Descrição do Programa

O Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) é uma parceria entre a União, os Estados e Municípios para repasse de recursos financeiros aos empreendedores habilitados, objetivando a construção de moradias em áreas urbanas e rurais, com baixos custos de financiamento para os usuários finais. A meta é construir um milhão de casas. A prioridade é atender as famílias com renda de até 3 salários mínimos, mas o programa abrange também famílias com rendas superiores, de até 10 salários mínimos. A Medida Provisória 459 de 25/03/2009, convertida na Lei 11.977 de 07/07/2009 (BRASIL, 2009), além de ampla legislação auxiliar, regulamenta o programa PMCMV, definindo critérios para repasse de recursos e cadastramento das famílias beneficiadas, dentre outros aspectos. (ver lista completa da legislação no Anexo 1, disponível para download em www.cidades.gov.br). Nas áreas urbanas, o programa prioriza os empreendimentos localizados em áreas consolidadas, em municípios que tenham definidos em seus planos diretores critérios que impeçam a retenção especulativa de imóveis, como a adoção do IPTU progressivo ao longo do tempo (Artigos 5º a 8º da Lei 10.257/01 – BRASIL, 2001). Extrato da Lei 11.977/09, PMCMV (BRASIL, 2009):

Art. 3o Para a definição dos beneficiários do PMCMV, devem ser respeitadas, além das faixas de renda, as políticas estaduais e municipais de atendimento habitacional, priorizando-se, entre os critérios adotados, o tempo de residência ou de trabalho do candidato no Município e a adequação ambiental e urbanística dos projetos apresentados.

§ 1o Em áreas urbanas, os critérios de prioridade para atendimento devem contemplar também:

I – a doação pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municípios de terrenos localizados em área urbana consolidada para implantação de empreendimentos vinculados ao programa;

II – a implementação pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municípios de medidas de desoneração tributária, para as construções destinadas à habitação de interesse social;

III – a implementação pelos Municípios dos instrumentos da Lei nº. 10.257, de 10 de julho de 2001, voltados ao controle da retenção das áreas urbanas em ociosidade.

§ 2o (VETADO)

§ 3o Terão prioridade como beneficiários os moradores de assentamentos irregulares ocupados por população de baixa renda que, em razão de estarem em áreas de risco ou de outros motivos justificados no projeto de regularização fundiária, excepcionalmente tiverem de ser relocados, não se lhes aplicando o sorteio referido no § 2o.

O programa MCMV possui certas características especiais que merecem destaque. Os contratos e registros efetivados no âmbito do PMCMV devem ser formalizados, preferencialmente, em nome da mulher. Para famílias com renda até 10 salários mínimos, os empreendimentos poderão prever a construção de novas unidades habitacionais. O empreendedor também pode requerer recursos para requalificação de imóveis existentes em áreas já consolidadas, através do Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU), para famílias com renda até 6 salários mínimos. Para famílias de baixa renda, o Capítulo III da Lei 11.977 (BRASIL, 2009) traz critérios para regularização de assentamentos irregulares urbanos, visando a titulação de seus ocupantes. A Lei dedicou especial tratamento para este tema - Regularização Fundiária de Assentamentos Urbanos - haja vista que é muito comum encontrar nas cidades grandes áreas habitacionais implantadas em loteamentos irregulares, clandestinos, ou em aglomerações insalubres. A existência desses assentamentos irregulares atesta a tendência excludente no crescimento das cidades brasileiras, empurrando para essas áreas a população de baixa renda. Para que a regularização fundiária seja implementada, o município deve elaborar seu plano diretor, como determina o Estatuto da Cidade (BRASIL, 2001). Extrato da Lei 11.977/09, PMCMV (BRASIL, 2009):

Art. 48. Respeitadas as diretrizes gerais da política urbana estabelecidas na Lei no 10.257, de 10 de julho de 2001, a regularização fundiária observará os seguintes princípios:

I – ampliação do acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, com prioridade para sua permanência na área ocupada, assegurados o nível adequado de habitabilidade e a melhoria das condições de sustentabilidade urbanística, social e ambiental;

II – articulação com as políticas setoriais de habitação, de meio ambiente, de saneamento básico e de mobilidade urbana, nos diferentes níveis de governo e com as iniciativas públicas e privadas, voltadas à integração social e à geração de emprego e renda;

III – participação dos interessados em todas as etapas do processo de regularização;

IV – estímulo à resolução extrajudicial de conflitos; e V – concessão do título preferencialmente para a mulher. [...]

Art. 51. O projeto de regularização fundiária deverá definir, no mínimo, os seguintes elementos:

I – as áreas ou lotes a serem regularizados e, se houver necessidade, as edificações que serão relocadas;

II – as vias de circulação existentes ou projetadas e, se possível, as outras áreas destinadas a uso público;

III – as medidas necessárias para a promoção da sustentabilidade urbanística, social e ambiental da área ocupada, incluindo as compensações urbanísticas e ambientais previstas em lei;

IV – as condições para promover a segurança da população em situações de risco; e

V – as medidas previstas para adequação da infraestrutura básica.

No capítulo final, a Lei 11.977/09 (BRASIL, 2009) traz dois artigos de interesse do empreendedor, que devem ser observados no momento da elaboração do projeto.

Art. 73. Serão assegurados no PMCMV:

I – condições de acessibilidade a todas as áreas públicas e de uso comum;

II – disponibilidade de unidades adaptáveis ao uso por pessoas com deficiência, com mobilidade reduzida e idosos, de acordo com a demanda;

III – condições de sustentabilidade das construções; IV – uso de novas tecnologias construtivas.

Art. 82. Fica autorizado o financiamento para aquisição de equipamento de energia solar e contratação de mão de obra para sua instalação em moradias cujas famílias aufiram no máximo renda de 6 (seis) salários mínimos.

A Caixa Econômica Federal é o banco que operacionaliza os fundos destinados ao programa, fazendo o repasse de recursos aos empreendedores durante a obra e formalizando os contratos junto aos mutuários finais, na entrega do imóvel. A cartilha “Minha Casa, Minha Vida” elaborada pela CEF foi disponibilizada em seu sítio eletrônico, traduzindo em linguagem simplificada os requisitos da Lei. O enfoque da presente análise será sobre os requisitos técnicos de projeto para construção de novas moradias, para famílias com renda até três salários mínimos (baixa renda). Para este grupo, os recursos do programa são oriundos do FAR. Os projetos são priorizados mediante certos critérios presentes nos municípios: existência prévia de infraestrutura; imóveis adquiridos na planta, em

empreendimentos em regime de loteamento; menor valor de aquisição das unidades habitacionais; localizados em estados ou municípios que ofereçam maior contrapartida financeira, desoneração fiscal ou em regiões que recebam impactos de grandes empreendimentos, como a construção de hidrelétricas.

O número de residências por empreendimento deve ser estabelecido em função da área disponível para o projeto, limitado a 500 unidades. O referencial para o projeto são apenas duas tipologias: casa térrea, com área de 35,0m² e apartamento, com 42,0m². O projeto deve ser desenvolvido por profissional habilitado, buscando a melhor solução arquitetônica, obedecendo a legislação municipal, as especificações do PMCMV e as características regionais. A cartilha, à época de sua primeira publicação (abril/2009), trazia também uma planta baixa, exemplificando as tipologias referenciais (FIG. 28).

FIGURA 28 - Padrão de projeto para tipologia casa térrea, área 35m². Fonte: PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV), 2010.