O prazo da concessão impõe a extensão do ciclo operacional e essa extensão influencia o nível de retornos que o superficiário recebe através da operação do empreendimento. Para determinar o prazo da concessão, o superficiário deve analisar a compatibilidade da extensão do ciclo operacional com o nível de exposição esperado dos custos de implantação. A seguir será feita a análise sobre a extensão do ciclo operacional, fixando os custos para implantação e a extensão do ciclo de implantação.
O Gráfico 4 ilustra a variação do VDSc-opem diferentes configurações de extensão
do ciclo operacional, a saber, 10, 15 e 20 anos. Nessa configuração, o VDSc-op é calculado
Gráfico 4:Valor do direito de superfície do ciclo operacional em diferentes configurações de extensão do ciclo operacional
0 10 20 30 40 50 60 0 5 10 15 20
Ciclo operacional (ano)
Valor (R$ milhões)
VDSc-op/j em diferentes configurações
de extensão do ciclo operacional (nop)
10 anos 15 anos 20 anos
Quando a extensão do ciclo operacional reduz, a quantidade de RODi que o superficiário receberá também reduz. Portanto, como o Gráfico 4 ilustra, menor extensão do ciclo operacional resulta em menor VDSc-op.
Contudo, a maior extensão do prazo da concessão não conduz necessariamente a um maior VDSc-op, porque quando o empreendimento não conseguir manter a capacidade de
gerar renda em padrões homogêneos através da atualização física e funcional feita nele, surgirá a necessidade de investimento em reciclagem. Ocorrendo isso, inicia-se o novo ciclo de operação e o superficiário precisará prazo extra para que possa remunerar o montante de recursos depositado no investimento em reciclagem.
O Gráfico 5 ilustra a variação do VDSc-impnas configurações de 10 anos, 15 anos e 20 anos de ciclo de operação.
Gráfico 5:Valor do direito de superfície do ciclo de implantação em diferentes configurações de extensão do ciclo operacional
0 10 20 30 40 50 60 0 5 10 15 20 Ciclo de implantação (mês) Valor (R$ milhões)
VDSc-imp/q em diferentes configurações
de extensão do ciclo operacional (nop)
10 anos 15 anos 20 anos
nop =
À medida que a extensão do ciclo operacional reduz, o VDSc-imptambém se reduz e como conseqüência natural, há uma redução do valor da concessão que o superficiário aceitaria pagar no contrato, conforme o Gráfico 5 mostra.
Na configuração de 10 anos de extensão do ciclo operacional, como o Gráfico 5 mostra, o superficiário obviamente não aceitaria pagar a contrapartida da concessão para o proprietário fundeiro no contrato, pois o VDSc é zero até o mês 7. Nessa configuração,
mesmo que a concessão seja gratuita, o direito de superfície não tem lastro, pois o VDSv é
Gráfico 6:Valor do direito de superfície do ciclo de implantação do ponto de vista do comprador e vendedor na configuração de extensão do ciclo operacional igual a 10 anos
0 10 20 30 40 50 60 0 5 10 15 20 Ciclo de implantação (mês) Valor (R$ milhões) VDS-imp/q na configuração
de extensão do ciclo operacional igual a 10 anos
Comprador Vendedor
Gráfico 7:Valor do direito de superfície do ciclo operacional do ponto de vista do comprador e vendedor na configuração de extensão do ciclo operacional igual a 10 anos
0 10 20 30 40 50 60 0 5 10 15 20
Ciclo operacional (ano)
Valor (R$ milhões)
VDS-op/j na configuração
de extensão de ciclo operacional igual a 10 anos
Comprador Vendedor
VDSv-op/10
Assim sendo, o superficiário não poderá recuperar sua capacidade de investimento pela operação do empreendimento, nem poderá liquidar seu investimento com remuneração pretendida através da venda do direito. Desta forma, para o superficiário, o negócio é inviável
com prazo da concessão de 12 anos, sendo 2 anos de implantação e 10 anos de operação.
Para viabilizar o negócio, o superficiário deve configurar o prazo maior que seja compatível com o EXP esperado, receber a indenização no final da concessão, ou reformatar o empreendimento para que a solicitação de indenização seja menor. Se o superficiário recebe a indenização no final da concessão no valor equivalente ao VDSv-op/10, como o Gráfico 7 ilustra, ele poderá alcançar a remuneração pretendida do negócio.
Quanto à reformatação do empreendimento para menor EXP, deve-se considerado seu impacto no nível de retornos o que afeta o VDSc, porque normalmente, a redução do nível de investimentos provoca a queda da receita do empreendimento. Ainda, a redução de dimensão do empreendimento ou de qualidade de materiais ou acabamento não conduz à redução proporcional da sua receita. Por exemplo, no caso de um shopping center, a construção precisa de uma certa dimensão para atender à necessidade do seu público alvo, senão o empreendimento não poderá atraí-lo para a geração de renda suficiente. Desta forma, pode resultar que a reformatação não resolve a inviabilidade do negócio.
No que diz respeito a indenização no final da concessão, quando o INDf diminui,
teoricamente haverá redução do nível de retornos.
Desta forma, o prazo é um parâmetro fundamental para a arbitragem de valor do direito de superfície, pois sua influência no valor desse direito e no valor da indenização no final da concessão é significativa.
Quanto ao impacto de variação da extensão do ciclo de implantação no valor do direito de superfície, deixando o prazo da concessão fixo, devem ser consideradas as influências do aumento do EXP e da redução de nível de retornos do empreendimento decorrente da redução da extensão do ciclo operacional.
Quando a extensão do ciclo de implantação aumenta, o EXP aumenta. Ao contrário, a extensão do ciclo operacional se reduz, porque o prazo da concessão é fixo e portanto, o nível de retorno também se reduz. Conseqüentemente, há redução do valor do direito de
superfície no ato do contrato.