Controle operacional

Como já anteriormente discutido, um dos problemas recorrentes observados foi o descumprimento dos prazos estipulados. Apesar de todas as obras disporem de cronogramas físicos, apresentados pelas empresas executantes, em nenhuma delas houve um devido acompanhamento comparativo entre o previsto e o real executado.

Apesar de ser visível o atraso dos serviços, em algumas situações agravado pelas falhas nas previsões das quantidades de serviços, a inexistência em contrato de algum tipo de relação entre os valores pagos e o cumprimento dos prazos tornava essa avaliação comparativa pouco eficaz.

Especialmente nos casos A e B, onde as quantidades executadas foram muito além das previstas, houve uma insatisfação natural dos condôminos, principalmente pelo

desconhecimento quanto aos prazos previstos para conclusão das obras. Em nenhum dos casos havia a prática de encaminhar ao condomínio a avaliação comparativa dos prazos.

Os pagamentos, em todos os casos, eram efetuados a partir das quantidades medidas, à exceção do Edf C, onde ficou combinado, desde o início, que os valores seriam mensurados por meio das quantidades percentuais executadas.

A inexistência de exigência quanto aos equipamentos mínimos necessários para o início dos serviços levaram à ocorrência de fatos pouco comuns. Preocupado com a lenta evolução dos serviços, o condomínio do Edf. A resolveu custear a aquisição de um balancim elétrico, valor que era abatido gradualmente das parcelas de pagamento.

Por outro lado, questões relacionadas com segurança e comportamento dos funcionários, uma vez que estavam claramente definidas no documento enviado às empresas para concorrência, puderam ser controladas com maior rigor, não havendo, em nenhum dos casos estudados, qualquer tipo de acidente passível de registro.

O mesmo pode ser afirmado no tocante aos problemas de quebras de telhas na cobertura, vidros de janela, rasgos em telas de proteção, os quais, em todos os casos ocorridos, foram sanados com brevidade, sob pena das empresas terem parte do seu pagamento retido para o custeio de tais atividades.

No que se refere às áreas comuns dos prédios, para evitar maiores transtornos aos moradores, foram tomadas providências no sentido de protegê-las e liberá-las, quando possível. Essas ações foram evidentes nos casos do Edf. A e do Edf. D, nos quais havia quadra para prática de esportes próxima à fachada, obrigando um cuidado nas telas de proteção, mesmo considerando que as áreas só eram liberadas para uso quando do término dos horários de serviço.

Já no Edf. B e no Edf. C havia regiões de passagem de automóveis exatamente sob os panos de serviço, de modo que foi necessária a interdição da área durante a execução da obra no local. Essas áreas foram priorizadas para que a interdição durasse o menor período de tempo possível.

Um diferencial observado nos casos de estudo foi a presença de um encarregado (ou mestre geral) da empresa executante em tempo integral na obra. No caso B, em que havia esse profissional, todas as orientações e respostas das dificuldades técnicas e operacionais

3. FASE EXPLORATÓRIA – EXPOSIÇÃO DE CASOS NÃO ORIENTADOS eram discutidas diariamente, facilitando as atividades de controle. Além disso, a própria relação da empresa executante com os usuários do prédio era mais eficiente, pois as necessidades surgidas podiam ser discutidas e, se fosse o caso, imediatamente sanadas.

No Edf. A havia ainda no condomínio a presença constante de um profissional responsável pela sua administração, o que facilitava bastante a tomada rápida de decisões, quando necessário. Nos demais casos, o contato da gerenciadora ocorria diretamente com o síndico, cujos níveis de exigência, disponibilidade de tempo e conhecimento técnico eram bastante diferenciados, apesar de serem todos engenheiros civis, porém não atuantes na área.

Também no caso do Edf. A após a saída da primeira empresa executante do serviço alguns dos seus funcionários impetraram ações na Justiça do Trabalho em favor dos seus direitos, contra a empresa e, de forma solidária, contra o condomínio. No momento da audiência os representantes da empresa não compareceram, de modo que o condomínio resolver quitar as despesas com os valores retidos dos pagamentos efetuados ao longo da obra. Com isso, o condomínio não teve nenhum prejuízo financeiro relacionado com esse problema.

Com base nas informações descritas nos itens anteriores é apresentada a Tabela 7, na qual são apresentados alguns dos fatores que podem ter contribuído de forma positiva e negativa durante a condução dos serviços.

Tabela 7 – Discussão da origem de fatores de sucesso (e insucesso) relevantes observados nas obras em estudo

(I – Avaliação das necessidades do prédio, II – Aspectos de contrato (a – projeto executivo, b – questões financeiras, c – questões técnicas, d – questões operacionais), III – acompanhamento).

Origem Caso Causa Conseqüências

Fatores de insucesso

I A Avaliação equivocada do problema. Prazo e custo da obra maior que o previsto.

II a B Erro no levantamento das quantidades de

serviços. Prazo e custo da obra maior que o previsto.

II a A, B, C Previsão de prazos muito curtos,

insuficientes para uma adequada execução. Atraso no prazo de execução das obras.

II b Todos Inexistência de sansões claras para o não

cumprimento dos prazos. Atraso no prazo de execução das obras.

II d C Inexistência de exigência mínima de

II d A Não houve registro das áreas vizinhas e comuns antes do início da obra.

Necessidade de limpeza da fachada do edifício vizinho.

III A

Pequena exigência de entrega das guias de comprovação de pagamento das obrigações

trabalhistas.

Ações na justiça impetradas pelos funcionários no final da obra.

Fatores de sucesso

I B, C, D Atividades previstas não precisaram nenhum tipo de alteração.

Os serviços foram executados, em sua totalidade, conforme previstos.

II Todos Alto nível de exigência apresentado no

documento enviado às empresas. Pequeno número de empresas concorrentes.

II a Todos As planilhas básicas serviram, com erro de + 25%, como referência de preços.

Adequação do custo inicial da obra ao previsto pelo condomínio.

II a C Avaliação rigorosa prévia das quantidades de

serviços previstos. Não ocorreram aditivos aos serviços.

II c B Presença continua de profissional (encarregado) da empresa executante.

Rápida tomada de decisão junto aos usuários dos apartamentos.

II d Todos Explicitação clara das exigências de segurança e higiene dos funcionários.

As ocorrências foram sanadas sem maiores repercussões.

Complementando os estudos apresentados, em pesquisa desenvolvida por Lordsleem Jr et al. (2007) foram discutidas observações realizadas em 5 obras de manutenção de fachada em condomínios executadas na cidade do Recife nos anos de 2006 e 2007. São obras com porte e características similares, nas quais se verificaram problemas diversos tanto de ordem técnica como operacional.

Dentre os aspectos operacionais, destaca-se a inexistência de sinalização, tapume e guarda corpo de segurança em nenhum dos casos estudados, assim como em 3 das 5 obras os operários não dispunham dos EPI´s. Já quando às questões técnicas, foram constatadas diferenças notáveis de procedimentos executivos e materiais, como o tempo de utilização e de descanso da argamassa colante, o tipo de rejuntamento e a forma de limpeza final, que denotam deficiências relacionadas com a especificação ou com o controle.

Esses estudos servem para ratificar, em outros casos práticos, a vulnerabilidade a dificuldades de diversas ordens nesse tipo de obra quando a sua execução não é efetuada precedida pela implantação de um modelo de gestão voltado para o seu adequado desempenho técnico e operacional.