômeno, exigindo dos pesquisadores atenção nas análises sobre residências secundárias no Brasil.
Para Tulik (2001), a casa de temporada, de praia, de campo, chalé, cabana, rancho, sítio ou chácara são alguns dos termos comumente aplicados às propriedades particulares utilizadas temporariamente, nos períodos de tempo livre, por pessoas que tem sua residência permanente em outro lugar, esta modalidade de imóvel é considerada pela autora, um meio de hospedagem extra-hoteleiro, utilizado nos momentos de lazer e recreação. Tulik (2001) afirma que o termo casa de temporada é restrito e sua aplicação genérica é limitada, preferindo o termo residência secundária ou segunda residência, por abranger conceitualmente todo tipo de imóvel destinado ao tempo de ócio de seus proprietários.
Nos Estados Unidos e em alguns países europeus, as residências secundárias são incluídas nas estatísticas oficiais entre os domicílios fechados, desde a década de 1950, o mesmo ocorrendo no Brasil na década de 1970. Nos Estados Unidos, a forma mais comum de uso de residências secundárias é o time share, ou alojamento de tempo compartilhado (TULIK, 2001). Na França, somente a partir de 1959 aparecem dados oficiais sobre residências secundárias, assim entendidas pelo conceito operacional, incluídas entre os “domicílios fechados”.
Tulik (2001) coloca que a condição da propriedade da residência secundária seja ela própria, alugada, arrendada ou emprestada, não deveria ser considerada conceitualmente, a autora toma como referência na sua análise o uso e a periodicidade do imóvel. Para a referida autora (2001), a localização da residência secundária, seja no campo ou na cidade, não é um
elemento relevante, entretanto a intenção de uso, se construída para residência secundária ou não, é considerada uma perspectiva importante:
Especificar na conceituação que o imóvel deve ter sido
construído para ser residência secundária constitui, sem dúvida, uma questão, no mínimo, interessante. Evidentemente, muitas residências secundárias foram construídas com o propósito de serem utilizadas no tempo livre (TULIK, 2001, p. 8).
Em muitos países, os imóveis destinados para uso de fins de semana e férias, foram construídos com a intenção de servirem de residência secundária, inclusive no Brasil (TULIK, 2001). No entanto, Tulik (2001), observa que, de modo geral, nem sempre a residência secundária foi construída para tal finalidade, ocorrendo também que esses imóveis de uso ocasional podem passar a ser de uso permanente.
No Brasil, a residência secundária ou segunda residência, termos esses mais comuns na literatura científica, é popularmente denominada de “casa de praia”, “casa de veraneio”, “bangalô”, “cabana”, “chalé”, “chácara”, “quinta”, “sítio”, “casa de campo”, “rancho” (mais comum na Região Centro- Oeste do país), “granja”, “casa de fazenda”, entre outros menos conhecidos. Em outros países, a residência secundária também tem diversas denominações: na França – residence secondair, maison de campagne, residence touristique; em países de língua anglo-saxônica – second home; vacation home; na Espanha – segunda casa; segundo hogar; casas vacacionales; e na Itália – seconda casa.
Para Tulik (2001), a idéia de residência secundária contrapõe-se à de residência permanente, denominada também de principal, normal ou primária. Isso significa que o ocupante da residência secundária deve, obrigatoriamente, habitar outro domicílio considerado principal.
A definição de residência secundária de Tulik (2001) coloca esse tipo de imóvel como sendo um alojamento turístico particular, utilizado temporariamente nos momentos de lazer, por pessoas que tem domicílio permanente em outro lugar e representam uma relação permanente entre a origem e o destino, uma vez que estabelecem regularidade entre saídas, chegadas e retornos, expressa na relação tempo-custo-distância:
Expressão maior do turismo de fim de semana (embora possa também ser utilizada nas férias), a residência secundária tem sua localização definida pela relação tempo - custo - distância. Esses fatores podem contribuir para a valorização de recursos naturais e culturais mais próximos dos centros emissores, que são preferidos a outros, de qualidade superior, porém, mais distantes (TULIK, 2001, p. 13).
A aquisição de uma residência secundária implica custos e gastos com a sua construção e a necessidade posterior de manutenção, como também despesas com pessoal, impostos, serviços públicos e o deslocamento até o local de férias ou descanso. Conforme coloca Tulik (TULIK, 2001, p. 11), “ter uma residência secundária significa possuir disponibilidade financeira, até mesmo para chegar ao destino, pois, implica, na maioria das vezes, a posse de veículos ou, com menor frequência, a utilização de transportes coletivos”.
Essa dependência regular com o território seja por necessidade de serviços urbanos ou em função da obrigatoriedade de pagamentos de tributos, implica, de acordo com Assis (2001), em estabelecer um vínculo permanente entre as áreas de origem e as áreas de destino, de forma que se criam identidades e territorialidades, muitas das vezes tendo como consequências conflitos entre os proprietários de residências secundárias e os moradores fixos.
A renda e o meio de transporte são fatores fundamentais para a aquisição da residência secundária, ficando, portanto, evidente que essa forma de alojamento está destinada às pessoas que dispõem de um mínimo de excedente de recursos financeiros para arcar com seus custos.
A residência secundária, embora, seja uma modalidade de alojamento familiar, também pode representar lucrativa oportunidade de investimento, e conforme Tulik (2001, p. 11), “adquirir uma residência, mais que aplicar parte da renda, pode significar investimento efetivo no sonho da posse, aspiração muito próxima de outro aspecto relevante que é a ascendência social”.
Segundo Tulik (2001), a distância da residência secundária em relação ao domicílio permanente varia conforme o tamanho da área urbana emissora, quanto maior a população, maior a distância até a residência secundária:
As vias e meios de acessos representam possibilidades de ligação entre residências permanente e secundária e, ao mesmo tempo, ligam os lugares entre si. A distância reduzida ou a excelência das condições de acesso podem favorecer a presença de residências secundárias, como acontece com alguns itinerários privilegiados que concentram a maioria dos fluxos (TULIK, 2001, p. 12).
O uso mais ou menos frequente da residência secundária, nas férias e fins de semana, tem uma relação direta com os deslocamentos. Por isso, fatores diferenciados de disponibilidade financeira e de tempo livre, podem interferir nesses deslocamentos (TULIK, 2001). A disponibilidade financeira envolve dois momentos distintos na aquisição da residência secundária, o primeiro anterior a compra do imóvel e o segundo ao longo da apropriação, referente aos custos de manutenção da propriedade:
Presume-se que uma pessoa que adquire uma residência secundária – e há aqueles que possuem mais de uma – deve ter condições mínimas para arcar com os custos de transporte. Resta, então, o tempo livre que interfere nas possibilidades dos deslocamentos (TULIK, 2001, p. 57). O tempo livre é, portanto, uma condição ao uso de um segundo imóvel, de forma que os fins de semana são convertidos em um fato social apropriado para o uso da residência secundária, onde geralmente os veranistas iniciam suas migrações com destino ao lazer em seus domicílios temporários na sexta-feira à noite ou no sábado pela manhã, retornando quase sempre no domingo à tarde (ASSIS, 2003). A possibilidade de dispor de tempo livre nos fins de semana, segundo Tulik (2001), representa uma conquista social, favorecendo diferentes camadas da sociedade que passaram a usufruir da possibilidade de adquirirem uma residência secundária.
Com a expansão urbana, o desenvolvimento da informática, das comunicações, e estradas as áreas ocupadas por residências secundárias são transformadas em permanentes, de acordo com Valenzuela (1988, p. 72): “Comienza a observarse una creciente tendencia a convertir la residencia secundaria em vivienda permanente a la hora de la jubilación”. A transformação do uso da residência secundária em permanente ocorre
devido a redução da relação tempo/distância até o centro urbano, mudanças essas alteradas com a melhoria dos meios de deslocamentos, como vias de acesso, aquisição de um automóvel facilitando as idas e as voltas ao local de trabalho e consumo.
Este fenômeno, pelo qual as residências secundárias são transformadas em permanentes também ocorreu na RMN, nos municípios litorâneos onde cidades como a de Parnamirim, depois da construção da Rota do Sol (RN-063), interligando Ponta Negra às praias ao sul da capital, antigas “casas de praia”, construídas entre as décadas de 1960 e 1990, com a facilidade de ida e vinda à Natal, deixam de ser residências de uso para o lazer e são convertidas em domicílios fixos, conforme será explicitado mais adiante, no capítulo 4 RESIDÊNCIA SECUNDÁRIA E APROPRIAÇÃO PRIVADA DO ESPAÇO PÚBLICO EM NÍSIA FLORESTA.
A produção de residências secundárias no entorno das metrópoles ocorre em círculos concêntricos, conforme afirma Tulik (2001), formando cinturões que ultrapassam as zonas de comutação3 se estendendo de acordo com as peculiaridades espaciais de cada lugar e país. No caso da RMN, as cidades litorâneas tem na capital do estado, o centro emissor de maior expressão, ponto de saída dos principais fluxos de veranistas que usam residências secundárias.
Na Espanha, o Instituto Nacional de Estadística-INE, orgão público federal, considera a residência secundária um imóvel utilizado somente algumas vezes por ano, de forma periódica e esporádica, não se constituindo na residência habitual, ou principal, de uma ou mais pessoa:
[...] cuando es utilizada solamente parte del afio, de forma estacional, periódica o esporádicamente y no constituye residencia habitual de una o varias personas. Puede ser, por tanto, una casa de campo, playa o ciudad que se emplee en vacaciones, verano, fines de semana, trabajos temporales o en otras ocasiones (COLÁS, 2003, p. 6).
A condição urbana dos usuários de residências secundárias é outro importante ponto em comum entre os pesquisadores, embora afirme que
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“Comutação (commuting) corresponde ao movimento pendular, típico dos grandes centros urbanos, que as pessoas moradoras na periferia realizam, diariamente, entre o local de trabalho e o local de
com menor frequência também se dê entre os habitantes das zonas rurais (COLÁS, 2003). A utilização sazonal da residência secundária, a frequência do seu uso, a propriedade e sua utilização estritamente recreativa são elementos comuns, segundo Colás (2003), entre as distintas definições conceituais. Entretanto, o regime de aluguel é um dos temas mais controverso no debate conceitual entorno da residência secundária.
Recurso financeiro e tempo livre são duas condições apontadas por Colás (2003, p. 21), características dos usuários de residências secundárias: “En realidad, estas residencias de ocio únicamente estaban al alcance de la aristocracia, la clase social que poseía la riqueza y no estaba sometida a los imperativos del trabajo cotidiano como el resto de clases”.
A residência secundária enquanto tipo de alojamento antecedeu o que hoje se compreende por turismo, assumindo atualmente formas e usos distintos do século IX, porém, mantendo como premissa o uso esporádico nos períodos de lazer, por pessoas que possuem um domicílio principal. Colás (2003, p. 32), conceitua essa modalidade de alojamento, nos seguintes termos: “Ahora bien, em el sentido estricto uma residencia secundaria es aquella vivienda que es ocupada de forma temporal, esporádica respecto una principal, independiente del tipo de uso”.
Habitações móveis, tais como trailers, bangalôs, tendas de campi, barcos amarrados, entre outros, são tipos de moradias móveis que realizam funções de alojamento, desempenhando papel importante no setor turístico da França, Grã Bretanha, Alemanha e Países Baixos (COLÁS, 2003). Entretanto, de acordo com Colás (2003), na França, onde os trailers estão presentes na vida de muitos franceses, o Institut National de la Statisque et des Études Économiques, não inclui essas habitações móveis na categoria de residências secundárias.
Essas habitações móveis na Espanha, embora não representem a mesma importância numérica que na França, também não são incluídas pelo INE, em sua definição conceitual de residência secundária. Para o INE uma residência secundária é um domicílio familiar e ocupa um edifício ou parte dele, acrescentando Colás (2003), que esse órgão não considera a multipropriedade ou o time share como sendo residência secundária,
embora sejam modalidades de alojamentos turísticos em largo crescimento na Espanha.
A capacidade da residência secundária de acomodar toda a família é apontada por Colás (2003), como uma das principais características desse tipo de domicílio sazonal, acrescentando que os vínculos estabelecidos com o território são bem diferentes dos que os dos hotéis e pousadas. Para o autor, a frequência nos fins de semana e nas férias estabelece um tipo de relação mais estável e duradoura com o lugar.
Na União Europeia, são os espanhóis, os gregos e em menor proporção os italianos, que mais usam uma residência secundária no período de férias (COLÁS, 2003). Na Espanha, esse tipo de alojamento turístico, ganhou maior importância entre os anos de 1982 e 1985.
Os principais fatores locacionais da residência secundária, apontados por Colás (2003), são a paisagem; o clima; a acessibilidade; a presença de serviços comerciais e públicos; e o valor do solo. A paisagem, constituída por seus elementos físicos: mar, rios, montanhas, florestas, e os elementos sociais, os povos, os lugares pitorescos, e a cultura, tornam-se atrativos aos usuários de domicílios de uso temporário. O clima incide na localização de residências secundárias, de modo que:
En la génesis de este tipo de viviendas el clima constituyó un factor muy importante por razones sanitarias; los baños de mar y aire seco de la montaña son beneficiosos para un amplio espectro de enfermedades, entre las que se encuentran las respiratorias, cardiacas y dermatológicas (COLÁS, 2003, p. 36).
No entanto, na medida em que a residência secundária está mais próxima da principal, o clima se torna um fator pouco relevante. No caso da Espanha, especialmente para os turistas dos países do norte da Europa, o clima é um fator muito importante, quando da escolha e aquisição de uma residência secundária (COLÁS, 2003). A acessibilidade é outro fator locacional, de ordem estrutural, colocado por Colás (2003, p. 37), como de fundamental relevância. Os meios de transporte e as vias ferroviárias, inicialmente, e rodoviárias são indicados pelo autor como “los factores de articulación de asentamientos de residencias secundarias”. A presença de
serviços comerciais e públicos também se constitui em outro fator locacional, embora de menor atração em relação aos denominados de estruturais (COLÁS, 2003). Em alguns casos, esses serviços surgem depois da ocupação pelos moradores de residências secundárias.
Os centros populosos, urbanizados e industrializados, segundo Tulik (1998), são potencialmente, pontos emissores ou o entorno de áreas onde se concentram as residências secundárias. Muitas vezes, essas áreas são alvo do capital imobiliário interessado na obtenção de lucro com a produção de domicílios de uso apenas recreativo e de lazer, destinados a um publico seleto e de grande potencial econômico.
Colás (2003), afirma que poucos são os pesquisadores preocupados em propor modelos teóricos com o intuito de explicar o surgimento dos núcleos de residências secundárias. O autor (COLÁS, 2003), cita o modelo desenvolvido por Lundgren, baseado em investigações sobre a produção de residências secundárias no Canadá, a onde propôs um modelo em três fases que explicam as transformações espaciais entre o centro emissor e as áreas ocupadas por residências secundárias.
No modelo de Lundgren, conforme ilustrado na Figura 2, a primeira fase de produção da residência secundária se inicia com o surgimento de um pequeno núcleo em torno de um centro urbano, normalmente em regiões dotadas de paisagens valorizadas socialmente. Na segunda fase, na medida em que a área urbana cresce, a demanda de residências secundárias se expande a partir daquele núcleo primeiramente ocupado. Na terceira fase, a área original é absorvida pela expansão metropolitana e é incorporada à cidade. Nessa etapa, as residências secundárias passam a ser principais, e outro núcleo de veraneio se forma fora do limite metropolitano.
Segundo Carvalho et al (2009), Lundgren divulgou o resultado de sua pesquisa em artigo intitulado “On access to recreational lands in dynamic metropolitan hinterlands”, 1974. A pesquisa de Lundgren foi baseada na experiência por ele vivenciada no Canadá, permitindo, assim, que o autor produzisse um modelo histórico-genético em três fases, destacando as transformações ocorridas nas relações espaciais entre as residências secundárias e a expansão das metrópoles.
Área urbana Núcleo de residência secundária Área potencial Núcleo de residência secundária
Área urbana Região de residências secundárias emtransição
Residências permanentes
Área urbana
Figura 2 – Modelo de Lundgren
Imagem: Carvalho et al (2009). Adaptação: Kelson O. Silva
Outro exemplo de modelo citado por Colás (2003) foi desenvolvido por P. Claval, na qual se faz uma distinção em três áreas da localização dos núcleos de residências secundárias: a primeira, situada a uma distância média de 150 km em relação ao núcleo emissor, se caracterizaria por ser de uso exclusivo de residências secundárias para fins de semana e férias. A segunda área situada entre 150 e 1.500 km, os fatores paisagísticos (praia, montanha, vegetação, etc.), teriam um papel muito importante. Nessa área, a residência secundária estaria distribuída entre outros tipos de alojamentos turísticos, tais como, hotéis, pousadas, campings, etc.
Por fim, a terceira área estaria localizada a mais de 1.500 km do centro emissor, apresentando baixa presença de residências secundárias. Considerando-se a relativização do tempo-distância, em virtude da melhoria
dos meios de locomoção e as benfeitorias rodoviárias, esse modelo apresenta algumas limitações metodológicas que não explicam, por exemplo, a presença de residências secundárias em municípios muito distantes de centros urbanos emissores de veranistas.
Os modelos desenvolvidos para analisar o surgimento e desenvolvimento de residências secundárias pesquisados por Colás (2003) vinculam o crescimento urbano dos centros emissores com a incorporação de antigos núcleos de residências secundárias à região metropolitana, apontando o posterior surgimento de novos sítios periurbanos de lazer. Por último, Colás (2003), cita o modelo de Strapp, que mostra o crescimento de residências secundárias como fator de revitalização de áreas onde o turismo tradicional esteja em declive.
Conforme Colás (2003), os critérios de classificação das residências secundárias são diversos, assim distribuídos: a) a frequência temporal seria um dos elementos mais utilizados pelos pesquisadores para classificar as residências secundárias; b) a localização seria também outro fator de classificação, geralmente se diferenciam três tipos de residências secundárias: as localizadas na periferia das cidades ou dos centros urbanos; as localizadas na zona rural; e as localizadas em montanhas ou no litoral; c)