Durante o estudo exploratório, realizou-se a coleta de dados, que proporcionasse uma melhor avaliação das condições reais dos empreendimentos imobiliários na cidade alvo do estudo de caso (Belém). Foi solicitada junto à SEURB (Secretária Municipal de Urbanismo), acesso aos seus arquivos, das edificações verticais, que obtiveram licença para construção no município de sua jurisdição.
Além desta solicitação, foi pesquisado também à SEURB o conteúdo dos alvarás e habite-se dos empreendimentos, para definir dentre as informações contidas nos mesmos, quais poderiam ser utilizadas na modelagem.
Visando otimizar e padronizar a realização da coleta junto à secretária municipal, o pesquisador elaborou a planilha com os seguintes campos: empresa responsável, endereço da obra, o nome do empreendimento, e datas dos alvarás e habite-se das obras, área construída total, quantidade de torres, número de pavimentos, número de unidades residenciais, número de dormitórios, número de banheiros e número de unidades por pavimento.
Foi realizada uma aplicação piloto da planilha quando foi possível validar o processo de coleta, verificando se todas as informações previamente definidas eram pertinentes e possíveis de serem coletadas e, ainda identificando a necessidade de realizar algum ajuste no formulário com a introdução de novas informações.
Nesta pesquisa buscou-se um universo amostral de 11 anos (entre 2005 e 2015). Os arquivos da secretaria municipal não possuiam informações digitais, mas sim em meio físico, estando estes documentos disponíveis em pastas, já no arquivo morto do órgão.
74 Este levantamento manual das informações exigiu visitas diárias na secretaria fora do expediente normal do órgão, geralmente após o período de atendimento ao público. Esta fase da pesquisa ocorreu entre o período de 24/08/2015 à 11/09/2015.
A amostra identificou as obras de incorporação imobiliária verticais de múltiplos pavimentos independentemente de sua utilização, sendo 93,1% de projetos residenciais e 6,9% de comerciais.
Estes edifícios apresentavam a tendência tradicional de construções de edificações na região, caracterizado por fundações profundas, com blocos de coroamento das estacas, estrutura em concreto armada moldadas in loco (pilares, vigas e lajes), elementos de vedação vertical externo e interno com alvenaria de blocos cerâmicos rebocados com argamassa de cimento.
As edificações são projetadas para serem entregues também com toda as instalações elétricas e hidro sanitárias, o revestimento externo com argamassa de cimento e areia com pastilha cerâmica. O revestimento interno de pisos em cerâmica ou porcelanato em todos os ambientes, e revestimento cerâmico das paredes nas cozinhas e banheiros. As demais paredes possuiam o acabamento em pintura com emassamento em PVA.
Foram identificados 274 projetos imobiliários, totalizando 5.329.084,36 m2 distribuídos ao longo dos últimos 11 anos, envolvendo 101 empresas, conforme descrito na Tabela 5.2.
Tabela 5.2 - Número de lançamento Imobiliário na cidade de Belém
Ano Obras licenciadas Obras paradas Obras em construção Obras concluídas Quant. de Residencial Quant. de Comercial 2005 20 1 0 17 20 0 2006 33 1 0 25 29 4 2007 35 3 1 26 30 5 2008 35 1 1 31 34 1 2009 29 2 6 16 26 3 2010 32 1 11 19 31 1 2011 25 1 16 7 24 1 2012 20 1 17 1 20 0 2013 18 0 18 0 18 0 2014 22 2 19 0 21 1 2015 5 0 5 0 5 0 Totais 274 13 94 142 258 16 Fonte: O autor.
75 Estes dados demonstram uma certa regularidade de lançamentos imobiliários na cidade, ou seja, nos últimos dez anos uma média de 24 novos edifícios eram ofertados aos consumidores a cada ano, mas em função das condicionantes macroeconômicas e do segmento do mercado imobiliário nacional e regional, no ano de 2015 houve apenas cinco novos empreendimentos lançados na cidade.
5.3.1 Estudo descritivo da amostra
A amostra revelou que neste universo 4,7% dos projetos foram abandonados ou estavam com as suas obras paralisadas, 34,5% ainda estavam em construção e 60,95% foram concluídos até a data de análise ocorrida no mês de setembro de 2015.
Este percentual de obras concluídas representa 142 projetos, no entanto, alguns desses projetos não apresentavam informações consistentes, ou eram projetos comerciais, ou ainda de pequeno porte (< 1.000 m2), por isso foram excluídos deste número de obras concluídas 15 empreendimentos, ficando restringido o campo amostral a 127 projetos com finalidade residencial. Estas obras foram executadas por 53 incorporadoras e/ou construtoras, sendo que algumas destas empresas foram constituídas recentemente, tendo apenas dois anos de existência, e outras são empresas consolidadas, com 61 anos de atuação do mercado local e nacional.
Entre as 53 empresas pesquisadas, 22 (41,5%) construíram apenas um edifício residencial de cada vez, 31 (58,5%) construíram mais de dois empreendimentos simultaneamente, dentre estas, 23 (43,4%) empresas construíram em média três prédios ao mesmo tempo e apenas oito construíram mais de que quatro edificações concomitantemente.
A maioria das empresas, que compõem a amostra, tem atuação local, apresenta características de pequeno porte, com estrutura familiar no comando da mesma. Além disto, mais ou menos 40% das empresas que construíram e finalizaram as edificações nos últimos 11 anos, não tem como atividade exclusiva a incorporação de imóveis, participando também de outros projetos como obras industriais e públicas.
Em relação às características físicas dos empreendimentos as obras apresentaram grande heteregenoídade de tamanho, quantidades de banheiros e dormitórios, número de pavimentos e quantidade de torres. O Quadro 5.1, demonstra esses fatos.
76 Quadro 5.1 - Características físicas dos empreendimentos residenciais
Características Físicas Classificação Percentagem
Área construída Até 10.000m2 29,01%
Entre 10.000 e 20.000m2 59,00%
Acima de 20.000m2 11,90%
Quantidade de torres 01 torre 77,95%
02 torres 7,87%
>= 03 torres 14,18%
Número de pavimentos Até 20 33,07%
Entre 20 e 30 48,81%
Maior que 30 18,12%
Número de unidades residenciais Até 50 46,47%
Entre 50 e 100 25,19%
Maior que 100 28,34%
Número de dormitórios Até 2 23,62%
3 64,57%
Maior igual que 4 11,81%
Número de banheiros Até 2 18,11%
Entre 3 e 4 67,72%
Maior que 5 14,17%
Número de unidades por pavimento Até 2 46,45%
Entre 3 e 4 33,86%
Maior que 5 19,69%
Fonte: O autor.
Em relação às características dos emprendimentos imobiliários construídos e entregues na cidade, o levantamento demonstrou que:
88,01% possue até 20.000m2 de área construída;
85,82% com até duas torres; 81,88% com até 30 pavimentos; 71,66% até 100 unidades residenciais; 88,19% com até três dormitórios; 67,72% com três e quatro banheiros; e
80,31% dos empreendimentos possuindo até quatro apartamentos por pavimento.
As informações contidas no acervo da SEURB pareciam ser insuficientes para a construção do modelo. Neste cenário, o pesquisador decidiu coletar outras informações junto às construtoras que constavam neste banco de dados e, desta forma, identificar as variáveis que poderiam ser utilizadas na modelagem, conforme descrito a seguir.
77