Da necessidade de compensação

A premissa de que agora partimos é a da necessidade de compensação dos espaços verdes da cidade.

Esta necessidade de compensação vem já sendo explorada, de há algumas décadas, por diferentes áreas de saber/diferentes especialidades, acentuando a sua tónica de investigação na exploração da adequada política de solos.

Segundo Paulo Correia é urgente o reconhecimento da formulação, avaliação e selecção de políticas de solos que apoiem à minoração das falhas de mercado (focados no capítulo anterior).

Refere o autor que já na Conferencia das Nacções Unidas-HABITAT,

realizada em Vancouver em 1976116 _{se chegava às seguintes recomendações:}

• promover a gestão do recurso do solo;

• promover o controlo da transformação do uso do solo;

79

• promover a recuperação das mais valias; • promover a posse pública do solo;

• promover novos padrões de posse do solo, entre outras (…) Esta conferência resume quatros questões fundamentais que se prendem com a:

• organização da gestão do solo; • determinação das suas “mais-valias”; • fracção destas a recuperar pela sociedade;

• delimitação dos sectores privados e públicos nas acções relativas ao solo (nomeadamente o conceito de utilidade publica)

Mais recentemente, com a Carta Europeia de Ordenamento do Território (Conselho da Europa, 1984) foi reiterada a necessidade de formulação de políticas relativas ao mercado de solos como indispensáveis ao ordenamento físico do espaço onde se expuseram três metas fundamentais:

• desenvolvimento sócio-económico das regiões; • melhoria da qualidade de vida;

• gestão responsável dos recursos naturais e a protecção do ambiente.

Estes dois documentos, em uníssono, apontam directrizes importantes para a nossa investigação, de onde sobressaem, de imediato, os aspectos relativos à necessidade da recuperação das mais-valias versus fracção destas a recuperar pela sociedade; e à necessidade de gestão responsável dos recursos naturais versus protecção do ambiente e melhoria da qualidade de vida.

No entanto, na nossa investigação, pretendemos aferir um método que: • viabilize a compensação das externalidades positivas que

advêm dos espaços verdes da cidade, mas a recuperar pelo proprietário privado dos mesmos e não a fracção destas a recuperar pela sociedade, pois a sociedade já usufrui das externalidades positivas difusas provenientes destes sem

80

contribuir economicamente para a manutenção/preservação e promoção destas;

• viabilize a recuperação de parte das mais valias económicas provenientes destes espaços, por parte do proprietário que as gera, em detrimentos dos proprietários vizinhos que por auferirem da capacidade construtiva (por força do plano urbanístico vigente), acabam por beneficiar destas.

Paulo Correia117 _{apresenta diversos mecanismos que visam tornar o mercado}

de solos mais transparente e equitativo. Referindo-se à correcção das

externalidades, diz o autor que esta deverá resultar de um

ajustamento/concertação entre os sectores público e privado, onde a extensão destes ajustamentos poderá situar-se entre a cobrança integral do valor potencial do solo (o que poderá levar à anulação da propensão privada para urbanizar ou construir); à não cobrança de qualquer valor potencial (permitindo que o livre funcionamento do mercado confirme as expectativas de remuneração dos lucros privados resultantes dos comportamentos mais ou menos especulativos).

Ora, como vimos no capítulo anterior, o livre funcionamento do mercado não resolve esta problemática, mas acentua-a ao não reconhecer as externalidades positivas.

Para a correcção dos desequilíbrios provenientes das externalidades118_{, Paulo}

Correia propõe, entre outras alternativas, que se proceda ao controlo directo do desenvolvimento urbano pelas seguintes vias:

 controlo directo sobre o desenvolvimento urbano através do controlo específico de determinados sítios e usos;

 controlo fiscal do desenvolvimento urbano geral ou específico a determinados sítios e usos através do recurso aos instrumentos de taxação;

117 _{Correia, P, (2002) op. cit., p.233.} 118 _{Correia, P, (2002) op. cit., p.235.}

81

 influência geral sobre o mercado de terrenos usando a divulgação de informação de forma organizada e participativa. Estes instrumentos poderão ser aplicados ao nível da generalidade do desenvolvimento urbano ou só ao nível de determinados sítios e usos não envolvendo a posse do solo pela administração pública, ou promovendo um envolvimento transitório, ou um envolvimento concertado entre os sectores público e privados.

Ainda sobre a temática da necessidade do controlo do mercado de solos, Jorge

Carvalho119 _{refere que a fiscalidade da propriedade encerra diversos objectivos e}

potencialidades, na medida em que:

constituí uma fonte de rendimento para a administração pública perspectivada na taxação, ou como forma de devolução à colectividade de parte ou da totalidade das mais valias;

traz consequências ao nível do investimento, podendo constituir um incentivo ou um entrave ao mesmo;

tem consequências ao nível do ordenamento do território, no que concerne à localização de determinadas actividades/usos do solo.

Ora, como vimos, ambos os autores referem a problemática do controlo das mais-valias e a fracção destas a desenvolver à sociedade pelo privado, mas não abordam o seu contrário, ou seja, a problemática das mais-valias económicas e das externalidades positivas difusas que essa mesma sociedade deverá desenvolver ao proprietário privado dos espaços verdes privados da cidade, pela qualidade de vida que este lhes proporciona, sem quaisquer custos.

No fundo, o que pretendemos defender são os princípios da igualdade e da proporcionalidade perspectivados através da solidariedade intergeracional vigente no processo de planeamento, mas encerrados no controlo/aferição das mais-valias a receber pelo privado, mas com o objectivo que este as venha a usar

82

de forma a potenciar os usos sócio-ambientais que foram estipulados, via plano urbanístico, para a sua propriedade, em detrimento de outros usos actualmente mais vantajosos economicamente (como sejam os que encerram o direito à construção).

O nosso quadro técnico-jurídico vigente, desenvolvido por Jorge Carvalho e

Fernanda Paula Oliveira120 _{aborda-nos o controlo das mais-valias de forma}

equitativa introduzindo-nos o conceito de a perequação que passamos a expor.