Dinâmica do mercado

Jones et al. (1998) ressaltam a necessidade de que se entenda melhor a estrutura do mercado habitacional, como ele opera e sua dinâmica, com o propósito de estabelecer se existem preços significantemente diferentes para residências padronizadas nos diferentes submercados e verificar se existe dinâmica destes, já que a teoria sugere que mudanças no padrão relativo de preço entre submercados podem revelar que partes do mercado estão sujeitas a uma pressão maior da demanda. Consideram que a mudança das famílias entre os submercados ocorre principalmente porque elas desejam uma residência de um padrão superior ou inferior àquela onde residem e não conseguem encontrar o imóvel no mesmo submercado.

Os autores acima verificam que, no período do estudo, o aumento de 46% no preço das residências no submercado do oeste da cidade de Glasgow, na Escócia, comparado com apenas 8% no sudoeste pode refletir excesso de demanda para o oeste. O resultado tem várias implicações, pois a evidência suporta um esquema de definição e identificação raramente utilizado, que sugere que os submercados são gerados por um processo complexo em que a dinâmica da oferta e da demanda estão ligadas ao processo de escolha da residência e no desenho urbano. Visto que a limitação do estoque é determinada, ao menos em parte, por políticas de planejamento público na cidade onde se deu o estudo, consideram, ainda, que os profissionais ligados ao planejamento urbano poderiam monitorar o mercado habitacional.

Os mesmos autores consideram que os testes estatísticos que costumam ser adotados tradicionalmente para análise do mercado habitacional se mostram incompletos e insuficientes para a determinação de submercados e assim, entendem que os padrões de mobilidade das famílias devem ser incluídos nas análises. Em outro estudo Jones et al. (2004), examinam novamente a área urbana de Glasgow e verificam que é possível demonstrar que os submercados habitacionais tendem a ser independentes entre si e que a inclusão da mobilidade das famílias forneceu uma justificativa adicional para a existência de submercados.

Outro fator relacionado à dinâmica do mercado foi verificado por Gabriel (1984) no estudo do desenvolvimento das cidades de Israel, visto que, mesmo com a tentativa de integrar os imigrantes de regiões distintas como África, Ásia e Europa, padrões de desenvolvimento indicam que ocorreu a estratificação dos bairros de acordo com a origem da população, data de imigração e condições locais de habitação.

O mesmo autor cita que as áreas habitacionais metropolitanas não são freqüentemente caracterizadas por um grau de substituição com convergência dos preços dos atributos para uma constante, como em um modelo de equilíbrio. Com respeito a isso, a demanda das famílias por uma vizinhança particular ou por características estruturais da habitação pode ser relativamente inelástica. Em conjunto com restrições na oferta por atributos da habitação, emerge a segmentação do mercado.

Gabriel segue estudo de Schnare e Struyk, porém a conclusão é diferente, ou seja, de que o mercado é segmentado, mas no caso do desenvolvimento de Israel, a formação e a definição das vizinhanças e a divisão em regiões refletem características sociais e econômicas de grupos de imigrantes. O resultado obtido enfatiza a importância da segmentação do mercado habitacional em um contexto substancialmente diferente dos estudos anteriores.

Galster (1997) utiliza a estrutura dos submercados para analisar a dinâmica do mercado, com modelos que fornecem a disponibilidade de habitações pode-se comparar a efetividade de políticas de iniciativas do lado da demanda versus iniciativas da construção, do lado da oferta, e no centro desta estrutura está a idéia de que o mercado se ajusta nos dois caminhos. Verifica que há um espaço para um ajustamento independente da oferta e da demanda interiormente ao submercado e que existe uma substituição entre submercados quando as famílias mudam de residência. O autor argumenta que políticas direcionadas a submercados particulares podem iniciar uma cadeia de ajustamento tanto internamente como entre estes submercados.

3 - ECONOMETRIA ESPACIAL

Anselin (1988) define econometria espacial como um conjunto de técnicas que tratam das peculiaridades causadas pelo posicionamento espacial - os efeitos espaciais - e promovem uma maneira de se encontrar especificação apropriada na análise estatística de modelos regionais. Os efeitos espaciais são de dois tipos, a saber, autocorrelação espacial e heterogeneidade espacial.

A econometria espacial é relevante no estudo do mercado habitacional porque leva em conta explicitamente, nos modelos, a influência da localização espacial. A análise de regressões é a técnica mais freqüentemente utilizada desde os anos 1970, mas a influência dos efeitos espaciais só foi adicionada aos estudos nos anos 1990 e, de acordo com Anselin (2002), têm recebido mais atenção nos últimos anos.

Na modelagem hedônica, uma técnica matemática de regressão, formalizada por Rosen (1974) para aplicação na análise do mercado habitacional, considera-se que uma residência é formada por um conjunto de atributos, e cada um contribui para a formação do preço da propriedade. Os atributos, individualmente, não têm preços explícitos, mas preços implícitos atribuídos pelo mercado, que podem ser considerados como sendo os preços hedônicos dos atributos. Considera-se que o preço explícito de uma propriedade particular é a soma dos preços hedônicos dos vários atributos contidos no conjunto.

As regressões envolvem três tipos de atributos: estruturais, relativos às características físicas da residência; espaciais, de dois tipos, um relativo à localização ou acessibilidade, e outro relativo à vizinhança, ou seja, às características das propriedades vizinhas. A inclusão de variáveis representando vários atributos pode ocasionar multicolinearidade, autocorrelação espacial e heterocedasticidade. Esses modelos podem ser utilizados para identificação da influência de certos fatores no preço das propriedades, porém, de acordo com Anselin (1988), modelos hedônicos de preços de residências que não levam em consideração a autocorrelação espacial podem conter pouca especificação e levar a conclusões erradas. Estudos hedônicos que consideram aspectos espaciais estão no campo da econometria espacial que é um subcampo da estatística espacial.

Os modelos espaciais são especificados por regressões lineares com interdependência espacial, o que inclui a observação da relação entre cada unidade com aquelas que são suas vizinhas. Isto se baseia na primeira lei da geografia enunciada por Tobler em 1970, que diz que tudo tem relação com tudo mais, porém, o que está próximo está mais relacionado. Anselin e Bera (1998) citam que a dependência espacial é a regra e não a exceção.

O desenvolvimento da estatística espacial ocorreu pela necessidade de quantificação da dependência espacial presente em um conjunto de geodados, que são dados que estão vinculados à sua localização geográfica. Segundo Anselin (1992), a característica da análise estatística de dados espaciais é ter seu foco em identificar padrões espaciais de lugares e valores, verificar associação espacial entre eles e a variação sistemática do fenômeno por localização. Ele ainda ressalta que estes padrões espaciais, conhecidos como efeitos espaciais, afetam a validade dos métodos estatísticos tradicionais.

No modelo clássico de regressão linear o pressuposto é que os erros devem ser homocedásticos e não autocorrelacionados. Assim, o modelo de regressão linear tradicional tem a limitação de não ter a capacidade de controlar efeitos espaciais, já que o pressuposto seria violado (Almeida e Haddad, 2004).

O padrão da interação no espaço econômico tem uma natureza multidirecional o que produz efeitos espaciais: a heterogeneidade espacial e a autocorrelação espacial. A heterogeneidade diz respeito a aspectos da estrutura socioeconômica no espaço, ocasionando diferentes respostas dependendo do lugar. Na autocorrelação espacial o valor de uma variável de interesse em uma certa localidade, depende do valor dessa variável nas localidades vizinhas.

Em um estudo para residências alugadas, com dois dormitórios, na cidade de São Paulo, Hermann e Haddad (2005) consideram que um imóvel seja um bem heterogêneo composto de várias características físicas da residência e atributos de sua localidade, ou seja, distância e acessibilidade ao centro urbano, além de características naturais como áreas verdes e outras, que consideram amenidades urbanas, tais como trânsito, poluição e segurança. O resultado obtido pelos autores aponta maior importância para os itens ligados à localização distância e acessibilidade ao centro no valor do aluguel.

Além dos estudos sobre o mercado habitacional, a econometria espacial tem sido aplicada em outras áreas do conhecimento, com estudos ligados à agricultura, onde aspectos físicos do local com o tipo de solo e clima, que podem facilitar o cultivo de certos produtos, e o

vento que pode ser responsável pelo espalhamento de sementes nas localizades contíguas, evidenciam a ocorrência de autocorrelação espacial. Estudos sobre criminalidade, pobreza, mortalidade infantil e difusão de tecnologia também têm utilizado a econometria espacial para explicar a similaridade de fenômenos em locais próximos. Ainda alguns estudos ligados à proliferação de doenças, que utilizam ao invés da distância, a conectividade entre pontos, podem ilustrar a amplitude de aplicação da análise exploratória de dados espaciais (AEDE).