financeiras têm validade média de 90 a 180 dias . Dessa forma, o início do processo de repasse bancário deve ocorrer de 30 a 60 dias antes da conclusão da construção .
Quais os custos com o processo de repasse?
Os custos com o processo de repasse são arcados pelo adquirente e
incluem os custos com assessoria, emolumentos notariais e registrais e o Imposto de Transmissão do Bem Imóvel (ITBI), valores esses que variam conforme o valor de cada imóvel . O imposto e emolumentos são devidos
68
pois há a transmissão definitiva do imóvel ao adquirente que o oferecerá em garantia ao banco pelo
financiamento contratado .
Quais documentos são necessários para contratar o financiamento bancário?
A documentação pode variar de acordo com a instituição financeira . Mas são sempre solicitados
documentos do vendedor, do imóvel, além dos documentos pessoais e de comprovação de renda do comprador .
69
73 72
Como é feita a assessoria para fins de contratação de financiamento e qual seu objetivo?
A assessoria para fins de contratação de financiamento é efetivada por uma empresa especializada que auxilia no processo de análise de crédito, documental e jurídica, visando a agilizar e assegurar a perfeita
formalização dos contratos de crédito imobiliário, segundo os requisitos legais e normativos vigentes, além dos parâmetros e políticas estabelecidos pela instituição contratante .
70 O que é análise de crédito?
Análise de crédito consiste no estudo das condições de venda do imóvel e características do comprador, visando a assegurar que a operação seja realizada de acordo com parâmetros e políticas de crédito aceitas pelo
mercado bancário, de modo a viabilizar o repasse no futuro, lembrando
que não é aceita na análise de crédito a existência de restrição cadastral . A análise de crédito sempre ocorre em dois momentos, o primeiro no ato da compra e depois no momento do repasse .
71
75 74
Quais os documentos necessários para comprovar renda?
Para comprovar renda, geralmente são solicitados os três últimos holerites, informes de imposto de renda ou extratos de movimentação bancária .
72 O que é Behavior?
Behavior é termo utilizado para a comprovação da capacidade de pagamento por meio do histórico de pagamento das parcelas devidas rigorosamente nos prazos estipulados . Muitos bancos adotam esse
mecanismo para aprovar o
financiamento bancário de um imóvel . Ou seja, se o adquirente quitar
as suas parcelas pontualmente durante o período de construção, estará apto a ter o seu financiamento aprovado após o recebimento
do imóvel .
73
77 76
Contrato,
Legislação e
Tributos
Qual a lei que rege as Incorporações Imobiliárias?
É a Lei Federal nº- 4 .591 de 1964 que dispõe sobre as Incorporações Imobiliárias .
74
O que é o Memorial de Incorporação?
É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns,
forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4 .591/64, entre outros . Tal documento deve ser
75
arquivado no Cartório de Registro de Imóveis .
Por que é essencial o registro da Incorporação Imobiliária para venda de unidades ainda não construídas?
A lei brasileira determina que o
incorporador somente poderá negociar unidades autônomas em edifícios em construção ou a construir após o registro do Memorial de Incorporação . A razão de tal exigência está no fato de a incorporação pressupor a aprovação do projeto de construção, a regularidade documental da propriedade e a regularidade da situação documental do incorporador, o que se traduz em segurança
jurídica ao adquirente de coisa futura .
76
81 80
Que documentos devo verificar antes de assinar um contrato?
É importante que você verifique se o imóvel encontra-se com o projeto devidamente aprovado e com o alvará emitido pela respectiva prefeitura municipal . Também é fundamental que se verifique a certidão de matrícula do imóvel, em que deve constar que a sua Incorporação Imobiliária está devidamente registrada . Vale verificar também a minuta da Convenção de Condomínio arquivada no registro do Memorial de Incorporação, em que constam as futuras regras condominiais .
77 O que é compromisso de venda e compra de imóvel?
É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após o recebimento do preço ajustado, observadas as condições ali pactuadas . Com a assinatura do contrato,
o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel, e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel .
78
83 82
Quais as cláusulas essenciais que devem constar num contrato de venda e compra de imóvel?
No contrato de venda e compra são essenciais as cláusulas que disponham sobre: as características do imóvel e do empreendimento onde está inserido, preço e forma de pagamento, forma de cálculo da correção monetária, quando for o caso, incidência de juros, índice e quando de sua aplicabilidade, penalidades a que esteja sujeito o comprador na hipótese de inadimplemento e atraso no pagamento do preço na forma ajustada, prazo de entrega das unidades e demais obrigações assumidas pela incorporadora .
79 Qual a diferença entre contrato de venda e compra e escritura definitiva?
O contrato de venda e compra é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender à outra determinado imóvel, por determinado preço e condições . O contrato, ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular (e, nesse caso, há que se observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso, é lavrado pelo Cartório de Notas, que tem fé pública . Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um
80
85 84
bem imóvel a outro, muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado . A escritura definitiva de uma unidade autônoma é lavrada quando a mesma está devidamente concluída, ou seja, com a averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, desde que a unidade esteja quitada, ou que o adquirente tenha obtido o financiamento necessário para o pagamento do saldo devedor .
Por que há necessidade de se registrar a escritura definitiva do imóvel?
Para que se opere efetivamente a transferência da titularidade do imóvel, é necessário o registro do título de transmissão perante o competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art . 1245 do Código Civil Brasileiro .
81
87 86
e acordos estejam devidamente previstos no contrato celebrado .
Posso comprar um imóvel
representado por um procurador?
Sim, desde que o procurador seja maior, capaz e esteja representado por procuração pública, com poderes específicos para tanto e todos os demais poderes relacionados ao negócio a ser realizado, seja por ocasião da assinatura do contrato ou quando da escritura pública .
83
Qual a importância de constar no contrato todas as condições contratuais e o preço efetivamente pago?
O contrato é o instrumento pelo qual estará regrada toda e qualquer obrigação assumida entre as
partes, vendedor e comprador, e perdurará até a quitação final dessas obrigações . Dessa forma, na hipótese de necessidade de qualquer questionamento futuro e, especialmente, de necessidade de se submeter ao Poder Judiciário dúvidas ou conflitos a serem
solucionados, o contrato celebrado será o instrumento utilizado
como base dessa avaliação . Daí a importância de que todas as tratativas
82
89 88
Quando o comprador do imóvel é casado, seu cônjuge deve
obrigatoriamente constar igualmente como adquirente?
Se os adquirentes forem casados sob o regime da separação absoluta de bens, não é necessário, pois, neste caso, cada cônjuge tem liberdade para administrar seu patrimônio, inclusive para contrair direitos e obrigações . Porém, nos demais tipos de
regime de bens (comunhão total, comunhão parcial e participação final nos aquestos) é necessário o comparecimento do cônjuge uma vez que na celebração de um contrato de compromisso de compra e venda de unidades há diversas obrigações que são contraídas por ambos, como,
84 por exemplo, do recebimento das chaves, concessão de garantias (ex .: hipoteca, Alienação Fiduciária) . Também nesses casos, se a aquisição se der por procuração, é necessário que ambos os cônjuges nomeiem procurador através de procuração pública com poderes para a aquisição do imóvel e demais obrigações
correlatas .
91 90
Se eu adquirir um imóvel, por meio de compromisso de venda e compra, e, por ocasião da escritura, vier a falecer, quem receberá a escritura do imóvel?
Via de regra, a escritura deverá ser feita em nome do espólio e, para tanto, será necessária a apresentação de alvará judicial para que o espólio receba a propriedade do imóvel . Porém, se os direitos ao recebimento do imóvel estiverem partilhados entre os herdeiros, será necessário apresentar à
incorporadora e ao cartório o respectivo formal de partilha ou escritura pública de partilha, devidamente registrada perante o competente cartório de
Registro de Imóveis, para que a escritura do imóvel seja outorgada diretamente ao(s) herdeiro(s) do falecido .
85 Quais as leis brasileiras que regem o condomínio?
As regras sobre condomínio podem ser encontradas nos artigos 1 .331 a 1 .358 do Código Civil (10 .406/2002) e na Lei 4 .591/64, primeira parte, nos artigos cujo conteúdo não foi alterado ou regulado pelo Código Civil .
86
93 92
Quando vendo um imóvel,
a que tributação estou sujeito?
Quando se vende um imóvel com lucro, ou seja, quando o valor da venda for maior que o valor da compra, existe a incidência de 15% de tributação sobre essa diferença (ganho de capital) . Esse imposto deve ser pago através de DARF . Existe isenção de imposto caso o imóvel vendido tenha valor inferior a R$ 440 .000,00, seja o único bem do contribuinte e o mesmo não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos cinco anos . Existem outras regras específicas que podem ser consultadas no regulamento do Imposto de Renda da Receita Federal .
87 Quando devo recolher eventual ganho de capital na venda de um imóvel?
O recolhimento deve ser feito até o último dia do mês subsequente ao da venda do imóvel e equivale à alíquota de 15% aplicada sobre a diferença apurada entre o valor de venda e de compra do imóvel constante na última Declaração Anual de Imposto de Renda . Incidirá sempre que o valor de venda for superior ao de compra . O adquirente da unidade deverá comunicar na Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda, no ano seguinte ao da operação, os detalhes da alienação . As regras específicas que regem a tributação na venda de imóveis podem ser consultadas no manual disponível no site da Receita Federal do Brasil (www .receita .fazenda .gov .br) .
88
95 94
Em que momento considero a aquisição de um imóvel para fins de tributação?
Segundo a instrução normativa da SRF n°- 84/79, a aquisição de um imóvel se dá no exato momento da contratação da operação, ainda que mediante compromisso de venda e compra, e desde que implementada a condição suspensiva a que estava sujeito o negócio .
89 Como declaro o imóvel pronto no IRPF, o qual está sendo financiado?
Na declaração de IRPF, no campo “Bens e Direitos”, deve ser informada a compra do imóvel, na coluna
“Discriminação”, detalhada a forma de aquisição, isto é, informar que foi objeto de financiamento e, na coluna “Situação em”, informado o valor efetivamente pago no ano . No ano seguinte, ao valor do bem declarado no ano anterior, deve ser acrescido o valor das parcelas pagas no ano, e assim sucessivamente, até a quitação . Não deve ser declarado no campo “dívidas”, pois em se tratando de imóvel financiado, você deve informar apenas o valor pago ano a ano .
91
Como declaro o imóvel em construção no IRPF?
Na declaração de IRPF, deve ser informada a aquisição de imóvel de forma detalhada na coluna “Discriminação” . Na coluna “Situação em”, devem ser informados os valores efetivamente pagos até aquela data .
90
97 96
O que é DIMOB e quem deve emiti-la?
DIMOB é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias que empresas imobiliárias, construtoras e incorporadores devem emitir para a Receita Federal, informando os detalhes das transações imobiliárias realizadas, destacando especialmente a identificação dos contratantes e do imóvel, data, valor da operação e comissão cobrada .
92
O que é DOI e como funciona?
DOI é a Declaração sobre Operações Imobiliárias que os cartórios devem emitir à Receita Federal para informar as operações imobiliárias anotadas,
93
O que significa ITBI?
Trata-se do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis . Ele é cobrado pela prefeitura sempre que há a transferência de
propriedade de qualquer bem imóvel . Essa taxa varia de acordo com a cidade na qual o imóvel se encontra, e seu recolhimento é de responsabilidade do comprador .
94
averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas nos Cartórios de Ofício de Notas, Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos, envolvendo bens imóveis, destacando a identificação dos contratantes e o valor da operação imobiliária para fins de apuração de eventual imposto a recolher (ganho de capital) .
99 98
O que é Laudêmio?
Laudêmio é uma “renda” que a União, município ou família tem direito a receber cada vez que o alienante ou cedente transfere os direitos de ocupação, uso, gozo a outrem, e corresponde ao percentual de 5% do valor atualizado do imóvel . Somente é devido o laudêmio nas transações onerosas, não sendo devido nas doações e quando recebidos por herança .
Quando há necessidade do pagamento de laudêmio, os imóveis são
denominados foreiros e são aqueles em que não se tem a propriedade e, sim, o domínio útil por meio de contrato escrito, permitindo, inclusive, a
transmissão por sucessão ou alienação
95 firmado pelo titular do domínio direto . Os imóveis podem ser foreiros à União Federal, ao município ou a algum particular, sendo essa última uma situação menos comum .
O que é taxa de foro privado e público?
Taxa de foro é a taxa paga nos casos de imóveis foreiros, anualmente, pelo detentor do domínio útil ao detentor do domínio direto do mesmo (União, município ou particular) . A indicação se o imóvel é foreiro à União, município ou a algum particular deve constar da matrícula do imóvel e, ainda, se foreiro ao município, constará da Certidão Enfitêutica do imóvel emitida pela municipalidade e, se foreiro
96
101 100
à União, constará de registro específico na Secretaria do Patrimônio
da União (SPU), na Receita Federal . Nos casos de imóveis foreiros ao município ou à União, aconselha-se a verificação, junto aos respectivos órgãos, do valor do foro e laudêmio, da situação fiscal dos mesmos,
ou seja, se existem débitos de foro e/ou laudêmio a serem quitados .
independentemente da ocorrência de qualquer evento fortuito ou de força maior .
O que é carência para entrega do imóvel?
Ao adquirir um imóvel na planta, você é informado sobre o prazo de conclusão da obra . A carência é um prazo adicional, usualmente de 6 meses, que pode ser utilizado na construção do empreendimento,
97
Quando receberei a escritura definitiva do imóvel adquirido?
A escritura do imóvel será firmada ao adquirente após a averbação da construção e da especificação do condomínio, que por sua vez ocorrerá após a apresentação do Habite-se e da CND-INSS da obra junto
ao cartório imobiliário, e desde que o preço esteja quitado na forma contratada e que não tenha
mais ônus perante o imóvel e/ou financiamento contratado .
98
103 102
É obrigatória a contratação de seguro para eventuais danos havidos durante a execução das obras?
Sim, conforme previsto no Decreto-Lei nº- 73/1966, artigo 20, é obrigatória a contratação de seguro de
responsabilidade civil pelo construtor de imóveis em zonas urbanas por danos a pessoas ou coisas . Tal seguro tem por finalidade cobrir possíveis danos que possam ocorrer a terceiros e à própria construtora durante a execução da obra . A contratação do referido seguro de responsabilidade civil deve ser efetivada, e os valores segurados deverão ser compatíveis com o vulto do empreendimento e constar na respectiva apólice .
99 O que é IPTU?
O IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano – é o tributo municipal que incide sobre terrenos e edificações, e o fato gerador de sua cobrança é a propriedade de bem imóvel localizado na zona urbana do município . Sua base de cálculo é o valor venal do imóvel, atribuído pela municipalidade onde o mesmo se localiza através de critérios próprios que normalmente levam em consideração sua dimensão, localização e seu padrão construtivo .
100
105 104
É possível saber a previsão do IPTU antes da entrega do empreendimento?
Os valores de IPTU são calculados com base em alíquota determinada pelo município da situação do imóvel em relação ao valor venal do mesmo . Esse, por sua vez, é determinado conforme a área construída e a área que ocupa no terreno ou sua fração . Dessa forma, antes da entrega do empreendimento e da conclusão das obras, a previsão de estimativa do valor a ser pago de IPTU do imóvel dependerá de consulta prévia à prefeitura local que, dependendo dos critérios por essa utilizados para o devido cálculo e mediante a apresentação de documentos
solicitados, indicará valor aproximado
101 e estimado desse imposto .
Como complemento, também em consulta à prefeitura local, pode-se apurar critérios municipais para as hipóteses de descontos ou isenções de IPTU .
107 106
Grandes realizações Gafisa .
Há mais de 55 anos, a marca Gafisa constrói para você empregando ousadia e inovação com o melhor da arquitetura, da engenharia e da tecnologia . Já são mais de 11 milhões de metros quadrados construídos e também mais de 980 empreendimentos realizados em mais de 40 cidades do país . Empreendimentos que estão localizados nas melhores regiões e que se valorizam a cada ano pela seriedade e competência de seus parceiros . A Gafisa se tornou especialista em grandes ideias para oferecer aos seus clientes um novo estilo de vida . E, com isso, realizar todos os seus sonhos . Aqui, tranquilidade, segurança e bem-estar estão sempre em primeiro lugar . Gafisa . Grandes ideias para viver bem .
Gafisa . Grande como o Brasil .
Riviera - Manaus - AM
Beach Park Acqua - Fortaleza - CE
Manhattan Square - Salvador - BA Campo D’Ourique - Cuiabá - MT