CONTEXTO INTERNACIONAL RECENTE E SUAS TURBULÊNCIAS

Inicialmente é necessário articular mediações entre um ambiente pré- existente do mercado imobiliário e o novo contexto internacional, mas sem delongar em retrospectivas precisas. Isso evita a falsa impressão do corte abrupto entre o comportamento do imobiliário antes ou depois do acirramento das relações financeiras.

De fato, o comportamento double-face apontado por Carlos Lessa (1981) não é criação recente, pelo contrário, e sim intrínseco ao próprio mercado desde que o mesmo se definiu a partir da captura de rendas e de valorização por expectativa futura. É possível, nesse sentido, retornar até o século XIX nas cidades de capitalismo mais avançado na Europa (Londres, e.g.) e Estados Unidos (Chicago e Nova York) e

perceber como a classe rentista começou sua prática. Ao comentar sobre esse período, Lewis Munford assevera que,

Para ter um campo livre para seus interesses típicos, o capitalismo adotou dois métodos em relação às estruturas urbanas existentes: procurou escapar para os subúrbios além, livres de todas as restrições municipais, ou, por outro lado, procurou demolir as velhas estruturas ou ocupá-las com uma densidade muito maior do que aquela para a qual tinham sido – numa época supostamente mais pobre – projetadas. A demolição urbana e a substituição tornaram-se duas das principais marcas da nova economia. Quanto mais efêmero o recipiente, mais rápido o rodízio (MUMFORD, 2008, p.493).

Durante o século XX, a dominância do capital industrial, e sua posterior passagem ao comércio e serviços, ampliou, sofisticou e legitimou o capital fundiário e imobiliário com efeitos especiais e espaciais sobre o tecido urbano (segregação, exclusão e diferenciação) em todos os países capitalistas, desenvolvidos ou não.

Uma literatura acadêmica construída no período de 1970 a 199011 respondeu por essa abrangência do imobiliário sobre a vida cotidiana, demonstrando transformações fundamentais na estrutura das cidades, não mais provocadas por um conjunto disperso de rentistas, mas sim como um setor econômico que rivaliza em importância com os demais segmentos produtivos (indústria, agricultura, comércio), nacionais e internacionais.

Observando essa transição dos anos de 1980 para 1990 no Brasil, em São Paulo espe ifi a e te, Ma ia a Fi a gu e ta ue, ua do os p op ietá ios detinham os imóveis com a finalidade de alugar para se apropriar da renda a longo prazo, a figura do rentista já estava presente. No entanto, o que muda é a relação que os p o oto es i o iliá ios passa a te o o pat i io FIX, , p. . Isto significa que nos casos em que o empreendimento imobiliário é pensado na lógica fi a ei a ais atua te, o pagamento que os proprietários recebem pelo fato de o dete e ão u a fu ção a gi al, as si o fi últi o desse i vel FIX, , p.153). Isso não elimina a incorporação tradicional, mas a recoloca em outro patamar competitivo, define segmentos e impacta diretamente o valor das demais localizações

11 _{Como referência aponta-se Manuel Castells (1983), David Harvey (1980), Mark Gottdiener (1993),}

urbanas, mesmo nos casos de uma produção voltada a uma lógica mercantilista e de captura das rendas locais. Essa convivência, entretanto, não é isenta de crises ou atritos, pelo contrário.

A década de 1990 foi profícua em crédito para os países que se dispunham a contrair dívidas; ondas de capital especulativo invadiam os mercados nacionais em busca de taxas de juros atrativas. Foi a década do neoliberalismo e dos ajustes fiscais com rápida queda da inflação sistêmica na década de 1980, nos países pobres, e abertura econômica sem precedentes. Embaixo dessa cobertura, crescia o déficit em contas correntes, aumentava a dívida pública e privada em dólar e o setor produtivo exportador fechava suas portas. O resultado foi a formação de crises, como a Pontocom (1990), México (1995) mercado asiático e russo (1998), o colapso do fundo

hedge Long-Term Capital Management (1998), entre outras.

Mas não foi suficiente. Segundo François Chesnais (2005) a partir dos anos 2000, o mundo financeiro entra em um novo contexto político e institucional, ela io ado a apa idade do apital i te a io al e e e de fo a o e t ada e ual ue luga o de ele se fo a ou se o solida sua p essão po aio li e alização e desregulamentação (CHESNAIS, 2005, p.20).

Desde então, os efeitos dessas subcrises para o sistema mundial foi (e está sendo) desastroso, pois compromete a já frágil situação dos mercados nacionais que atuam sob forte influência de fundamentos da hiperfinança. Sofrem diretamente com a ise ão ape as as idades-glo ais , as todas as et poles o o eg io , mercados que possuam pontes e pontos com o fluxo de investimentos estrangeiros diretos, seja na área do imobiliário, energia, tecnologia ou commodities.

É possível visualiza ue a est at gia dessas et poles o o eg io está relacionada ao avanço da política neoliberal e a necessidade de estabelecer a competitividade entre as cidades mundiais. Nos anos de 1990, a ênfase do Planejamento Estratégico e o marketing urbano responderam por parte do acirramento da globalização e seus efeitos sociais e econômicos, levando a uma dispe são da atividade e o i a so pla ifi aç es est at gi as das g a des empresas [que] suplanta a planificação governamental em diver_{sos países HEIDRICH,} 2008, p.83).

Isso nos é fundamental para a compreensão da reestruturação internacional do mercado imobiliário, pois tal transformação estratégica das cidades em uma economia metropolitana, formatada para competir globalmente, está ancorada fortemente na diversificação de produtos imobiliários associados a outros segmentos produtivos ou especulativos (turismo, terciário avançado, residências, etc.) e investimentos na construção civil _{– infraestrutura urbana. Para tanto os governos} neoliberais dos anos de 1990, primaram por estabelecer relacionamentos Estado- Empresa em programas de investimentos públicos, principalmente apoiados por instituições internacionais (como BID e BIRD), naquilo que Neil Smith (2002) chamou de u a is o eoli e al , isto , a t o a de u a l gi a aseada a ep odução so ial da cidade por uma lógica articulada primeiramente com a necessidade imediata do capital em garantir taxas de retorno satisfatórias.

Investidores internacionais _{– envolvendo bancos, corporações e fundos de} pensão – foram os primeiros agentes a acreditar na viabilidade de investimentos imobiliários na escala global, a partir de 1990. Segundo Elanie Worzala e Sirmans, o conjunto desses investidores, já em 2000, detinha 23 trilhões de dólares em seu portfólio (WORZALA; SIRMANS, 2003, p.1081). Considerando apenas as carteiras imobiliárias internacionais, o valor estimado alcançou U$$ 1,3 trilhão (p.1081), 1/3 apenas nos EUA. Em 2001, as carteiras imobiliárias negociadas representavam aproximadamente 10% do total de ações mundiais; Conner (apud WORZALA; SIRMANS, 2003) sugere ainda que 80% dos investimentos globais em imóveis eram do tipo core, % o - o e e ape as % e e ados e e ge tes.

Entretanto, Consultorias internacionais, como Prudential, Jones Lang LaSalle,

Lendlease, AIG, entre outras, começaram a defender a partir do final dos anos de 1990,

que o mercado global de imóveis poderia ser uma nova fronteira de investimentos para companhias e instituições ao redor do mundo. Em 1991, os fundos de investimento imobiliário não passavam de pontos dispersos no mercado de ações, pouco valorizados ou sinalizados nas carteiras de corretoras globais. Entretanto, isso se modificou radicalmente no período de 1992-1999 com US$ 1,7 trilhão em fluxos de capital privado para mercados emergentes (WORZALA; SIRMANS, 2003, p.1083). Nos Estados Unidos, mais dinâmico mercado imobiliário do mundo, a taxa de posse de

títulos de propriedade (indicador do aumento no número de transações e valorização dos imóveis) aumentou para todas as suas regiões geográficas, grupos étnicos e de renda, em 11,5% (SHILLER, 2009, p.04).

Parte do mercado imobiliário transformou-se, sob a influência dos processos de acumulação em uma perspectiva global, convertendo-se em um segmento de dinamismo e com capacidade de atrair um volume considerável de investimentos, não apenas das empresas tradicionais da construção civil, mas também de novas frentes de expansão do capitalismo contemporâneo via sistema financeiro. Para tanto, foi necessário estabelecer de início uma capilaridade a este setor, normalmente mais resistente ao risco, por meio da flexibilização do crédito e estímulo aos bancos e demais instituições financeiras no sentido de ampliar o volume de capital disponível para giro no segmento de imóveis (SAMPAIO, 2009).

A estratégia principal dos grandes investidores imobiliários era forçar sua entrada nos mercados nacionais de segunda e terceira categoria (isto é, com baixa valorização quando comparado aos mercados norteamericanos e inglês). Isso diversificaria a carteira das empresas e abriria fronteiras de valorização novas, alternativas às cidades globais saturadas (embora lucrativas). Com isso, seguiu-se uma corrida por empresas de médio porte em competir globalmente, colocando suas ações em Bolsa por meio das IPOs em empresas de construção civil, imóveis, commodities, terras, etc.

Heinz Tschabold argumenta que,

International investing is not new to the investment community. It is, however, relatively new to the real estate community. Significant cross-border investment in real estate by institutional investors did not occur until the 1980s. The experience was not particularly pleasant for many investors because their initial foray into another ou t s p ope t a ket oi ided ith do nturns in most of the developed markets. U.S. institutional investors largely avoided the emerging property markets in Asia, Europe, and the Americas until the 1990s because of perceived high risk and strong institutional barriers (TSCHABOLD, 2003, p.01 apud PAIVA, 2007, p.111)

Dados da Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE),12 revelam que esse estímulo levou ao investimento em novos mercados, tendência que vem se consolidando desde 2003. Em 2005, e considerando apenas 200 associados, a AFIRE dispunha de US$ 470 bilhões para investimento, sendo US$ 150 bilhões apenas nos Estados Unidos. Sobre esse volume (68% fora dos EUA), o responsável pela divisão Europa-_{A i a do No te, Ma k Baillie, o e tou, the e is o uestio that the} survey reflects the continuing globalization of the commercial real estate market today. _{Depe di g o a i vesto s isk appetite, eal oppo tu ities to i vest o e ist} i a diffe e t egio s a d p odu t t pes AFIRE, .