Determinação do Valor Patrimonial Tributário do imóvel “A”

Este ponto tem como objetivo determinar o valor patrimonial tributário para o imóvel “A”, para o ano de 2013, por aplicação da expressão do CIMI analisada no ponto 2.2.4, cujos coeficientes se demonstram detalhadamente de seguida:

 Valor base dos prédios edificados (Vc)

O valor base dos prédios edificados (Vc), definido no ponto 2.2.4.1, designa o valor médio de construção por metro quadrado e é ainda acrescido do valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25% daquele valor.

A Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU) estabeleceu para o ano 2013 o valor médio de construção por metro quadrado em € 482,40.231 _{Assim, Vc = 603,00€/m²,} correspondendo a 482,40€/m² x (1+25%).

 Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação (A)

A área bruta de construção do edifício e a área excedente à de implantação (A) resultam da seguinte expressão: A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad, detalhada no ponto 2.2.4.2.

Aa (área bruta privativa) = 172,00m2

Ab (área bruta dependente) = 86,00m2

Para obter o coeficiente de ajustamento de áreas (Caj), é necessário calcular:

Aa + 0,3 x Ab = 172,00 + 0,3 x 86,00 = 172,00 + 25,80 = 197,80m2

Assim, como 220 > 197,80 > 160, Caj = 0,85 de acordo com a tabela do CIMI, já apresentada na alínea iv) do ponto 2.2.4.2, sendo a fórmula correspondente:

(Aa + Ab) x Caj = 100 x 1,0 + 0,90 x (160 – 100) + 0,85 x (Aa + 0,3Ab – 160) = 100 x 1,0 + 0,90 x (160 – 100) + 0,85 x (172,00 + 25,80 – 160,00) = 186,13m2

Ac - representa a área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação, a que se aplica o coeficiente de 0,025, sendo então (140,00 – 86,00) x 0,025 = 1,35m2_.

Ad – representa a área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação, a que se aplica o coeficiente de 0,005, logo esta situação não se aplica ao caso do imóvel em estudo.

Assim, A = 186,13 + 1,35 = 187,48m2

 Coeficiente de afetação (Ca)

Este coeficiente, definido no ponto 2.2.4.3, assume o valor de 1,00, atendendo ao facto do imóvel em causa ter como afetação a habitação.

 Coeficiente de localização (Cl)

Este coeficiente, analisado no ponto 2.2.4.4, prende-se com a localização do imóvel. Assim, de acordo com o SIGIMI – Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis,232 _{o coeficiente de localização assume o valor de 1,10 (ver Figuras 92 e 93).}

Figura 92 – Coeficiente de localização do imóvel “A” (Fonte: http://www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/)

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Figura 93 - Coeficiente de localização do imóvel “A” e envolvente (Fonte: http://www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/)

 Coeficiente de qualidade e conforto (Cq)

Este coeficiente, detalhado no ponto 2.2.4.5, é obtido adicionando à unidade os coeficientes majorativos dos elementos de qualidade e conforto e subtraindo os minorativos.

Relativamente aos coeficientes majorativos:

- Pelo facto de se tratar de uma moradia unifamiliar, de acordo com a figura 94, assume o valor de 0,05;

Figura 94 - Coeficiente majorativo de moradia unifamiliar do imóvel “A” (Fonte: http://www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/)

- O imóvel não se localiza em condomínio fechado, não se aplicando o coeficiente relativo a este elemento;

- Como a moradia é dotada de garagem unifamiliar, este coeficiente assume o valor de 0,04; - O imóvel não é dotado de qualquer tipo de piscina, campo de ténis ou outros equipamentos de lazer, pelo que não se aplicam os coeficientes relativos a estes elementos;

- No que diz respeito à qualidade construtiva, que pode assumir o valor até 0,15, de acordo com as prescrições das Tabelas fornecidas pelo Serviço de Finanças para as Fichas de Avaliação (ver ANEXO VIII), este coeficiente é subdividido em três itens: qualidade arquitetónica acima da média, seleção especial de materiais de revestimento exteriores e interiores e ocorrência de sistemas excecionais de conforto, mas não se aplicam ao imóvel; - Relativamente à localização excecional, este coeficiente que varia até 0,10, subdivide-se em dois itens, de acordo com o ANEXO VIII referido, designadamente imóveis com alçados orientados para a frente ribeirinha ou serra e ocorrência de, pelo menos, 5 equipamentos coletivos num raio de 250m ou áreas exclusivas de moradias, pelo que não se aplica;

- A moradia não é dotada de sistema central de climatização nem de elevador, pelo que não se aplicam os coeficientes relacionados com estes equipamentos;

- Quanto à localização e operacionalidade relativas, cujo coeficiente pode variar até 0,05, explicitado detalhadamente no ANEXO VIII, já referido, também não se aplica a este imóvel. Relativamente aos coeficientes minorativos:

- O imóvel em estudo é dotado de cozinha, instalações sanitárias, redes públicas de água, de eletricidade e de esgotos, não se aplicando os coeficientes minorativos relativos à inexistência destes elementos;

- Não é dotado de rede pública ou privada de gás, pelo que se aplica o coeficiente minorativo de 0,02 (que não deveria estar omisso na avaliação das Finanças e está, como se pode ver no ANEXO VI);

- Como as ruas circundantes ao imóvel são pavimentadas, não se aplica o coeficiente minorativo correspondente à inexistência destas;

- Não é dotado de áreas inferiores às regulamentares, não estando assim sujeito à aplicação do coeficiente minorativo relativo a este elemento;

- Quanto ao estado deficiente de conservação, pelas tabelas do ANEXO VIII, não se aplica também este coeficiente para o imóvel em estudo;

- No que diz respeito à localização e operacionalidade relativas, também pela descrição do ANEXO VIII, já mencionado, não se aplica;

- O imóvel em causa não utiliza técnicas ambientalmente sustentáveis, ativas ou passivas, ficando a consideração deste coeficiente igualmente excluída.

Assim, o imóvel “A” apresenta os elementos de qualidade e conforto majorativos relativos a: moradia unifamiliar e garagem individual, pelo que os coeficientes são respetivamente 0,05 e 0,04.

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Como elementos de qualidade e conforto minorativos, apenas se regista a inexistência de rede pública ou privada de gás, a que corresponde o coeficiente de 0,02.

Assim, Cq = 1,00 + (0,05 + 0,04) – 0,02 = 1,07

 Coeficiente de vetustez (Cv)

Este coeficiente, explicitado no ponto 2.2.4.6, é função do número inteiro de anos decorridos desde a conclusão das obras de edificação e, em 2013, o imóvel tem 23 anos, pelo que Cv = 0,80, valor que é adotado no intervalo entre 16 e 25 anos de idade do imóvel.

 Valor Patrimonial Tributário (Vt)

Após a determinação de todos os coeficientes que compõem a expressão do valor patrimonial tributário do imóvel, conclui-se que:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv = 603,00 x 187,48 x 1,00 x 1,10 x 1,07 x 0,80 = € 106 448,29, pelo que assume o valor de € 106 450,00, uma vez que o valor é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior, como já referido em 2.2.4. Este valor corresponde ao da Simulação do Valor Patrimonial Tributário (para 2013), obtido através do site da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT),233 _{conforme ANEXO IX.}

O valor determinado corresponde a menos € 4150,00 que na avaliação das Finanças de 2008 e esta diferença justifica-se pelos valores de Vc e de Cq. Em 2008, o valor de Vc era superior ao atual (Vc correspondia a 615,00€/m2 e em 2013 o valor de Vc é 603,00€/m2), uma vez que o valor médio de construção por metro quadrado fixado para esse ano era de € 492,00234 _{e, na} avaliação das Finanças de 2008, não foi considerado o elemento minorativo devido à inexistência de rede de gás, pelo que o valor de Cq então considerado foi de 1,09 em vez de 1,07 (como calculado para 2013).