É consenso para a doutrina que a propriedade se apresenta como o direito real mais significativo e que por mais transformações passou ao longo da História da humanidade. Até hoje, a palavra propriedade não possui “[...] um significado unívoco, não se podendo manter a ilusão de que à unicidade do termo corresponda à real unidade de compacto instituto.”98
A ideia de propriedade é algo que nasce junto com o indivíduo, valor essencialmente inato ao ser humano. Pode ser caracterizada tanto como um fenômeno jurídico quanto como um fenômeno social, todos estes incorporados pelo Direito. O conceito de propriedade evolui paralelamente “[...]com a transição da fase do homem selvagem para a do homem sedentário, quando a civilização se assenta sobre determinados espaços físicos, retirando da terra seu sustento e valores.”99. Assim, a noção de propriedade, a qual o ser humano se vê como dono de alguma coisa, antecede a mais embrionária forma de organização social a que se poderia chamar ordem jurídica100.
Ainda hoje, os juristas se defrontam com o problema da conceituação do direito de propriedade. Ele reside, com relação ao direito vigente em cada país, na dificuldade de se resumirem, numa única definição, os múltiplos poderes do proprietário101. Neste sentido, Paolo Grossi observa que para melhor conceituar a propriedade é preciso defini-la como espécie de
98 MATTIETTO, Leonardo. Função social e diversificação do direito de propriedade. Revista da Faculdade de Direito de Campos, Rio de Janeiro, v. 6, n. 6, p. 155-168, jun. 2005. Disponível em:
http://fdc.br/Arquivos/Mestrado/Revistas/Revista06/Docente/06.pdf. Acesso em: 15 abr. 2021.
99 ASSIS, Luis Gustavo Bambini. A evolução do Direito de Propriedade ao longo dos textos constitucionais.
Revista da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, São Paulo. v. 103. p. 781 – 791, jan./dez.
2008. Disponível em: https://www.revistas.usp.br/rfdusp/article/view/67828. Acesso em: 15 abr. 2021.
100 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil: Direitos das Coisas / Direito Autoral. 4. ed. São Paulo:
Editora Saraiva, 2012. E-book.
101 ALVES, José Carlos Moreira. Direito Romano. 19. ed. São Paulo: Editora Forense, 2019. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.
mentalidade jurídica, isto é, tomar esta como um conjunto de valores enraizados em certo âmbito espacial e cultural, e que em cada etapa da histórica respeita um perfil específico102.
O conceito clássico de propriedade origina-se do final do século XVIII, tendo sido inserido por meio do Código Civil Napoleônico. O Código Francês trazia em seu artigo 544 103 a ideia de propriedade como o direito que o seu titular exerce de la manière la plus absolute104.
No direito pátrio, a propriedade é reconhecida pela Constituição Federal da República Federal do Brasil de 1988 como direito fundamental previsto em seu artigo 5º, inciso XXII105. Tal direito, todavia, não goza de absolutismo, sofrendo determinadas limitações, estabelecidas pela própria carta cidadã de 1988, pelo mesmo artigo 5º, inciso XXIII106, relacionadas ao dever de cumprimento de determinada função social107. Luiz Edson Fachin indica que o direito de propriedade cumpre papel relevante para a concretização da dignidade da pessoa humana. Para o autor:
A subjetivação jurídica do direito de propriedade tem hoje, no Brasil, explícito assento constitucional, como direito fundamental imbricado na respectiva função social.
Assegura-se, assim, tanto o direito de propriedade como o direito à propriedade, instrumento que sirva à concretização da dignidade humana.108
A carta magna de 1988 também inovou ao tratar do conceito de propriedade no âmbito da ordem econômica e financeira, por meio do artigo 170, reconhecendo que a livre iniciativa e a valorização do trabalho humano, primórdios da justiça social do Brasil devem atender ao princípio da propriedade privada conforme disposto no inciso II109. Assim como erigiu a propriedade como princípio, o legislador constituinte também elevou a função social
102 GROSSI, Paolo. História da propriedade e outros ensaios. Rio de Janeiro: Renovar, 2006.
103 Art. 544. A propriedade é o direito de gozar e dispor as coisas da forma mais absoluta, desde que não seja utilizada de forma proibida por lei ou regulamento (FRANÇA. Code Civil. Loi du 27 Janvier 1804 promulguée le 6 février 1804. Paris, 1804. Disponível em:
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006117904/#LE GISCTA000006117904. Acesso em 18 abr. 2021).
104 DONIZETTI, Elpídio; QUINTELA, Felipe. Curso de Direito Civil. 10. ed. São Paulo: Editora Atlas, 2021.
E-book. Acesso restrito em Minha Biblioteca.
105 Art. 5º. [...] XXII - é garantido o direito de propriedade (BRASIL, 1988).
106Art. 5º. [...] XXIII - a propriedade atenderá a sua função social (BRASIL, 1988).
107 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo:
Método, 2020. E-book.
108 MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Tratado de direito privado. XI. Atualizado por Luiz Edson Fachin. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012. p. 61.
109 Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:
[...] II – propriedade privada (BRASIL,1988).
da propriedade ao nível de princípio de modo a configurar requisito a ser observado para a garantia do direito de propriedade110.
A Constituição não define exatamente o conteúdo e os limites do direito de propriedade, tendo delegado ao legislador infraconstitucional a tarefa de definir as condições para seu exercício no âmbito do direito privado e público. Como direito constitucionalmente previsto, a propriedade é protegida das arbitrariedades do Estado que, para intervir no seu exercício, deve preencher condições legais e constitucionais111.
Sob influência do Código Napoleônico, Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda aduz que o conceito de propriedade pode ser visualizado em sentido amplíssimo, amplo, coincidente ou estritíssimo:
Em sentido amplíssimo, propriedade é o domínio ou qualquer direito patrimonial. Tal conceito desborda o direito das coisas. O crédito é propriedade. Em sentido amplo, representa um direito irradiado em virtude de ter incidido regra de direito das coisas.
Em sentido quase coincidente, é todo direito sobre as coisas corpóreas e a propriedade literária, científica, artística e industrial. Em sentido estritíssimo, é só domínio.112
De fato, verifica-se uma correspondência do conceito de propriedade com o feixe de poderes jurídicos a partir do qual o proprietário pode utilizar a coisa ou praticar outros atos de disposição ou fruição, respeitando certas limitações impostas pelo Estado. Neste sentido, integram o polo passivo como sujeitos passivos da relação jurídica de propriedade todos aqueles que não o titular do direito; todos com o dever de abstenção oponível erga omnes pelo proprietário113.
Modernamente, a propriedade, pode ser conceituada como:
[...] o direito que vincula um sujeito – proprietário – a toda a coletividade, com relação a um bem – por um lado, atribuindo ao proprietário os poderes de usar, fruir, dispor e reivindicar, e o direito de possuir o bem, assim como o dever de, no exercício desses poderes e desse direito, atender à função social do bem, e, por outro, impondo à
110 ASSIS, Luis Gustavo Bambini. A evolução do Direito de Propriedade ao longo dos textos constitucionais.
Revista da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, São Paulo. v. 103. p. 781 – 791, jan./dez.
2008. Disponível em: https://www.revistas.usp.br/rfdusp/article/view/67828. Acesso em: 15 abr. 2021.
111 OLIVEIRA, Claudio Brandão de. A Constituição, o Estado e o Direito de Propriedade. In: OLIVEIRA, J. M.
Leoni Lopes de (org.). Temas de direito privado. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2001, p.87-118.
112 MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Tratado de direito privado. XI. Atualizado por Luiz Edson Fachin. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012. p. 70.
113 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo:
Método, 2020. E-book.
coletividade o dever de respeitar a propriedade alheia, concedendo-lhe, por meio do Estado que a representa, o direito de exigir que seja cumprida a função social.114
Para Alexandre Cortez Fernandes, o conceito de propriedade deve ser compreendido sob o ponto de vista de dois aspectos: um mais interno – de conteúdo econômico – representada pelo poder do titular sobre a coisa, e outro mais externo, de formato jurídico, que é o poder do proprietário em relação aos sujeitos passivos da relação jurídica de direito real.
O aspecto interno identifica a propriedade com o poder uso, gozo e disposição da coisa. Já o aspecto externo representa a possibilidade de reivindicar a coisa e exclusão de terceiros115.
Orlando Gomes leciona que o conceito de propriedade, para uma melhor compreensão, deve ser analisado sob a ótica de três critérios: o sintético, o analítico e o descritivo. No primeiro, trata-se do poder de submissão de uma coisa a uma pessoa, em todas as suas relações. No segundo, diz respeito ao direito de usar, fruir e dispor de um bem, e de reavê-lo, em caso de perda injusta para outrem. Por fim, de acordo com o último critério, trata-se de direito complexo, absoluto e exclusivo, que resulta na submissão de uma coisa à vontade de uma pessoa, com as devidas limitações legais116.
Constata-se que não há na legislação pátria, uma definição para o instituto da propriedade, havendo apenas uma menção feita pelo Código Civil de 2002 aos poderes do proprietário que conforme disposto no artigo 1.228117. O aludido artigo perfaz a descrição analítica dos poderes dominiais consubstanciados nas faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa que lhe serve de objeto118.
Estes atributos podem ser reunidos em uma só pessoa, verificando-se, neste caso, a propriedade plena, ou simplesmente, a propriedade ou propriedade sem qualificativos: plena in re potestas. Mas pode ocorrer o desmembramento, transferindo-se a terceiros um ou mais poderes, como por exemplo, na instituição de usufruto, ou de uso, ou de habitação, resultando na situação em que a utilização ou fruição da coisa passe a compor o conteúdo patrimonial de outra pessoa (domínio útil). Outra possibilidade seria o perder o poder proprietário de dispor da
114 DONIZETTI, Elpídio; QUINTELA, Felipe. Curso de Direito Civil. 10. ed. São Paulo: Editora Atlas, 2021.
E-book. Acesso restrito em Minha Biblioteca.
115 FERNANDES, Alexandre Cortez. Direitos Civil: Direitos Reais. 2. ed. revista e ampliada. Caxias do Sul:
Educs, 2016. p. 29.
116 GOMES, Orlando. Direitos Reais. 21. ed. rev. e atual. por Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2012. E-book. p. 103.
117 Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do. Poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (BRASIL, 2002).
118 FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Direitos Reais. vol. 5. 8. ed.
Salvador: ed. JusPOVIM, 2012. p. 262-263
coisa, como por exemplo no caso de inalienabilidade por força de lei ou decorrente da vontade.
Nessas hipóteses, diz-se que a propriedade é menos plena, ou limitada119.
A faculdade de usar (ius utendi) consiste em dar à coisa a destinação econômica que lhe é própria, ou seja, dar-lhe uso sem promover alteração de sua substância. Assim, por exemplo, o titular usa o imóvel quando o habita, permite que terceiro o faça ou, simplesmente, o mantém em seu poder120. No entanto, o uso precisa ser civiliter, “[...] uma vez que o uso se subordina às normas da boa vizinhança e é incompatível com o abuso do direito de propriedade.”121 Subordinando, o parágrafo segundo do artigo 1.228 do Código de 2002122, a propriedade à teoria do abuso do direito, veda o exercício da propriedade dirigido no propósito de ser nocivo a terceiro123.
O poder ou direito de gozar ou fruir (ius fruendi) consiste na percepção dos frutos e na utilização dos produtos da coisa. É o direito de gozar da coisa ou de explorá-la economicamente. Resulta na obtenção de vantagens econômicas que são geradas pelo bem, como os frutos industriais e civis, os produtos, os rendimentos financeiros e as outras utilidades que o bem possa produzir. O disposto pelos artigos 92124 e 1.232125 do Código Civil de 2002 reforçam este atributo da propriedade: no primeiro, pelo reconhecimento da dependência existencial entre principal e acessório e no último, pelo regramento que estabelece que o dono do principal também o será dos seus acessórios. É o que se constata no uso, na habitação, no usufruto, na locação e no caso de posse, conforme artigo 1.214126 do mesmo diploma legal127.
Por sua vez, o poder de dispor (ius abutendi) consiste “[...] na mais viva expressão dominial, pela maior largueza que espelha e importa no poder de decisão quanto ao destino a
119 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, vol. IV. 27. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019.
E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.
120 VENOSA, Sílvio de Salvo. Código Civil Comentado, vol. XII, São Paulo: Atlas, 2003, p. 186.
121 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, vol. IV. 27. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019.
E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.
122 Art. 1.228. [...] § 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem (BRASIL, 2002).
123 TEPEDINO, Gustavo; MONTEIRO FILHO, Carlos Edison do Rêgo; RENTERIA, Pablo. Fundamentos de Direito Civil. Vol. 5 – Direitos Reais. Rio de Janeiro: Editora Forense. 2020. E-book.
124 Art. 92. Principal é o bem que existe sobre si, abstrata ou concretamente; acessório, aquele cuja existência supõe a do principal (BRASIL, 2002).
125 Art. 1.232. Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem (BRASIL, 2002).
126Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos (BRASIL, 2002).
127 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Volume 4. 28. ed. São Paulo:
Saraiva, 2014. p. 135.
ser dado à coisa.”128 Fábio Ulhoa Coelho ensina que o titular do direito tem o poder de destruir, total ou parcialmente o bem objeto de propriedade, quando isso não configure conduta antissocial, podendo reformá-lo, fundi-lo ou em alterar a sua substância (disposição material).
Também poderá abandoná-lo, aliená-lo ou dá-lo em garantia (disposição jurídica). Desta forma, o proprietário é o único senhor dado ao destino daquele bem129.
Por fim, a última faculdade inerente ao direito de propriedade consiste no direito de reivindicar a coisa contra quem a possua ou a detenha injustamente (ius vindicandi) – sendo que direito será exercido por meio de ação petitória, fundada na propriedade, sendo a mais comum a ação reivindicatória, principal ação real fundada no domínio (rei vindicatio), devendo para isso, o autor provar o seu domínio, oferecendo prova da propriedade, com o respectivo registro e descrevendo o imóvel com suas confrontações. Esta ação petitória não se pode confundir com nenhuma das ações possessórias, uma vez que nestas não se discute propriedade, mas sim a posse do bem130.
Visando ampliar a compreensão do conceito de propriedade, se faz necessário a análise de suas características, o que será visto na seção a seguir.