Em termos gerais, a compra e venda é o contrato pelo qual um dos contraentes (vendedor) transmite a propriedade de um bem ou de um direito para o outro contraente (comprador), mediante um preço convencionado.
A compra e venda tem natureza comercial quando uma das partes – vendedor – transfere para outra – comprador – mediante preço convencionado, a propriedade de qualquer coisa que o comprador destine a revenda ou aluguer, ou que o vendedor tenha adquirido com o fim de revender.
Quanto a natureza dos contratos compra e venda, pode-se dizer que os contratos podem ser de:
o Natureza Comercial o Natureza Civil
São considerados de natureza comercial:
1. As compras de coisas móveis para revender, em bruto ou trabalhadas, ou simplesmente para alugar;
2. As compras, para revenda, de fundos públicos ou de quaisquer títulos de crédito negociáveis;
3. A venda de coisas móveis, em bruto ou trabalhadas, e as de fundos públicos e de quaisquer títulos de crédito negociáveis, quando a aquisição houvesse sido feita no intuito de as revender;
4. As compras e revendas de bens imóveis ou de direitos a eles inerentes, quando aquelas, para estas, houverem sido feitas;
5. As compras e vendas de partes ou de ações de sociedades comerciais. São considerados de natureza civil (não comercial):
1. As compras de quaisquer coisas móveis destinadas ao uso ou consumo do comprador ou da sua família e as revendas que porventura desses objetos se venham a fazer;
2. As vendas que o proprietário ou explorador rural faça dos produtos de propriedade sua ou por ele explorada e dos géneros em que lhe houverem sido pagas quaisquer rendas;
3. As compras que os artistas, industriais, mestres e ofícios mecânicos que exercerem diretamente a sua arte, indústria ou oficio fizerem de objetos para transformarem ou aperfeiçoarem nos seus estabelecimentos e as vendas de tais objetos que fizerem depois de assim transformados ou aperfeiçoados;
4. As compras e vendas de animais feitas pelos criadores ou engordadores. O contrato referido percorre habitualmente quatro etapas essenciais, cada uma com características próprias.
1. Encomenda -Fase em que se expressa a intenção de compra por parte do comprador.
2. Entrega - Fase em que se processa o envio das mercadorias pelo vendedor.
3. Liquidação - Fase do apuramento e fixação dos preços a pagar pelo comprador.
4. Pagamento - Fase referente ao cumprimento da obrigação por parte do comprador, mediante a entrega total ou parcial da importância atribuída à sua compra.
É usual os contratos mencionarem os seguintes elementos, úteis para o processamento do controlo administrativo:
1. Os elementos de identificação do fornecedor/cliente; 2. O objeto do contrato, suficientemente especificado;
3. O prazo durante o qual se realizará o fornecimento dos bens ou as prestações de serviços, com indicação das respetivas datas de início e termo;
5. A forma, os prazos e demais aspetos respeitantes ao regime de pagamentos.
MINUTA DE CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Entre os aqui identificados:
____________, sociedade comercial, com sede na Av./Rua ____________, n.º ____________ em ____________, matrícula/NIPC n.os ____________, com o capital social de € ____________ (____________), devidamente representada para o ato pelo seu gerente/administrador/procurador com poderes para efeito, doravante designada por Promitente-Vendedora;
E
____________, sociedade comercial, com sede na Av./Rua ____________, n.º ____________, em ____________, matrícula/NIPC com o capital social de € ____________ (____________), devidamente representada pelo seu gerente/administrador/procurador com poderes para o ato, doravante designada por Promitente-Compradora.
É celebrado de boa-fé ou /e reciprocamente acordado o presente contrato promessa de compra e venda que se regerá pelas seguintes cláusulas:
Cláusula Primeira (Objeto)
1. Pelo presente contrato, a Promitente-Vendedora, na qualidade de única e legítima proprietária do "____________", promete vender à Promitente- Compradora, que por seu turno promete comprar, a "Fração" e o "Lugar de Estacionamento" acima identificados.
2. A venda ora prometida será efetuada livre de quaisquer ónus, hipotecas ou quaisquer outros encargos ou responsabilidades.
Cláusula Segunda (Preço)
O preço global da prometida compra e venda das referidas frações é livremente ajustado em € ____________ (____________), em que € ____________, (____________) correspondem à "Fração" e € ____________ (____________) correspondem ao "Lugar de Estacionamento".
Cláusula Terceira
(Condições de Pagamento)
1. O preço global referido na cláusula anterior será pago de forma escalonada pela Promitente-Compradora à Promitente-Vendedora da seguinte forma:
a) € _____________ (____________), na data da outorga deste contrato- promessa, a título de sinal (ii) e princípio de pagamento, servindo o mesmo como recibo de quitação;
b) € ____________ (____________), em ____/____/____ a título de reforço do sinal; c) € ____________ (____________), em ____/____/____ a título de reforço do sinal; d) O remanescente do preço, no montante de € ____________ (____________), será liquidado pela primeira à segunda na data da outorga da competente Escritura Pública de Compra e Venda ( ou documento particular autenticado). 2. Após a entrega dos reforços acima previstos, e sua boa cobrança, a segunda contraente deverá emitir o respetivo recibo de quitação.
Cláusula Quarta (Escritura Pública)
A escritura de compra e venda (ou o documento particular autenticado) será outorgada logo que se mostrem pagos os reforços previstos na antecedente cláusula e mostre reunida toda a documentação necessária, e em dia, hora e local a acordar pelas partes ou, na falta de acordo, em dia, hora e local a indicar pela Promitente-Vendedora à Promitente-Compradora, através de carta registada expedida com pelo menos 8 dias de antecedência.
Cláusula Quinta
(Prorrogação do prazo para Escritura Pública)
1. A Promitente-Vendedora poderá, caso assim o entenda, prorrogar o prazo limite previsto na cláusula anterior para a outorga da prometida escritura de compra e venda por mais ____________ meses. (
2. No entanto, se a Promitente-Vendedora vier a usar desta faculdade compromete-se a pagar à Promitente-Compradora juros à taxa de ____________ ao ano, calculados sobre a parte do preço que estiver já pago e pelo período de prorrogação e a Promitente-Compradora fica autorizada a deduzir no montante do preço em dívida o valor dos juros calculados pela mora da Promitente- Vendedora.
Cláusula Sexta
(Condições de Construção)
A Promitente-Vendedora compromete-se a completar a construção do "____________" de acordo com o Projeto, a Licença de Construção e as Especificações Técnicas.
Cláusula Sétima
(Placas Identificadoras)
Eventuais alterações ao projeto que impliquem, alterações às frações prometidas vender, designadamente em termos de áreas, deverão ser efetuadas de comum acordo com a Promitente-Vendedora.
Cláusula Oitava (Tradição da Coisa)
A tradição material das frações, a concretizar com a entrega das chaves e comando da garagem, só terá lugar com o pagamento da totalidade do preço. (
Cláusula Nona
(Despesas do Condomínio)
A partir da data em que se operar a tradição material das “frações” prometidas vender, a Promitente-Compradora obriga-se a suportar e pagar todas as despesas de conservação e manutenção das partes comuns do edifício.
Cláusula Décima
(Obras e Benfeitorias)
Sem prejuízo dos projetos aprovados e das especificações técnicas do imóvel, a Promitente-Compradora poderá, com o consentimento prévio e por escrito da Promitente-Vendedora, executar obras de simples adaptação na "Fração" à atividade de ____________ que nela irá ser exercida.
Cláusula Décima Primeira (Despesas Contratuais)
Todas e quaisquer despesas relacionadas com o presente contrato, designadamente as relativas à respetiva escritura pública, IMT, dos emolumentos Notariais e dos custos de Registo, serão de exclusiva responsabilidade da Promitente-Compradora.
Cláusula Décima Segunda (Conclusão da Obra)
A conclusão da construção do "____________" está prevista para ____/____/____, comprometendo-se a Promitente-Vendedora a efetuar a entrega da "Fração" a favor da Promitente-Compradora até um mês após essa data, excetuando-se eventual dilação deste prazo por motivos de força maior, ou pela ocorrência de casos fortuitos ou outras circunstâncias não culposas, responsabilidade ou vontade da Promitente-Vendedora e que não lhe possam vir a ser imputadas e que, portanto, não constituirão incumprimento deste contrato.
Cláusula Décima Terceira
(Cessão da Posição Contratual)
A posição contratual e os direitos previstos no presente contrato podem ser cedidos ou transferidos, pela Promitente-Vendedora, devendo a cessão ser comunicada à Promitente-Compradora no prazo de 15 dias através de carta registada com aviso de receção.
Cláusula Décima Quarta
(Mora, Incumprimento e desistência)
1. No caso de a Promitente-Compradora, independentemente do motivo, não efetuar qualquer das prestações de reforço do preço nas datas fixadas na cláusula terceira deste contrato, poderá a Promitente-Vendedora aceitar a prestação em mora no prazo máximo de 30 dias contados daquelas datas, sofrendo porém o valor em atraso o aumento correspondente aos juros de mora calculados à taxa A.P.B. a 90 / 180 dias, acrescida de mais 2% (dois por cento) contados dia a dia.
2. Decorrido o prazo 30 dias fixado no número anterior, sem que a importância em dívida tenha sido liquidada, constitui a Promitente-Compradora em incumprimento definitivo e confere à Promitente-Vendedora o direito de resolver automaticamente o presente contrato e optar por fazer suas todas as importâncias recebidas a título de sinal e respetivo reforços ou solicitar da Promitente-Compradora a quantia correspondente a 50 % do preço global fixado na cláusula segunda, sem prejuízo de indemnização pelo dano excedente.
3. Sem prejuízo do disposto na cláusula quinta, o incumprimento definitivo pela Promitente-Vendedora, traduzida na falta de entrega material das "Frações" a favor da Promitente-Compradora no prazo fixado confere à Promitente-
Compradora o direito de resolver este contrato e de exigir da Promitente- Vendedora a restituição em dobro de todas as importâncias entregues a título de sinal e reforços.
4. O incumprimento do presente contrato promessa por qualquer uma das partes, não implica o afastamento da possibilidade de o Promitente não faltoso requerer, em alternativa, a execução específica nos termos do artigo 830.º do Código Civil.
Cláusula Décima Quinta (Partes Comuns)
O ____________ dispõe, como partes comuns, de ____________, ____________, e ____________ para utilização dos Condóminos.
Cláusula Décima Sexta (Modificações)
Este contrato-promessa e seus anexos traduzem e constitui o integral acordo celebrado entre as partes, só podendo ser alterado por escrito assinado por ambas.
Cláusula Décima Sétima (Notificações)
1. As eventuais notificações a efetuar pelas partes deverão ser dirigidas para as moradas indicadas no introito.
2. As partes obrigam-se a comunicar entre si eventuais alterações de morada através de carta registada.
Cláusula Décima Oitava (Foro Competente)
Para qualquer litígio entre as partes emergentes da interpretação, execução ou integração deste Contrato-Promessa será competente, com expressa renúncia a qualquer outro, o foro da Comarca de ____________.
Em duplicado,
____________ de ____________ de ____________
Pela "PROMITENTE-VENDEDORA"______________________ Pela "PROMITENTE-COMPRADORA"