V.1.- DOS QUESITOS DA EXEQUENTE (fls. 284/286).
1.- Queira a Sra. Perita Judicial informar se o imóvel objeto da garantia em operação de crédito é de cunho urbano ou rural?
Resposta: Conforme a Averbação ³$9´GD0DWUtFXODQGR
SRI de Itapecerica da Serra/SP (fls. 219), o imóvel objeto da avaliação é de natureza urnbana, tendo sido descaracterizado como RURAL, conforme reprodução abaixo:
2.- Com base na documentação dominial do imóvel pode a Sra. Perita localizar espacialmente o imóvel objeto da garantia? Favor justificar tecnicamente e apresentar as coordenadas geográficas que identificam o imóvel espacialmente.
Resposta: Conforme matrícula n.º 77.225, averbação AV.04/77.225 (fls. 202), o imóvel está localizado no Município de São Lourenço da Serra, São Paulo, na Estrada Juan Pintor Alcade, com acesso ilustrado na imagem aérea do Google
Earth, reproduzida noWySLFR³II.2.- DO IMÓVEL E SUA LOCALIZAÇÃO´.
3.- Queira a Sra. Perita Judicial descrever o imóvel em análise, em seus aspectos físicos, suas dimensões, principais características, como acesso, a existência de aguadas, tipo de solo, clima, topografia, restrições ambientais, áreas de preservação permanente, reservais legais, etc.
Resposta: As características constitutivas do imóvel estão descritas no tópico ³II.3.- DOS ELEMENTOS TÉCNICOS REFERENTES AO IMÓVEL´ e
retratadas no ³Anexo 02 ± ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA´.
4.- Queira a Sra. Perita Judicial realizar ampla pesquisa junto ao mercado imobiliário da microrregião onde está localizado o imóvel avaliando, tendo como objetivo identificar elementos comparáveis ao imóvel avaliando?
5.- Poderia a Sra. Perita descrever em detalhes as principais características dos elementos comparativos objeto do quesito anterior, assim como, sua fonte, telefone e e-mail e data da coleta dos dados?
Resposta: Os detalhes dos imóveis utilizados na homogeneização de valores
constam do ³$QH[R± (OHPHQWRVGH3HVTXLVD´.
6.- Pode a Sra. Perita Judicial informar se sobre o imóvel avaliando há essências florestais, ou outras benfeitorias reprodutivas? Queira descrevê-las em detalhes?
Resposta: Sim, o terreno é ocupado por mata nativa e está inserido em área de proteção de mananciais. Qualquer interferência a ser realizada no imóvel deve respeitar as normas específicas e submeter-se aos procedimentos administrativos da CETESB e da Prefeitura de São lourenço da Serra.
7.- Pode a Sra. Perita Judicial informar se há posseiros sobre o imóvel objeto da lide? Em caso positivo, pode apresentar a localização dos posseiros?
Resposta: Negativa é a resposta. Por ocasião das diligências realizadas pela perícia não foi constatada a existência de posseiros no local, mas, tão somente, de caseiro representante do réus, responsável pela guarda e manutenção do imóvel.
8.- Pode a Sra. Perita Judicial informar se há passivos ambientais no imóvel objeto da lide? Favor detalhar a resposta informando a localização do passivo, tipo e no caso de falta de averbação da reserva legal, ou invasão de áreas de preservação, qual o custo para recomposição?
Resposta: Não foram constatados passivos ambientais.
9.- O citado imóvel possui autuações o IBAMA, ou órgãos de estaduais ambientais? Se positivo queira detalhar a resposta?
Resposta: Em consulta aos órgão públicos, especialmente o Departamento de Obras e Meio Ambiente de São Lourenço da Serra e a CETESB, não foram obtidos dados sobre eventual autuação do imóvel.
10.- Queira a Sra. Perita calcular o valor do imóvel (terra nua) objeto da garantia real em discussão, descontando o valor de eventuais passivos objeto dos quesitos vii, viii e ix?
Resposta: O valor do terreno, com base em pesquisas do mercado imobiliário, definido para janeiro de 2018, é de R$ 1.606.892,00 (um milhão, seiscentos e seis mil, oitocentos e noventa e dois reais),.
11.- Pode a Sra. Perita Judicial informar quais são as principais benfeitorias não reprodutivas existentes no imóvel avaliando? Queira descrevê-las em detalhes?
Resposta: As benfeitorias não reprodutivas constam detalhadas no tópico ³II.3.4.- DAS ÁREAS DO IMÓVEL E BENFEITORIAS´ e retratadas no ³ANEXO 02 ± ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA´.
12.- Poderia a Sra. Perita Judicial indicar quais os critérios e métodos avaliatórios a serem utilizados, justificando estas escolhas.
Resposta: Considerando as características próprias do imóvel avaliando, ou seja, sítio de grandes dimensões, situado em área urbana de característica rurais, o método comparativo de dados é o mais adequado. Para maiores detalhes, vide
tópico ³,,,DA AVALIAÇÃO DO IMÓV(/´.
13.- A Sra. Perita acredita que para a avaliação deste tipo de imóvel (rural), o método comparativo de dados é o mais recomendado? Favor justificar a resposta.
Resposta: Sim, primeiramente cumprindo destacar que o imovel é de natureza urbana e não rural. Nesse sentido, o método comparativo é o mais indicado e recomendado pelas normas, profissionais e jurisprudência. Apesar de não refletir a melhor técnica avaliatória, o método comparativo é o ideal por alcançar mais facilmente o preço de mercado de um determinado bem.
Na lição de Sebastião Lintz (in RDA 48/12):
"O método dos dados do mercado é, indubitavelmente, o mais largamente empregado, e o melhor compreendido pelas pessoas que se ocupam com a estimação do valor."
"O método envolve comparação de uma parte de uma propriedade, com uma parte semelhante de outra propriedade. É baseado na hipótese de que a propriedade vale o preço que alcançar na ausência de esforço indevido e concedendo-se um tempo razoável para se encontrar um comprador. Assim o trabalho fundamental é a aquisição de dados pertencentes às vendas realizadas, preços de oferta, cotações e opiniões de pessoas bem informadas."
14.- A Sra. Perita acredita que o Tratamento por Fatores seja a melhor ferramenta para calcular o valor de mercado do imóvel em estudo? Em caso afirmativo, quais os fatores preponderantes para o mercado em que se situa? Favor justificar a resposta.
Resposta: As condições e peculiaridades do imóvel em apreço por serem semelhantes às dos elementos de pesquisa, dispensam a aplicação dos fatores normalmente utilizados em avaliação de lotes urbanos, ou seja, daqueles que se enquadram em alguma das zonas de características homogêneas.
15.- A Sra. Perita acredita que a Inferência Estatística seja a melhor ferramenta para calcular o valor de mercado do imóvel em estudo? Em caso afirmativo, quais as variáveis preponderantes para o mercado em que se situa? Favor justificar a resposta.
Resposta: Negativa é a resposta. Apesar de o imóvel possuir grandes dimensões, ainda que com características rurais, está situado em área urbana. Em sendo possível a avaliação pelo critério comparativo, dada a existência de elementos disponíveis, conforme estudo do corpo do laudo, qualquer outro método deve ser rejeitado, sobretudo o da inferência estatística.
16.- )DFHjVSHVTXLVDVGHPHUFDGRHDQiOLVHVHIHWXDGDV³LQORFR´ poderia a Sra. Perita Judicial informar, justificando a resposta, qual a liquidez do imóvel em discussão?
Resposta: A liquidez do bem depende do interesse por imóveis com características semelhantes às do avaliando, sendo certo que, salvo exceções, o mercado depende da situação econômica do país. Assim, considerando que o mercado imobiliário ainda se encontra impactado com a atual crise econômica, não pode a perícia precisar o tempo de venda do imóvel.
17.- Queira a Sra. Perita informar o valor total do imóvel?
Resposta: O valor do imóvel localizado na Rua Juan Pintor Alcade n.o 3611,
Bairro dos Carolinos, Município de São Lourenço da Serra - São Paulo, consoante estudo do corpo do laudo, é de R$ 2.360.041,00 (dois milhões, trezentos e sessenta mil e quarenta e um reais), para janeiro de 2018.
18.- Poderia a Sra. Perita Judicial informar a data-base da avaliação
Resposta: A data-base da avaliação é janeiro de 2018, que é a mesma do laudo.
19.- Os signatários protestam por quesitos suplementares