CAPÍTULO 2. TAXA MUNICIPAL DE URBANIZAÇÃO E EDIFICAÇÃO
5.4. Objetivos e características do Método Analítico (Taxa sobre
5.4.1. Determinação da Taxa sobre Empreendimentos Especiais
Em cada Município, os valores mínimo e máximo da taxa sobre empreendimentos especiais são calculados aplicando uma percentagem de 30% e de 60%, respectivamente, aos valores da edificabilidade permitida pelo Regulamento do respectivo Plano Diretor Municipal.
Foi seguida a seguinte metodologia na determinação da taxa sobre empreendimentos especiais para cada um dos Municípios em estudo:
• Considera-se um empreendimento especial com uma área bruta de construção previsível de 50 000 metros quadrados, que consiste num loteamento constituído por habitações multifamiliares e serviços. Considera-se, ainda, que a área excedente à área de implantação contém os espaços de equipamentos e arruamentos nas mesmas proporções que os previstos pelo Plano Director Municipal.
• A área excedente á área de implantação [6] (expressa em m2 de solo)
é aproximada pelo seu valor médio, e resulta da aplicação do artigo 40º (Tipos de áreas dos prédios edificados) do Código do imposto
Municipal sobre Imóveis. Resulta, assim, para cada m2 de solo, do
produto entre o complementar em percentagem do índice máximo de ocupação do solo [2], o coeficiente 0,0025 aplicável até ao limite
de duas vezes a área de implantação36, e a área média de solo onde
o empreendimento especial se vai localizar. Esta área média é dada
36 Para simplificar considera-se que a área de terreno não excede o dobro de duas vezes a
área de implantação. Esta simplificação não afeta muito os valores das taxas especiais, atendendo ao reduzido peso da área excedente à área de implantação relativamente à área bruta total de construção do empreendimento especial.
99 pelo quociente entre a área bruta de construção e o produto entre o índice máximo de ocupação e o valor médio entre os índices mínimo e máximo de utilização do solo.
• Calculam-se seguidamente, de acordo com o estabelecido no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (aplicando a fórmula e os parâmetros de cálculo indicados), os valores patrimoniais
tributários potenciais37 mínimo, máximo e médio, do seguinte
modo:
o O valor patrimonial tributário potencial mínimo [17] (expresso
em euros por m2 de solo) resulta do produto entre o valor de
base dos prédios edificados [1] e o coeficiente de ajustamento de áreas [8], coeficiente de afectação mínimo [9], coeficiente de localização mínimo [11], coeficiente de qualidade e conforto mínimo [13], e coeficiente de vetustez referente a obras mais antigas [16];
o O valor patrimonial tributário potencial máximo [23]
(expresso em euros por m2 de solo) resulta do produto entre o
valor de base dos prédios edificados [1] e o coeficiente de ajustamento de áreas [8], coeficiente de afectação máximo [10], coeficiente de localização máximo [12], coeficiente de qualidade e conforto máximo [14], e coeficiente de vetustez referente a obras mais recentes [15];
o O valor patrimonial tributário potencial médio [20] (expresso
em euros por m2 de solo) resulta da média aritmética dos
valores patrimoniais tributários potenciais mínimo [17] e máximo [23].
• Calculam-se, de seguida, os limites inferior (15%) e superior (45%) do valor patrimonial tributário mínimo, médio e máximo ([18] e [19], [21] e [22], e [24] e [25], respectivamente).
37 São valores patrimoniais tributários expectáveis, considerando a área do
empreendimento especial, bem como a sua localização e características. Atendendo a que se trata de um grande empreendimento, considerou-se o valor de 0.85 para o coeficiente de ajustamento de áreas previsto no Código do Imposto Muncicipal sobre Imóveis.
100
• Como estes valores (expressos em €/m2) se referem ao valor
conjunto do solo e do imobiliário, aos valores patrimoniais tributários potenciais anteriormente obtidos subtraem-se os valores correspondentes à aquisição de solo não edificável (com limites de 15% e 45% do valor patrimonial tributário, de acordo com o artigo 45º (Valor patrimonial tributário dos terrenos para construção) do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, respetivos custos de
infraestruturação (considerando a VUTRIU já calculada na secção
2.4.2.) e 15% e 45% respectivamente do valor da Taxa Municipal de
Urbanização e Edificação (balizada pelos valores de C3 mínimo e
máximo já calculados na secção 2.4.3.);
o Assim, calculam-se os valores correspondentes a 15% [26] e a 45% [27] dos custos de infraestruturação calculados anteriormente (secção 2.4.2.);
o Calculam-se, também, 15% [28] e 45% [29] da Taxa Municipal de Urbanização e edificação mínima, 15% [30] e 45% [31] da Taxa Municipal de Urbanização e Edificação Média, e 15% [32] e 45% [33] da Taxa Municipal de Edificação máxima (obtidas na secção 2.4.4.), considerando os
parâmetros C3 mais baixo e mais elevado, respectivamente
para os espaços a consolidar e para os espaços consolidados. • Passa-se, então, ao cálculo dos valores mínimo, médio e máximo do
solo por m2, da seguinte forma:
o O valor mínimo do solo por m2 [34] é calculado através da
média ponderada de duas parcelas: a primeira é dada pela diferença entre o valor patrimonial tributário potencial mínimo [17], 15% do valor patrimonial tributário mínimo [18], 15% dos custos de infraestruturação [26], e 15% da Taxa Municipal de Urbanização e Edificação mínima [28]; a segunda é dada pela diferença entre o valor patrimonial tributário potencial mínimo [17], 45% do valor patrimonial tributário mínimo [19], 45% dos custos de infraestruturação
101 [27], e 45% da Taxa Municipal de Urbanização e Edificação mínima [29];
o O valor médio do solo por m2 [38] é calculado através da
média ponderada de duas parcelas: a primeira é dada pela diferença entre o valor patrimonial tributário potencial médio [20], 15% do valor patrimonial tributário médio [21], 15% dos custos de infraestruturação [26], e 15% da Taxa Municipal de Urbanização e Edificação média [30]; a segunda é dada pela diferença entre o valor patrimonial tributário potencial médio [20], 45% do valor patrimonial tributário médio [22], 45% dos custos de infraestruturação [27], e 45% da Taxa Municipal de Urbanização e Edificação média [31];
o O valor máximo do solo por m2 [42] é calculado através da
média ponderada de duas parcelas: a primeira é dada pela diferença entre o valor patrimonial tributário potencial máximo [23], 15% do valor patrimonial tributário máximo [24], 15% dos custos de infraestruturação [26], e 15% da Taxa Municipal de Urbanização e Edificação máxima [32]; a segunda é dada pela diferença entre o valor patrimonial tributário potencial máximo [23], 45% do valor patrimonial tributário máximo [25], 45% dos custos de infraestruturação [27], e 45% da Taxa Municipal de Urbanização e Edificação máxima [33];
• Seguidamente procede-se ao cálculo da área mínima, média e máxima do solo correspondente ao empreendimento especial, da seguinte forma:
o A área mínima do solo do empreendimento especial [35] calcula-se a partir do quociente entre a área bruta de construção do empreendimento [5] e a área de solo máxima em que o Regulamento do respectivo Plano Diretor Municipal permite que ele seja erigido. Esta área é dada pelo produto entre o índice máximo de ocupação [2] e o índice máximo de
102 utilização do solo [4], ao qual acresce a área excedente à área de implantação [6].
o A área máxima do solo do empreendimento especial [45] calcula-se a partir do quociente entre a área bruta de construção do empreendimento [5] e a área de solo máxima em que o regulamento do respectivo Plano Diretor Municipal permite que ele seja erigido. Esta área é dada pelo produto entre o índice máximo de ocupação [2] e o índice mínimo de utilização do solo [3], ao qual acresce a área excedente à área de implantação [6].
o A área média do solo do empreendimento especial [40] calcula-se a partir da média aritmética entre a área mínima de solo do empreendimento especial [35] e a área máxima de solo do empreendimento especial [45].
• Determina-se então, para o caso do empreendimento especial em estudo, os valores totais mínimo, médio e máximo do solo, do seguinte modo:
o O valor total mínimo do solo [36] (expresso em euros) é dado
pelo produto entre o valor mínimo do solo por m2 [34] e a área
mínima de solo correspondente à construção do
empreendimento especial (expressa em m2) [35];
o O valor total médio do solo [41] (expresso em euros) é dado
pelo produto entre o valor médio do solo por m2 [39] e a área
média de solo correspondente à construção do
empreendimento especial (expressa em m2) [40];
o O valor total máximo do solo [46] (expresso em euros) é dado
pelo produto entre o valor máximo do solo por m2 [44] e a
área máxima de solo correspondente à construção do
empreendimento especial (expressa em m2) [45];
• Finalmente, determinam-se os limites inferior (30%) e superior (60%) da taxa sobre empreendimentos especiais mínima, média e máxima para este empreendimento ([37] e [38], [42] e [43], e [47] e [48], respectivamente)
103 Sistematizam-se na Tabela 41 os dados, cálculos e valores obtidos para os limites mínimo (30%) e máximo (60%) da taxa sobre empreendimentos especiais destinada a afectação social, para os cenários mais desfavorável, intermédio e mais favorável considerados:
Tabela 41. Cálculo dos valores mínimo (30%) e máximo (60%) da taxa sobre empreendimentos especiais, considerando um empreendimento
especial com uma área bruta de 50 000 m2
BRAGA BRAGANÇA CASCAIS ESPOSENDE LAGOS PORTALEGRE SANTO TIRSO S. JOÃO DA
MADEIRA 603 603 603 603 603 603 603 603 0,7 0,6 0,35 0,6 0,7 0,9 0,58 0,7 0,4 0,4 0,4 1 0,2 0,2 0,25 0,66 1 4 4 1,3 2 1,8 1,25 1,33 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 765 379 1.055 725 487,0 139 1.207 538 50.765 50.379 51.055 50.725 50.487 50.139 51.207 50.538 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 0,5 0,4 0,4 0,4 0,4 0,5 0,5 0,7 1,8 1,3 1,3 1,3 2,6 1,3 1,3 1,4 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 1 1 1 1 1 1 1 1 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 35,9 28,7 79,9 28,7 28,7 35,9 35,9 50,2 5,4 4,3 12,0 4,3 4,3 5,4 5,4 7,5 16,1 12,9 36,0 12,9 12,9 16,1 16,1 22,6 959,0 694 2.535 870,6 1373,6 697,6 697,6 757,0 143,8 104,1 380,3 130,6 206,0 104,6 104,6 113,6 431,5 312,3 1140,8 391,8 618,1 313,9 313,9 340,7 1882,1 1.359,3 4.990,1 1.712,5 2.718,6 1.359,3 1.359,3 1.463,8 282,3 203,9 748,5 256,9 407,8 203,9 203,9 219,6 846,9 611,7 2.245,6 770,6 1.223,4 611,7 611,7 658,7 3,0 12,7 1,9 3,4 3,1 8,9 6,6 8,7 9,1 38,1 5,6 10,1 9,3 26,8 19,8 26,1 1,4 7,2 0,9 2,7 0,4 4,6 0,4 6,3 4,3 21,6 2,7 8,1 1,3 13,9 1,3 19,0 2,1 24,5 1,9 4,4 2,2 10,0 0,8 8,7 6,4 73,6 5,7 13,3 6,7 30,1 2,4 26,1 2,9 41,9 2,9 6,2 4,0 15,4 1,2 11,1 8,6 125,7 8,6 18,5 12,1 46,2 3,5 33,2 16,2 -19,7 50,4 7,9 13,0 -2,0 11,0 5,1 72.194 21.212 36.769 64.827 36.201 31.003 70.172 54.244 1.168.138 -417.341 1.853.195 513.640 472.051 -61.479 772.575 275.703 350.441 -125.202 555.959 154.092 141.615 -18.444 231.772 82.711 700.883 -250.404 1.111.917 308.184 283.231 -36.887 463.545 165.422 660,9 411,3 1.767,0 593,8 950,9 450,4 473,5 495,1 125.765,3 114.962,1 197.483,8 74.442,6 196.915,6 154.459,9 208.103,4 81.503,8 83.119.448 47.285.990 348.952.987 44.205.477 187.243.029 69.572.213 98.529.947 40.353.041 24.935.834 14.185.797 104.685.896 13.261.643 56.172.909 20.871.664 29.558.984 12.105.912 49.871.669 28.371.594 209.371.792 26.523.286 112.345.817 41.743.328 59.117.968 24.211.824 1.305,6 842,3 3.483,6 1.179,7 1.888,7 902,8 935,9 985,1 179.336,7 208.712,1 358.198,1 84.058,0 357.629,9 277.916,7 346.034,5 108.763,5 234.148.827 175.800.438 1.247.815.601 99.164.556 675.462.597 250.910.981 323.861.533 107.146.177 70.244.648 52.740.131 374.344.680 29.749.367 202.638.779 75.273.294 97.158.460 32.143.853 140.489.296 105.480.263 748.689.361 59.498.734 405.277.558 150.546.588 194.316.920 64.287.706 Valor máximo do solo por m2 (€/m2) [44]=(([23]-[24]-[26]-[32])+([23]-[25]-[27]-[33))/2
Área máxima de solo do empreendimento especial (m2) [45]=[5]/([2]x[3]+[6]) Valor total máximo do solo para o caso em estudo (€) [46]=[44]x[45] Taxa sobre empreendimentos especiais mínima (30%) [47]=30%x[43] Taxa sobre empreendimentos especiais máxima (60%) [48]=60%x[43] Valor total médio do solo para o caso em estudo (€) [41]=[39]x[40] Taxa sobre empreendimentos especiais mínima (30%) [42]=30%x[39] Taxa sobre empreendimentos especiais máxima (60%) [43]=60%x[39]
Usos urbanos
Loteamento - habitações multifamiliares e serviços
Valor base dos prédios edificados [1] Índice máximo de ocupação (%) [2]
Valor total mínimo do solo para o caso em estudo (€) [36]=[34]x[35] Taxa sobre empreendimentos especiais mínima (30%) [37]=30%x[35] Taxa sobre empreendimentos especiais máxima (60%) [38]=60%x[35]
Valor médio do solo por m2 (€/m2) [39]=(([20]-[21]-[26]-[30])+([20]-[22]-[27]-[31]))/2 Área média de solo do empreendimento especial (m2) [40]=([35]+[45])/2 45% da TMUE média (€/m2) [31]
15% da TMUE máxima (€/m2) [32] 45% da TMUE máxima (€/m2) [33]
Valor mínimo do solo por m2 (€/m2) [34]=(([17]-[18]-[26]-[28])+([17]-[19]-[27]-[29]))/2 Área mínima de solo do empreendimento especial (m2) [35]=[5]/([2]x[4]+[6]) 15% dos custos de infraestruturação [26]
45% dos custos de infraestruturação [27] 15% da TMUE mínima (€/m2) [28] 45% da TMUE mínima (€/m2) [29] 15% da TMUE média (€/m2) [30] 15% do valor patrimonial tributário médio [21] 45% do valor patrimonial tributário médio [22]
Valor patrimonial tributário potencial máximo (€/m2) [23]=[1]x[8]x[10]x[12]x[14]x[15] 15% do valor patrimonial tributário máximo [24]
45% do valor patrimonial tributário máximo [25] Coeficiente de vetustez (obras antigas) [16]
Valor patrimonial tributário potencial mínimo (€/m2) [17]=[1]x[8]x[9]x[11]x[13]x[16] 15% do valor patrimonial tributário mínimo [18]
45% do valor patrimonial tributário mínimo [19]
Valor patrimonial tributário potencial médio (€/m2) [20]=([17]+[23])/2 Coeficiente de localização mínimo [11]
Coeficiente de localização máximo [12] Coeficiente de qualidade e conforto mínimo [13] Coeficiente de qualidade e conforto máximo [14] Coeficiente de vetustez (obras recentes) [15]
Área excedente à área de implantação [6]=(1-[2])x0,025x[5]/[2]/([3]+([4]/2) Área total (m2) [7]=[5]+[6]
Coeficiente de ajustamento de áreas [8] Coeficiente de afetação mínimo [9] Coeficiente de afetação máximo [10] Índice mínimo de utilização do solo (m2/m2) [3] Índice máximo de utilização do solo (m2/m2) [4] Área bruta de construção (m2) [5]
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