O hotel em estudo é de categoria econômica com serviços reduzidos que privilegia o conforto do hóspede dentro da unidade habitacional.
O projeto prevê 1
um restaurante para café da manhã que contará com área de conveniência e algumas salas de reunião (petit comitê).
O Memorial Descritivo detalhará todas as características do projeto e será apresentado aos
da documentação legal quefaz parte de todo o processo de compra e venda da unidade (art. 32 da Lei 4.591
Incorporação).
Imagem: Google Earth
Estudo de Inserção para o Hotel em Estudo O projeto
O hotel em estudo é de categoria econômica com serviços reduzidos que privilegia o conforto do hóspede dentro da unidade
O projeto prevê 180 UHS com área privativa média de
um restaurante para café da manhã que contará com área de conveniência e algumas salas de reunião (petit comitê).
O Memorial Descritivo detalhará todas as características do projeto e será apresentado aos compradores, além de fazer parte da documentação legal quefaz parte de todo o processo de compra e venda da unidade (art. 32 da Lei 4.591 – Memorial de O hotel em estudo é de categoria econômica com serviços reduzidos que privilegia o conforto do hóspede dentro da unidade
UHS com área privativa média de 17,22², um restaurante para café da manhã que contará com área de conveniência e algumas salas de reunião (petit comitê).
O Memorial Descritivo detalhará todas as características do compradores, além de fazer parte da documentação legal quefaz parte de todo o processo de compra Memorial de
A rede hoteleira contratada para es BHG – BrazilHospitalityGroup, sob a
A BHG é operadora hoteleira que conta com 52 unidades hoteleiras em operação (base junho de 2014) e está com outros contratos assinados para gerenciar outras 14 unidades ho
Os hotéis da empresa estão presentes no Brasil nos seguintes Estados: Rio de Janeiro, São Paulo, Mato Grosso, Paraná, Ceará, Goiás, Rio Grande do Sul, Pará, Pernambuco e Bahia.
A Soft InnPlusé marca da própria BHG, porém a empresa atua no Brasiltambém com marcas licenciadas da Golden Tulip, marc internacional de origem europé
Imagens Ilustrativas – Fonte STX
A Rede Hoteleira
A rede hoteleira contratada para esse empreendimento foi a BrazilHospitalityGroup, sob a bandeira Soft Inn Plus
é operadora hoteleira que conta com 52 unidades hoteleiras em operação (base junho de 2014) e está com outros contratos assinados para gerenciar outras 14 unidades ho
Os hotéis da empresa estão presentes no Brasil nos seguintes Rio de Janeiro, São Paulo, Mato Grosso, Paraná, Ceará, Goiás, Rio Grande do Sul, Pará, Pernambuco e Bahia.
é marca da própria BHG, porém a empresa atua com marcas licenciadas da Golden Tulip, marc internacional de origem européia.
se empreendimento foi a Plus.
é operadora hoteleira que conta com 52 unidades hoteleiras em operação (base junho de 2014) e está com outros contratos assinados para gerenciar outras 14 unidades hoteleiras.
Os hotéis da empresa estão presentes no Brasil nos seguintes Rio de Janeiro, São Paulo, Mato Grosso, Paraná, Ceará,
é marca da própria BHG, porém a empresa atua com marcas licenciadas da Golden Tulip, marca
As marcas que a BHG utiliza para atuar no Brasil são:
A escolha de uma marca e operadora para o hotel deve atender critérios ligados à: competência gerencial, reconhecimento de marca, canais de distribuição próprios e proteção geográfica da marca no mercado em que atua, assim, nestes casos pode concluir:
Competência Gerencial
das maiores empresas em operação no Brasil, com atuação nacional e diversas marcas que atendem todo tipo de público.
A empresa está presente em todas as regiões do país e atua fortemente no segmento B2B (
cria massa crítica com o público final.
Canais de Distribuição:
próprias que atua em base naci e B2C a nível nacional e
mercado de lazer e mantém websites para todos os
empreendimentos, com reservas online.
Proteção Geográfica:
com vários hotéis co
ainda nesta região, o que fortalecerá o hotel concentrará esforços da BHG para essa unidade.
As marcas que a BHG utiliza para atuar no Brasil são:
A escolha de uma marca e operadora para o hotel deve atender critérios ligados à: competência gerencial, reconhecimento de marca, canais de distribuição próprios e proteção geográfica da marca no mercado em que atua, assim, nestes casos pode
ompetência Gerencial e Reconhecimento: a BHG é uma
das maiores empresas em operação no Brasil, com atuação nacional e diversas marcas que atendem todo tipo de público.
A empresa está presente em todas as regiões do país e atua fortemente no segmento B2B (empresas e intermediários), o que cria massa crítica com o público final.
Canais de Distribuição: A empresa possui equipe de vendas
próprias que atua em base nacional, mantém links de reservas B2B e B2C a nível nacional e Reconhecimento: a empresa atua no
mercado de lazer e mantém websites para todos os
empreendimentos, com reservas online.
Proteção Geográfica: O terreno em estudo está em região
com vários hotéis concorrentes, a bandeira Soft Inn Plus não está ainda nesta região, o que fortalecerá o hotel em sua operação e concentrará esforços da BHG para essa unidade.
As marcas que a BHG utiliza para atuar no Brasil são:
A escolha de uma marca e operadora para o hotel deve atender critérios ligados à: competência gerencial, reconhecimento de marca, canais de distribuição próprios e proteção geográfica da marca no mercado em que atua, assim, nestes casos pode-se
a BHG é uma das maiores empresas em operação no Brasil, com atuação nacional e diversas marcas que atendem todo tipo de público.
A empresa está presente em todas as regiões do país e atua empresas e intermediários), o que
A empresa possui equipe de vendas nal, mantém links de reservas B2B : a empresa atua no
mercado de lazer e mantém websites para todos os
O terreno em estudo está em região correntes, a bandeira Soft Inn Plus não está em sua operação e
Por fim, a Operadora é a única empres
listada na Bolsa de Valores de São Paulo, o que a fez desenvolver um dos mais modernos processos de governança corporativa e relacionamento com os investidores dentre as Operadoras que atuam no Brasil.
Desta forma, a bandeira escolhida e a operadora se mostram adequadas para operar o hotel em estudo, uma vez que atendem critérios básicos considerados em processos de seleção de bandeira.
Análise da Cesta Competitiva
- Definição do Grupo Competitivo
Considerando as características do hotel em estudo, foram identificados 11 hotéis na cidade, embora somente
concorrentes diretos:
Por fim, a Operadora é a única empresa brasileira que está na Bolsa de Valores de São Paulo, o que a fez desenvolver um dos mais modernos processos de governança corporativa e onamento com os investidores dentre as Operadoras que
Desta forma, a bandeira escolhida e a operadora se mostram adequadas para operar o hotel em estudo, uma vez que atendem critérios básicos considerados em processos de seleção de
Análise da Cesta Competitiva
Definição do Grupo Competitivo
Considerando as características do hotel em estudo, foram identificados 11 hotéis na cidade, embora somente 8
:
a brasileira que está na Bolsa de Valores de São Paulo, o que a fez desenvolver um dos mais modernos processos de governança corporativa e onamento com os investidores dentre as Operadoras que
Desta forma, a bandeira escolhida e a operadora se mostram adequadas para operar o hotel em estudo, uma vez que atendem critérios básicos considerados em processos de seleção de
Considerando as características do hotel em estudo, foram hotéis como
Excluindo os hotéis midscale supereconômicos somam
operam com diárias entre R$
A taxa de ocupação apurada pesquisa direta nos hotéis
estimou-se para esse grupo de hotéis, uma taxa de ocupação média, de aproximadamente 75
Rubens Branquinho e nossa pesquisa direta
A seguir, apresentam estudo:
Excluindo os hotéis midscale, os hotéis econômicos e somam 409 unidades habitacionais (Uhs) e operam com diárias entre R$ 230,00 e R$ 304,00.
A taxa de ocupação apurada foi estimada conforme dados d pesquisa direta nos hotéis e secretaria de turismo
se para esse grupo de hotéis, uma taxa de ocupação média, de aproximadamente 75%, segundo o Secretário de Turismo
e nossa pesquisa direta.
A seguir, apresentam-se os hotéis selecionados para o , os hotéis econômicos e unidades habitacionais (Uhs) e
foi estimada conforme dados de e secretaria de turismo. Em 2013, se para esse grupo de hotéis, uma taxa de ocupação em , segundo o Secretário de Turismo
A localização dos concorrentes em relação ao hotel em estudo:
ocalização dos concorrentes em relação ao hotel em ocalização dos concorrentes em relação ao hotel em
Características Gerais do Grupo Competitivo:
Ao se avaliar os hotéis do grupo competitivo, os seguintes pontos são os mais relevantes:
• Os hotéis operam com hóspedes do segmento de principalmente.
frequentes, embora em n aos finais de semana.
• Os hóspedes quanto estrangeiros
• Os hotéis H Niterói,
não considerados no grupo competitivo)
demais na questão da qualidade do produto. São hotéis mais bem cuidados e que possuem,
mais altas. Fato que não impede que a ocup
como a do H Niterói Hotel, que mesmo tendo uma tarifa alta, consegue 100% de ocupação durante a semana, aliando o
Características Gerais do Grupo Competitivo:
Ao se avaliar os hotéis do grupo competitivo, os seguintes pontos são os mais relevantes:
s hotéis operam com hóspedes do segmento de
cipalmente. Os hóspedes de lazer também são frequentes, embora em número menor, e em maior freqüência aos finais de semana.
Os hóspedes dos hotéis destacados são tanto quanto estrangeiros, com permanência média de 5 dias
H Niterói, MercureOrizzonte e Quality Niterói
não considerados no grupo competitivo) se diferenciam dos demais na questão da qualidade do produto. São hotéis mais bem cuidados e que possuem, conseqüentemente
Fato que não impede que a ocupação seja alta, como a do H Niterói Hotel, que mesmo tendo uma tarifa alta, consegue 100% de ocupação durante a semana, aliando o Ao se avaliar os hotéis do grupo competitivo, os seguintes
s hotéis operam com hóspedes do segmento de negócios, também são , e em maior freqüência
tanto brasileiros 5 dias.
MercureOrizzonte e Quality Niterói (hotéis se diferenciam dos demais na questão da qualidade do produto. São hotéis mais conseqüentemente, tarifas ação seja alta, como a do H Niterói Hotel, que mesmo tendo uma tarifa alta, consegue 100% de ocupação durante a semana, aliando o
produto à localização, conforme pesquisa feita diretamente no hotel. O restante dos hotéis
competitivo, econômicos e supereconômicos, possuem uma característica em comum: eles são hotéis mais antigos, que não mantém uma preocupação tão aparente com manutenção e serviços. Mesmo assim, devido a falta de oferta de produtos de boa qualidade, esses empreendi
manter uma boa taxa de ocupação.
• A falta de bons produtos em Niterói afeta também as empresas da região, que buscam no Rio de Janeiro hotéis de melhor qualidade para hospedar diretores e presidentes, enquanto buscam em Niterói, hotéis mais
hospedagem de funcionários de cargos mais baixos. Em pesquisa com as empresas, ficou evidenciado que Niterói necessita de produtos de melhor qualidade.
• A pesquisa com os ge da região demonstrou que:
- Há uma parcela da ocupação, entre 5% e 10% do total de vendas, que tem permanência de longa duração
- Há fluxo de pessoas relacionadas às empresas da região Norte da Baixada Fluminense, que preferem ficar em Niterói pela melhor estrutura de hotéis e se
oferece.
- A indústria naval e de offshore é presente nos hotéis da região. Essas empresas
na cidade do Rio de Janeiro, seja pela dificuldade de produto à localização, conforme pesquisa feita diretamente no hotel. O restante dos hotéis (Grupo Competitivo)
ivo, econômicos e supereconômicos, possuem uma característica em comum: eles são hotéis mais antigos, que não mantém uma preocupação tão aparente com manutenção e serviços. Mesmo assim, devido a falta de oferta de produtos de boa qualidade, esses empreendimentos conseguem manter uma boa taxa de ocupação.
A falta de bons produtos em Niterói afeta também as empresas da região, que buscam no Rio de Janeiro hotéis de melhor qualidade para hospedar diretores e presidentes, enquanto buscam em Niterói, hotéis mais simples para hospedagem de funcionários de cargos mais baixos. Em pesquisa com as empresas, ficou evidenciado que Niterói necessita de produtos de melhor qualidade.
A pesquisa com os gerentes dos hotéis e com as empresas da região demonstrou que:
Há uma parcela da ocupação, entre 5% e 10% do total de tem permanência de longa duração.
Há fluxo de pessoas relacionadas às empresas da região Norte da Baixada Fluminense, que preferem ficar em Niterói pela melhor estrutura de hotéis e serviços que a cidade
A indústria naval e de offshore é presente nos hotéis da empresas hospedam cargos acima de gerentes na cidade do Rio de Janeiro, seja pela dificuldade de produto à localização, conforme pesquisa feita diretamente no (Grupo Competitivo) do set ivo, econômicos e supereconômicos, possuem uma característica em comum: eles são hotéis mais antigos, que não mantém uma preocupação tão aparente com manutenção e serviços. Mesmo assim, devido a falta de oferta de produtos mentos conseguem
A falta de bons produtos em Niterói afeta também as empresas da região, que buscam no Rio de Janeiro hotéis de melhor qualidade para hospedar diretores e presidentes, simples para hospedagem de funcionários de cargos mais baixos. Em pesquisa com as empresas, ficou evidenciado que Niterói
entes dos hotéis e com as empresas
Há uma parcela da ocupação, entre 5% e 10% do total de
Há fluxo de pessoas relacionadas às empresas da região Norte da Baixada Fluminense, que preferem ficar em Niterói rviços que a cidade
A indústria naval e de offshore é presente nos hotéis da cargos acima de gerentes na cidade do Rio de Janeiro, seja pela dificuldade de
disponibilidade nos hotéis da cidade, seja por considera oferta de hospedagem da cidade não adequada.
- Desempenho do Grupo Competitivo:
O desempenho do
das informações coletadas na Secretaria de T nos hotéis:
Oferta: Calculada na cesta competit Taxa de Ocupação: 2009 e
Diárias vendidas: base diária.
Embora o Grupo Competitivo definido conte com hotéis de diferentes categorias, percebe
mercadologicamente,
diferentes entre si acabam por ter preços muito próximos:
Concentração: R$ 250,00 a R$ 270,00 (06 hotéis)
disponibilidade nos hotéis da cidade, seja por considera oferta de hospedagem da cidade não adequada.
Desempenho do Grupo Competitivo:
nho do Grupo Competitivo foi estimado por meio das informações coletadas na Secretaria de Turismo e diretamente
Oferta: Calculada na cesta competitiva e conforme data de abertura 2009 e 2013: estimada com pesquisa direta; Diárias vendidas: base diária.
Embora o Grupo Competitivo definido conte com hotéis de diferentes categorias, percebe-se que há, como se chama mercadologicamente, colapso no mercado, pois os hotéis muito diferentes entre si acabam por ter preços muito próximos:
Diária Média - 2013
Maior:R$303,00 Média: R$ 260,00 Menor: R$ 226,00
Concentração: R$ 250,00 a R$ 270,00 (06 hotéis)
disponibilidade nos hotéis da cidade, seja por considerarem a
Grupo Competitivo foi estimado por meio urismo e diretamente
Embora o Grupo Competitivo definido conte com hotéis de se que há, como se chama colapso no mercado, pois os hotéis muito diferentes entre si acabam por ter preços muito próximos:
Assim, após as análises dos realizadas pode-se estimar:
a) Niterói, como centro industrial e e crescimento, consequentemente os hotéis da cidade;
b) O mercado colapsado significa que há pouca opção de hotéis na cidade, f
políticas de diárias parecidas e, no caso de Niterói, altas.
Por conta disso
oferta e que a demanda não é tão sensível a preço.
c) Há uma demanda não atendida na cidade, pois
que há demanda potencial que se dirige para o Rio de Janeiro, principalmente devido a baixa qualificação da oferta existente.
Assim, há potencial de estudo para a inserção de um novo hotel na cidade.
Assim, após as análises dos resultados das pesquisas se estimar:
Niterói, como centro industrial e empresarial, está em crescimento, consequentemente influencia a demanda para os hotéis da cidade;
O mercado colapsado significa que há pouca opção de hotéis na cidade, fazendo com que os hotéis tenham políticas de diárias parecidas e, no caso de Niterói, altas.
conta disso, nota-se que há mais demanda do que oferta e que a demanda não é tão sensível a preço.
Há uma demanda não atendida na cidade, pois
e há demanda potencial que se dirige para o Rio de Janeiro, principalmente devido a baixa qualificação da oferta existente.
Assim, há potencial de estudo para a inserção de um novo resultados das pesquisas
mpresarial, está em influencia a demanda para
O mercado colapsado significa que há pouca opção de azendo com que os hotéis tenham políticas de diárias parecidas e, no caso de Niterói, altas.
se que há mais demanda do que oferta e que a demanda não é tão sensível a preço.
Há uma demanda não atendida na cidade, pois se registrou e há demanda potencial que se dirige para o Rio de Janeiro, principalmente devido a baixa qualificação da
Estudo de Absorção e Estimativa de Desempenho para o Ho
O hotel em estudo possui 1
A análise de desempenho é elaborada pelo método de absorção, considerando as seguintes variáveis:
• Projeção de oferta
mercado colhidas até o momento e
competitiva, com a adição de eventual novos hotéis a serem introduzidos no mercado nos próximos anos e pela saída de algum empreendimento hoje incluso na cesta competitiva em análise.
• Projeção de demanda:
conta as características próprias do mercado hoteleiro estudado, bem como as características da cidade e a consequente consistência do fluxo hoteleiro.
- Projeção da Oferta (Estimativa)
As pesquisas revelaram que pelo menos três hotéis devem iniciar operações nos próximos cinco anos:
Oferta Futura Abertura
2016 Ramada Encore
2018 Ibis Niterói Niemeyer 2019 Bristol
Fonte: Pesquisa Direta na
Estudo de Absorção e Estimativa de Desempenho para o Ho em Estudo
O hotel em estudo possui 180 unidades habitacionais.
A análise de desempenho é elaborada pelo método de absorção, considerando as seguintes variáveis:
Projeção de oferta: Realizada conforme as informações de
mercado colhidas até o momento e redefinição de nova cesta competitiva, com a adição de eventual novos hotéis a serem introduzidos no mercado nos próximos anos e pela saída de algum empreendimento hoje incluso na cesta competitiva em
Projeção de demanda: a projeção de demanda lev
conta as características próprias do mercado hoteleiro estudado, bem como as características da cidade e a consequente consistência do fluxo hoteleiro.
Projeção da Oferta (Estimativa):
As pesquisas revelaram que pelo menos três hotéis devem operações nos próximos cinco anos:
Oferta Futura - Grupo Competitivo - Niterói
Hotel UH Localização
Ramada Encore 143 Boa Viagem
Ibis Niterói Niemeyer 293 Centro
Bristol EasyNiterói 140 Icaraí
Fonte: Pesquisa Direta na Cidade e Redes Hoteleiras.
Estudo de Absorção e Estimativa de Desempenho para o Hotel
unidades habitacionais.
A análise de desempenho é elaborada pelo método de
: Realizada conforme as informações de redefinição de nova cesta competitiva, com a adição de eventual novos hotéis a serem introduzidos no mercado nos próximos anos e pela saída de algum empreendimento hoje incluso na cesta competitiva em
a projeção de demanda leva em conta as características próprias do mercado hoteleiro estudado, bem como as características da cidade e a
As pesquisas revelaram que pelo menos três hotéis devem
Localização Boa Viagem
Centro Icaraí
Há intenção de investimento de mais um hotel da rede Allia na cidade, porém estima
para o segmento mid
Com a entrada de novos empreendimentos na cesta competitiva, entende
oferta da cidade, desta forma, estima
características de hotéis supereconômicos devem se reposicionar e procurar uma nova de atuação:
Reposicionamento Saída 2016 2016 2018 2018
Considerando as entradas e saídas de empreendimentos no Grupo Competitivo definido, pode
forma:
Há intenção de investimento de mais um hotel da rede Allia na cidade, porém estima-se que esse empreendimento se direcione para o segmento mid-scale.
Com a entrada de novos empreendimentos na cesta competitiva, entende-se que haverá uma reorganização geral na oferta da cidade, desta forma, estima-se que os hotéis com características de hotéis supereconômicos devem se reposicionar e procurar uma nova de atuação:
Reposicionamento - Saídas do Grupo Competitivo
Saída Hotel UH
2016 Icaraí Praia Hotel 65
2016 Hotel Village Icaraí 34
8 Niterói Palace I e II 115
8 Hotel Cantareira 30
Considerando as entradas e saídas de empreendimentos no Grupo Competitivo definido, pode-se projetar a oferta da seguinte Há intenção de investimento de mais um hotel da rede Allia na se que esse empreendimento se direcione
Com a entrada de novos empreendimentos na cesta erá uma reorganização geral na