Direito de impugnar deliberações

A partir da entrada em vigor do Decreto-lei n.º 267/94 de 1 de Janeiro de 1995, com o novo regime da propriedade horizontal, através do artigo 1433.º do Código Civil157, o legislador quis evitar o pleito judicial. Assim, com esta norma passa a existir uma nova ferramenta para reconsideração das deliberações da assembleia de condóminos, sendo que, através deste mecanismo, uma assembleia extraordinária fará o crivo dos conflitos ou das ilegalidades anteriormente aprovadas.

O legislador quis com o Decreto-lei acima invocado, desjudicializar através da assembleia de condóminos ou pelo tribunal arbitral a ação impugnação das deliberações contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados.

Qualquer condómino que não esteve presente na assembleia ou votou contra a deliberação nos termos do n.º 1 e 2 do art. 1433.º do C.C.,158tem o direito de impugnar as deliberações da reunião. Assim, estes condóminos podem exigir ao administrador que convoque uma assembleia extraordinária para revogar as deliberações ineficazes ou inválidas. No entanto, os condóminos que queiram ver os seus direitos dirimidos pela assembleia extraordinária, não basta dizer que quer impugnar as deliberações. Estes devem detalhadamente expor os fundamentos legais para a sua impugnação. A título de exemplo, vemos muitos condóminos que querem impugnar a "ata" (a ata não se impugna, mas sim as deliberações), porque esta não exprime textualmente as palavras proferidas em assembleia.

A ata deve constar um resumo de tudo o que nela tiver ocorrido, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os membros presentes, os assuntos apreciados, as deliberações tomadas e a forma e o resultado das respetivas votações.159 Ora, os condóminos presentes e que votaram contra, devem solicitar a marcação de uma assembleia extraordinária, no prazo de 10 dias sobre a deliberação e, para os condóminos ausentes, no prazo de 10 dias após a sua comunicação (art. 1433.º, n.º 2 do C.C.).160

157

Ibidem.

158 _Ibidem.

159 _{Portugal. Código do Procedimento Administrativo - artigo 27.º, n.º 1.} 160 _{Portugal. Código Civil. Coimbra: Almedina, 2008.}

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O administrador tem a obrigação de convocar uma assembleia extraordinária, a realizar no prazo de 20 dias, para anulação das deliberações inválidas ou ineficazes (art. 1433.º, n.º 2, in fine do C.C.).161

Aparentemente parece que temos aqui um problema nos prazos para a marcação da assembleia extraordinária para revogação das deliberações, uma vez que, os condóminos presentes têm o prazo de 10 dias da data da deliberação para impugnar as mesmas e o administrador tem o prazo de 20 dias para marcar a reunião, o que perfaz um prazo de 30 dias após as deliberações. Portanto, por uma questão de segurança jurídica, o administrador deve comunicar as deliberações da assembleia a todos os condóminos ausentes por carta registada (registo simples) ou em alternativa, mediante entrega em mão, desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos.

Quanto às deliberações que carecem de ser aprovadas por unanimidade dos votos, que podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que representem, pelo menos, dois terços do capital investido (art. 1432.º, n.º 5 do C.C.), o legislador ainda foi mais longe quanto à certeza da segurança jurídica, dizendo que, o administrador tem que comunicar as deliberações a todos os condóminos ausentes, por

carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias (art. 1432.º, n.º 6 do

C.C.),162_{sendo que, este prazo pode ser dilatório (art. 252-A CPC),}163_{mediante a morada}

de família do condómino, ou seja, se este reside no estrangeiro, ilhas ou em outro distrito nacional. Os ausentes têm depois um prazo de 10 dias para impugnar as deliberações o que perfaz 40 dias após as deliberações nulas, inválidas ou ineficazes e, depois o administrador tem 20 dias para marcar a assembleia extraordinária, o que totaliza 60 dias após as deliberações. Assim, perante este caso, se existir um condómino presente e um condómino ausente que queira impugnar as deliberações, deve o administrador marcar duas assembleias extraordinárias?

Na verdade, marcar várias assembleias para discutir as mesmas ou outras deliberações, não me parece exequível, contudo, Abílio Neto, parece ter este assunto já esclarecido, do qual, concordamos com o ponto de vista do mesmo.164

161 _Idem. 162 _Ibidem.

163 _{Portugal. Código Processo Civil. Coimbra: Almedina, 2010.}

164 _{Em relação aos condóminos presentes na assembleia, o prazo de 10 dias conta-se, para ambos os}

efeitos, os efeitos, da data em que aquela se realizou, contagem essa que obedece às regras consignadas nas als. b) e e) do art. 279.º do c.c., isto é, não se inclui o dia em que ocorreu o evento a partir do qual o prazo começa a correr, e se o prazo terminar em domingo ou dia feriado transfere-se para o primeiro dia útil, o mesmo é dizer que o prazo em apreço é de dias de calendário, seguidos.

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No entanto, em nosso ver, salvo melhor opinião, o legislador complicou esta norma. Para tanto, criou vários prazos para a impugnação das deliberações, quer para os condóminos presentes, quer para os ausentes. Pensamos que, se o legislador somente estipulasse um único prazo, quer para os condóminos presentes, quer para os ausentes, evitava-se muita confusão na contagem dos prazos no direito de impugnar as deliberações e nos respetivos custos administrativos, com a marcação da assembleia extraordinária dos condóminos.

Ainda assim, quanto à impugnação das deliberações o legislador tomou algumas cautelas, quando diz o seguinte: "as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.165" Não resta muitas dúvidas que o legislador criou aqui uma norma de natureza imperativa, sendo que, serão nulas, ineficazes e anuláveis as deliberações tomadas pela assembleia de condóminos que infrinjam ou visem a prossecução de interesses indisponíveis e de ordem pública.

As deliberações tomadas em assembleia de condóminos que possam ser nulas serão sempre aquelas que infrinjam normas de natureza imperativa, nomeadamente, aquelas que estão estipuladas entre outras no artigo 1420.º, 1421.º 1422 do Código Civil.

Relativamente às deliberações da assembleia de condóminos anuláveis, embora recaindo em matérias de natureza da competência daquele órgão, que incide sobre as partes comuns do condomínio, que violam as regras da lei material ou procedimental aplicáveis, ou a regulamentos que se encontram em vigor, como por exemplo: A convocação da assembleia de condóminos fora dos requisitos legais previstos no artigo 1432.º do Código Civil.166 Também poderá ser anuláveis as deliberações da assembleia, que impute aos condóminos despesas de conservação e fruição das partes comuns do condomínio e do pagamento de serviços de interesse comum em permilagem ou

"Tratando-se de condóminos que não compareceram à assembleia, o mencionado prazo para exigir a convocação de uma assembleia geral extraordinária conta-se apenas da data em que receber cópia da acta que contenha a deliberação em apreço; todavia, no tocante à suspensão judicial da deliberação, o que releva é a data da assembleia em que foi tomada, só relevando a data do conhecimento da deliberação na hipótese de o condómino não ter sido regularmente convocado para a assembleia, ou seja, a mera ausência voluntária ou por impedimento justificado não influi na contagem daquele prazo de 10 dias, no âmbito do procedimento cautelar da suspensão.

Após a recepção do pedido de convocação da aludida assembleia extraordinária, o administrador deve convocá-la, para que se realize dentro do prazo de 20 dias contados daquela recepção, a qual terá como ordem de trabalhos a revogação da deliberação ou deliberações que o, ou os, condóminos tiverem identificado como comportamento vício que conduzam à sua anulação, declaração de nulidade, ou ineficácia". Abílio NETO - Manual da propriedade horizontal. Pág. 345 e 346.

165_{Portugal. Código Civil. Coimbra: Almedina, 2008. art. 1433.º, n.º 1.} 166 _Idem.

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percentagem do valor das respetivas frações, com o desrespeito do artigo 1424.º n.º 1 do Código Civil, entre outros.167

As deliberações que possam ser ineficazes concedem aos condóminos o direito de preferência na alienação de outras frações,168 bem como aprovem inovações nas partes comuns do condomínio, que prejudiquem a utilização por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns169.

167 Ibidem. 168 _{Ibidem. art. 1423.º} 169 Ibidem. art. 1425.º, n.º 2

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