Podemos acrescentar mais dois elementos importantes que caracterizam a demanda por estes empreendimentos e que não esteve presente nos discursos dos condôminos, mas, apareceram em conversas com corretores e gerentes imobiliários da cidade, são eles o “modismo” 85
e o “custo-benefício” 86. Para ambos, “existe um modismo que toma conta da cidade” e que faz com que as pessoas escolham residir em loteamentos/condomínios fechados como “sinal de status”. Aliado a este fato, existe uma “redução de custos” por parte desta população quando moram nestes ambientes, já que neles os moradores encontram infraestrutura e serviços (piscina, academia, parque, coleta de lixo) que são divididos por todos.
Um fato constatado em nossas visitas aos empreendimentos e não relatado pela população também pode ser citado como importante componente da demanda local, ele reside na compra de imóveis nestes espaços com o objetivo de auferir renda proveniente de aluguéis e/ou lucro com vendas futuras (figuras 40 e 41).
Esta situação já tinha sido comentada por S. C. engenheira e gerente de vendas da Rcarvalho em nossas conversas87. Ela argumenta que “muitas pessoas que possuem capital para investir têm optado em comprar imóveis em condomínios/loteamentos fechados na cidade, ou para alugar, ou para esperar valorização da área/unidade para obter lucros posteriores”, evidenciando desta forma a existência de uma forte especulação imobiliária em torno destes empreendimentos.
Podemos ainda afirmar, que de acordo com as observações feitas sobre os empreendimentos construídos na cidade, nenhum deles oferece um gama de serviços ou mesmo uma infraestrutura comparada aos condomínios/loteamentos fechados de cidades maiores. São benefícios ainda limitados e que servem como explicação para que seus moradores ainda dependam, em grande parte, dos serviços e equipamentos extramuros, fato que não permite um isolamento maior por parte destes grupos88.
Acreditamos que esta realidade deriva tanto do pequeno número de pessoas compondo os grupos de alta renda na cidade (quadro 02), como das diferenças de poder aquisitivo entre elas e os grupos presentes em regiões metropolitanas.
85 Entrevista concedida no dia 05/09/12 S. J. corretora da Central Imobiliária em Feira de Santana. 86
Entrevista concedida no dia 27/02/13 por M. P. gerente da Espaço Inteligência Imobiliária em Feira de Santana.
87
Entrevista concedida em 10/12/2012. 88
É comum em alguns anúncios de condomínios em áreas metropolitanas os empreendimentos oferecerem em seu interior acesso a cinema, lavanderia, supermercados, bancos entre outros. A relação entre o maior número de equipamentos e serviços oferecidos é proporcional ao grau de isolamento dos grupos.
Figura 41. Casa para vender no Condomínio Viva Mais Pampalona no bairro Pampalona em Feira de Santana.
Fonte: Autor, 2012.
Figura 40. Casa para alugar no Condomínio Solar das Gaivotas no bairro Parque Ipê em Feira de Santana.
Quadro 02. Classe de Rendimentos nominal mensal familiar, Feira de Santana 2010 Continua... Classes de rendimento nominal mensal domiciliar Domicílios particulares permanentes com rendimento domiciliar (Unidades) Domicílios particulares permanentes com rendimento domiciliar (Percentual) Valor do rendimento nominal médio mensal
dos domicílios particulares permanentes com rendimento domiciliar (Reais) Total 155.490 100,00 1.753,12 Até 1/4 de salário mínimo 2.571 1,65 89,81 Mais de 1/4 a 1/2 salário mínimo 4.058 2,61 197,33 Mais de 1/2 a 1 salário mínimo 31.240 20,09 475,15 Mais de 1 a 2 salários mínimos 44.106 28,37 831,44 Mais de 2 a 3 salários mínimos 25.483 16,39 1.315,52 Mais de 3 a 5 salários mínimos 24.089 15,49 2.008,36 Mais de 5 a 10 salários mínimos 16.178 10,40 3.584,06 Mais de 10 a 15 salários mínimos 3.900 2,51 6.229,41 Mais de 15 a 20 salários mínimos 1.832 1,18 8.892,90 Mais de 20 a 30 salários mínimos 1.222 0,79 12.422,50 Mais de 30 salários mínimos 811 0,52 30.077,42 Sem rendimento - - - Sem declaração - - -
Analisando o quadro 01, vemos que 69,11% dos domicílios feirenses possuem rendimentos até 3 salários mínimos (SM), enquanto 25,89% pertencem ao grupo com mais de 3 até 10 SM e apenas 5% possuem rendimentos acima de 10 SM.
Esta diferenciação pode ser melhor evidenciada quando comparamos a estrutura física dos empreendimentos voltados para os grupos de alta renda em Feira de Santana e na Região Metropolitana de Salvador respectivamente (figuras 42 e 43).
A quase totalidade das casas em condomínios/loteamentos em Feira de Santana - sejam em empreendimentos voltados para grupos com rendas médias ou altas – possuem paredes geminadas, sem grandes espaços separando-as. Este fato pode ser constatado em empreendimentos de diferentes tamanhos. Nos de pequeno porte a área total reduzida faz com que as casas sejam bem próximas uma das outras, nos de grande porte, a quantidade alta de unidades habitacionais justifica a proximidade.
Figura 42. Casas no Condomínio Jardim Botânico no bairro Sobradinho em Feira de Santana
Com base no levantamento feito sobre as características de infraestrutura e de localização dos empreendimentos construídos ou em construção na cidade até o ano de 2012 (compilado no quadro 01) buscamos construir tipologias que pudessem agrupá-los levando em conta a realidade sócio-espacial feirense.
Definir tipologias para os empreendimentos locais mostrou-se uma tarefa difícil. Isto por que, a falta de informações por parte dos órgãos públicos e de determinadas empresas responsáveis por sua construção/comercialização, dificultou o processo de comparação entre eles, fato que buscamos suplantar a partir de observações diretas de suas características visíveis e de conversas com alguns moradores. Além disto, os modelos de tipologias encontrados na literatura consultada não se adequam à realidade encontrada na cidade, o que não deixa de ser um fato previsível.
Neste sentido, buscando orientar e fundamentar nossa decisão quanto aos elementos essenciais ao agrupamento dos empreendimentos em uma determinada tipologia, consultamos
Figura 43. Casa no Condomínio Encanto das Águas em Lauro de Freitas, Região Metropolitana de Salvador
um corretor e um diretor de imobiliária local89, solicitando que eles indicassem alguns fatores que em suas opiniões influenciavam diretamente no preço e na escolha destes produtos imobiliários. Nos discursos dos dois apareceram três elementos que chamaram a atenção: “a localização, o tamanho do lote comercializado e a oferta de amenidades naturais”.
Segundo eles, estes fatores são os principais responsáveis pela diferenciação de preços, e consequentemente, de clientela. Quando indagados sobre a importância do tamanho total das áreas dos empreendimentos e da infraestrutura de lazer comum oferecida nestes ambientes, os comentários indicaram uma preocupação secundária com a questão da área, mas, reconheceram uma importância relativa (não primordial) dos espaços comuns.
De acordo com M. R.90 “as áreas comuns agregam valor ao empreendimento, mas hoje qualquer condomínio tem que oferecer algum tipo de lazer a seus moradores”. Desta forma, as áreas comuns não podem ser consideradas como um dos elementos principais de distinção e/ou agrupamento destes empreendimentos.
Então, com base na literatura consultada, nas informações levantadas a partir das entrevistas e levando em consideração as especificidades locais dos empreendimentos, utilizamos como critérios iniciais para a criação de tipologias a presença de amenidades naturais (ou artificialmente criadas), a localização, o tamanho dos lotes e das áreas totais dos condomínios/loteamentos fechados.
Cabe ressaltar, que no ano de 2012, com a entrada da Alphaville Urbanismo S.A. e da Reserva Adesol Feira Loteamentos Ltda. no mercado imobiliário da cidade, dois empreendimentos (o Alphaville Feira de Santana e o Reserva Guyrá, os dois ainda em construção) acrescentaram elementos novos à nossa classificação que passou a incluir a figura dos condomínios mistos formados por áreas residenciais e comerciais (quadro 03).
89
Respectivamente, M. R. (corretor da Marinho Empreendimentos) e J. T. (diretor da Atual Imobiliária). Entrevistas concedidas no dia 14/09/2012.
90
Quadro 03. Tipologias para os condomínios/loteamentos fechados da cidade de Feira de Santana
Tipologia Elementos Comuns
01
Amenidades Naturais (ou artificialmente criadas). Condomínios mistos ou não.
Área total grande. Lotes Grandes.
Localizado fora do anel de contorno.
02
Sem amenidades naturais (ou artificialmente criadas). Área total grande.
Lotes pequenos e/ou médios. Localizado fora do anel de contorno.
03
Sem amenidades naturais (ou artificialmente criadas). Área total média.
Lotes pequenos e/ou médios. Localizado fora do anel de contorno.
04
Sem amenidades naturais (ou artificialmente criadas). Área total pequena.
Lotes pequenos e/ou médios. Localizado fora do anel de contorno.
05
Sem amenidades naturais (ou artificialmente criadas). Área total pequena.
Lotes pequenos e/ou médios.
Localizado dentro do anel de contorno. Fonte: Autor.
Neste momento, algumas explicações sobre a escolha dos elementos de cada tipologia se fazem necessárias. A primeira diz respeito a necessidade de agrupar empreendimentos com lotes pequenos e médios em uma mesma tipologia. Isto ocorreu pelo fato da maioria dos empreendimentos oferecerem lotes/casas de tamanhos variados, o que nos fez solicitar as empresas na hora do preenchimento das informações que colocassem o tamanho médio do lote comercializado. Esta decisão evitou a criação de uma infinidade de tipologias que agrupassem cada um.
Um segundo ponto a ser considerado foi o elemento utilizado para caracterizar a localização dos empreendimentos. Como todos os condomínios/loteamentos estudados estão inseridos no perímetro urbano da cidade, as distâncias percorridas até os centros principais de trabalho e consumo são relativas. Desta forma, resolvemos utilizar como referência à localização um “marco” identificador entre os grupos sociais da cidade, que é o anel de contorno (Avenida Froes da Mota). Residir fora ou dentro deste rodoanel permeia o
imaginário da população como referência socioeconômica e espacial, mas, também, refere-se de forma concreta à concentração da infraestrutura de consumo, lazer e trabalho91.
Por fim, cabe alertar para o fato de que não utilizamos a estrutura arquitetônica dos imóveis como elemento essencial a classificação, pois, os condomínios/loteamentos estudados são formados por casas unifamiliares (térreas ou sobrados), que muitas vezes não são vendidas prontas, mas apenas comercializadas os lotes, ou mesmo, seu regimento interno permite a modificação da estrutura da casa pelo dono. Este fato vem provocando uma diversidade arquitetônica muito grande dentro de um mesmo empreendimento (figura 44) ao lado de espaços altamente padronizados (figura 45), o que implicaria na criação de diversas tipologias para referenciá-los.
91
Segundo Ribeiro (1997) as moradias são diferenciadas segundo a sua localização no espaço urbano. Sua utilidade não é apenas determinada pelas suas características de construção, mas também pela sua inserção no espaço construído que permite o uso do sistema de objetos imobiliários formado pela articulação qualitativa e quantitativa dos meios de produção e de consumo coletivos. Contudo este sistema não é homogêneo e sua diferenciação caracteriza a existência de uma divisão econômica e social do espaço.
Figura 44. Diversidade das formas das casas do Residencial Maria Quitéria no Bairro Mangabeira na cidade de Feira de Santana, 2012
Para efeito da disposição dos portes dos lotes e das áreas totais dos empreendimentos em suas tipologias específicas buscamos averiguar se os órgãos da prefeitura (SEDUR, SEPLAN e a Secretaria Municipal de Meio Ambiente - SEMMAM) utilizavam alguma classificação como referência para o licenciamento dos mesmos.
Neste sentido, apenas a SEMMAM afirmou utilizar uma divisão dos portes das áreas totais na hora de licenciar cada empreendimento. Entretanto, a classificação utilizada é direcionada para o parcelamento do solo através de desmembramentos e loteamentos voltados para a construção de conjuntos habitacionais92. Desta forma, além de não contemplar a figura dos condomínios e loteamentos fechados, os índices utilizados fogem completamente a realidade encontrada na cidade.
Sendo assim, com base nas informações coletadas sobre os diversos empreendimentos da cidade, estabelecemos uma média entre eles e adotamos as seguintes classificações (quadro 04):
92
A SEMMAM utiliza a Resolução Cepram nº 3.925 de 30 de janeiro de 2009 como referência para o licenciamento dos empreendimentos em condomínios. Entretanto, esta resolução não contempla a figura jurídica destes espaços, demonstrando um descompasso entre a lei e as práticas estabelecidas. Este assunto será aprofundado no item 4.4 deste trabalho.
Figura 45. Padronização das formas das casas do Volare Residencial no Bairro Mangabeira na cidade de Feira de Santana, 2012
Continua...
Feito estes esclarecimentos, os condomínios e loteamentos fechados da cidade foram agrupados (quadro 05) seguindo as cinco tipologias já referenciadas. Desta classificação produzimos um mapa de localização (figura 46) que indica a distribuição destes empreendimentos pela cidade.
Quadro 04. Índices para definição dos portes das áreas totais e dos lotes dos condomínios/loteamentos fechados em Feira de Santana
Porte Área Total Lote
Pequeno Até 50.000m² Até 150m²
Médio Entre 50.000m² e 100.000 m² Entre 150 e 300m²
Grande > 100.000 m² > 300m²
Fonte: Criado pelo Autor.
Quadro 05. Distribuição dos condomínios/loteamentos do perímetro urbano de Feira de Santana por tipologia Continua...
Empreendimento Tipologia Total
Alphaville 1
3
Lagune Ville 1
Reserva Guyrá 1
Imperial Ville Residence 2