Neste trabalho, a questão de assentamento precário foi analisada, fazendo um paralelo entre o Programa de Urbanização de Favelas da Prefeitura de São Paulo e as legislações vigentes, ou seja, Plano Diretor de 2004, Plano Diretor de 2014 e Operação Urbana Águas Espraiadas - Setor Berrini, por meio do estudo de caso da comunidade Jardim Edith.
O Programa de Urbanização de Favelas da Prefeitura de São Paulo teve o mérito da transformação da então antiga favela Jardim Edith em conjunto habitacional. Localizada em uma região muito valorizada empresarialmente para a Cidade de São Paulo, a Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini se formou a partir da retificação do Rio Pinheiros e a drenagem de seus meandros, fazendo com que eles se tornassem terrenos propícios para a entrada do mercado imobiliário. Nesta conjuntura, nos anos de 1970, o assentamento precário se instalou no terreno desapropriado pelo DER nesta região, junto ao córrego Águas Espraiadas, onde seriam feitas obras viárias para a cidade. Com a obra paralisada, o terreno foi apropriado pela população carente e começaram a surgir aglomerações de casas feitas de madeira. Essa apropriação chega á década 2000 a 68 núcleos de favelas alojadas ao longo do córrego Águas Espraiadas onde a Comunidade Jardim Edith fazia parte, com então 3 mil30 famílias .
Com a abertura da Avenida Jornalista Roberto Marinho nos anos 1990 a favela diminuiu, ficando restrita a uma pequena área de 9.330,00m², quando em 2002 a Prefeitura de São Paulo classificou essa área como Zona Especial de Interesse Social, mesmo ela estando contida dentro do perímetro da Operação Urbana Águas Espraiadas. Foi neste contexto que em 2008 a favela virou Conjunto Habitacional.
Este trabalho adotou o Conjunto Habitacional Jardim Edith para estudo de caso, analisando o conceito de verticalidade e de densidade urbana. Comparou-se o projeto aprovado e edificado pela prefeitura de São Paulo em zona de ZEIS em contraposição às premissas da Operação Urbana e também considerando as diretrizes do novo Plano Diretor sancionado em 2014. Devido ao projeto aprovado em ZEIS 01, os índices urbanísticos descritos no capítulo 2 são menores do que os estabelecidos na Operação Urbana e no novo Plano Diretor, onde a gleba é classificada como ZEIS 03.
Assim, para a análise do estudo de caso foram realizados dois estudos volumétricos baseados nas mesmas áreas propostas existentes no projeto aprovado, ou seja, para as unidades habitacionais se utilizou a área privativa de 50,00m², o máximo permitido por lei para HIS, desenvolvendo apartamentos para uma família de 4 pessoas. Utilizaram-se também as mesmas áreas do projeto para os equipamentos públicos, que são a UBS, o Restaurante-Escola e a Creche.
Desta forma, o Conjunto Habitacional Jardim Edith, fruto do Programa de Urbanização de Favelas, aprovou e edificou 252 unidades habitacionais, favorecendo uma população de 1.008 pessoas conforme demonstrado no capitulo 3, vinculadas a três equipamentos públicos em dois lotes, chegando a uma densidade de 1.080,39 Hab/ha.
O projeto realizado pela Prefeitura de São Paulo, atendeu parte da demanda populacional prevista, diminuindo a densidade populacional de 3.858,52 Hab/ha para 1.080,39 Hab/ha, alcançando a utilização do máximo do coeficiente de aproveitamento para este terreno, atendendo a 252 famílias das 900 que foram estimadas na região. A Prefeitura de São Paulo cumpriu um grande papel em transformar a antiga favela do Jardim Edith em um Conjunto Habitacional, considerando sua localização por haver uma completa gama de infraestrutura como transportes com linhas de ônibus e trens, áreas de lazer como praças, comércios e serviços, além de educação, contando com uma Escola Técnica Estadual. O projeto completou ainda esta dinâmica incorporando dois equipamentos públicos até então escassos: UBS (Unidade Básica de Saúde) e creche. Entretanto, o número de pessoas atendidas poderia ser superior ao adotado, tendo em vista a possibilidade de outra composição volumétrica para o empreendimento, fundamentada nos índices urbanísticos gerados pela Operação Urbana Águas Espraiadas - Setor Berrini.
Esta proposta volumétrica explicitada no capitulo 3 foi gerada com base nos índices da Operação Urbana e contemplaria uma demanda populacional maior que a do projeto aprovado e edificado, onde se atenderia 536 famílias, 284 a mais do atual conjunto habitacional, atingindo uma densidade de 2.297,96 Hab/ha, onde se tem para o lote 01, 300 unidades habitacionais - o máximo permitido por lei chegando a um Coeficiente de aproveitamento (Ca.) de 3,39 e para o lote 02, com 236 unidades habitacionais atingiu-se o Ca. máximo que é 4,0. Em ambos os lotes, os equipamentos públicos foram incorporados à área computável para o Coeficiente de Aproveitamento, reduzindo assim a área computável útil para os apartamentos.
Com o mesmo conceito, foi proposta outra volumetria para o conjunto, absorvendo os conceitos do novo Plano Diretor de 2014 abordados no capitulo 2. Aonde se classifica esta área como ZEIS 03 dentro de uma Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, onde poderia ser implantado para esta área 560 unidades habitacionais, 308 a mais que o projeto aprovado chegando a uma densidade de 2.400,86 Hab/ha, distribuída da seguinte forma, tem-se para o lote 01, 300 unidades habitacionais - o máximo permitindo por lei - alcançando a um Ca. de 3,01 e para o lote 02, chega-se a 260 unidades habitacionais, utilizando o Ca. máximo que é 4,0.
Para viabilizar esta proposta, o Plano Diretor criou mecanismos que possibilitaram adensar o lote com mais habitações ao caracterizar os equipamentos públicos como fachada ativa, isto é, transformando estas em áreas, não computáveis e trazendo de volta ao empreendimento um potencial construtivo até então suprimido.
Pode-se pensar que pelo fato desta região possuir farta infraestrutura, é propício ao adensamento populacional. Sabe-se que o projeto aprovado e edificado utilizou o potencial construtivo máximo permitido por lei, tendo em vista que foram edificadas 252 unidades habitacionais em Zona de ZEIS 01 no Plano Diretor de 2002. Entretanto, comprovou-se aqui que haveria a possibilidade do projeto abranger um número maior de famílias, alcançando o número de 536 famílias. Fazendo uso dos índices da Operação Urbana Águas Espraiadas tentou-se manter o maior número de pessoas que residiam na antiga favela no conjunto habitacional que a substituiu. Desta mesma forma, pode-se constatar que se o projeto fosse idealizado nos dias atuais, sua conformação volumétrica propiciaria haver 560 unidades habitacionais, idealizadas com as mesmas premissas de áreas para as unidades e para os equipamentos públicos.
Assim, o grande desafio consiste na procura da possibilidade de adensamento populacional em regiões da cidade que apresentem conformações consolidadas e bem dotadas de infraestrutura propícia para implantação de moradias, e que sejam voltadas para habitação de interesse social. Para essa finalidade, é necessário que haja projetos de conjuntos habitacionais que aproveitem a infraestrutura local pré-existente. Os resultados deste trabalho podem servir de subsídios para novos empreendimentos de habitação de interesse social, no que tange a exploração máxima dos potenciais construtivos em áreas densamente urbanizadas.