FASE 2 PESQUISA QUALITATIVA COM ―PLAYERS‖ DA INDÚSTRIA

INDÚSTRIA

3.2.1. Tipos de Pesquisa

Será utilizada coleta de dados baseada em pesquisa qualitativa, exploratória com roteiro aberto, perguntas diretas, com entrevistas em profundidade, gravadas em arquivo digital, por meio das quais se buscará identificar ―insights‖ que venham a fornecer visões complementares ao objetivo do presente trabalho. As entrevistas buscaram levantar a visão dos entrevistados sobre os seguintes temas:

• Indústria de FIIs; • Cultura Imobiliária;

• Como melhorar a formação dos investidores; • Precificação Imobiliária;

• Marcação a mercado de cotas;

• Sugestões para o aperfeiçoamento da indústria.

3.2.2. Universo e Amostra

As entrevistas e questionários foram aplicados em "players" deste mercado, selecionados em função de suas vivências no segmento de sua atuação na indústria, como por exemplo: investidores, administrador, gestor, avaliador

controladores do mercado secundário, que nos possibilitou uma visão de 360º sobre o tema, gerando um total de 10 horas de entrevistas.

Estas entrevistas qualitativas nos permitiram, também, um caminho pelo qual o investidor deve se orientar para ter o mínimo de conhecimento e condições de escolher produtos que tenham afinidade com os seus propósitos e suas expectativas, estando ciente, também, dos riscos inerentes aos diferentes tipos de produtos.

3.3. FASE 3 - EXAMINANDO A CAPACIDADE E TOLERÂNCIA DO INVESTIDOR

Utilizando os ensinamentos de Bernstein e Damodaram (2000, p.11-12), que analisam o processo de investimento, destacando que o aplicador deve compreender suas necessidades e preferências, além das suas possíveis limitações e níveis de risco que podem assumir, criamos um questionário que aborda cinco temáticas consideradas vitais para construir um perfil do investidor.

Para selecionar em qual categoria o investidor deve escolher seu grupo de produtos, estruturamos este questionário contendo 5 afirmações que devem ser

respondidas por múltipla escolha, seguindo a resposta da escala ―likert‖7 _para

construção do seu perfil de risco.

A concepção do produto é a promessa de renda, e com a cotação subindo, você tem o capital protegido (DEPOIMENTOS, l. 375-376).

[...] Planejador financeiro tem que prevenir os altos e baixos (DEPOIMENTOS, l. 444-445).

[...] Deve existir um ponto médio, que é ter informações satisfatórias, criar equipes dedicadas ao assunto (DEPOIMENTOS, l. 426-427).

[...] Ele acha que aloca uma parcela em FII e está achando que ele está investimento em Renda Fixa (DEPOIMENTOS, l. 262-264).

Cuidado para a venda (DEPOIMENTOS, l. 234).

Empresas do Eike tinham restrições para o acesso do varejo e nem por isto evitou o problema. [...] O aprendizado da indústria, a reputação das empresas também está em jogo. [...] Melhorar a transparência. Uniformizar as regras (DEPOIMENTOS, l. 234-237).

A gestão dos FIIS tem muito víeis de tesouraria: Manter a documentos em arquivos e em complance e atender o investidor. [...] Brasil precisa de

7 _{Escala de Likert é um tipo de escala de resposta psicométrica usada habitualmente em}

questionários, e é a escala mais usada em pesquisas de opinião. Ao responderem a um questionário baseado nesta escala, os perguntados especificam seu nível de concordância com uma afirmação. Foi apresentada a comunidade científica por Rensis Likert. Conteúdo disponível da Enciclopédia Livre Wikipédia.

poupança de longo prazo e este é um veículo muito interessante para o longo prazo. Alavanca uma indústria que tem externalidades positivas para o Brasil, gera emprego e renda. [...] O investidor de classe média migrou de fundos de renda fixa, no processo de baixa da taxa de juros e ficou órfão de produtos (DEPOIMENTOS, l. 487-492).

Produto de varejo tem que ter liquidez. Liquidez precisa do varejo e o varejo precisa de liquidez. [...] Acho que o MM não resolve o problema de liquidez, nós não obrigamos ter MM para nada. Só é saudável se for por algum tempo só para iniciar o mercado secundário (DEPOIMENTOS, l. 239-242).

• PERCEPÇÃO DE RISCO DO INVESTIDOR PESSOA FÍSICA

Destacamos a seguir os temas que compuseram o questionário, relacionado no apêndice, que buscou identificar o grau de Capacidade e Tolerância do investidor para que pudéssemos segmentar e direcionar o investidor ao produto cujo grau de dificuldade e risco estejam aderentes a sua perspectiva. Foram observadas as seguintes dimensões:

1. Nível geral de diversificação financeira;

2. Nível de exposição a produto de renda variável;

3. Horizonte temporal de retorno/necessidade de liquidez; 4. Domínio da dinâmica da indústria imobiliária;

5. Grau de tolerância à volatilidade de cotas no mercado secundário.

3.4. FASE 4 - CÁLCULO DA CARTEIRA EFICIENTE, SEGUNDO MARKOWITZ

Após um filtro prévio a ser feito com base na metodologia definida na fase 3 acima, será analisada a rentabilidade e volatilidade das cotas dos Fundos Imobiliários, utilizando o Método de Markowitz, que busca identificar, por meio da função do risco (desvio padrão e coeficiente de variação) e retorno (rentabilidades esperadas), a fronteira eficiente onde o maior retorno é identificado com o menor nível de risco, compondo carteira de FIIs, de acordo com as orientações da escola Moderna de Finanças.

Neste contexto, baseado em informações de fontes primárias, CVM, BM&FBovespa e ANBIMA, e fontes secundárias, como Economática, Blomberg, Quantum e outras, procederemos com o levantamento de informações do grupo de fundos selecionados, analisando-os posteriormente. Denominamos esta simulação como: ―Markowitz – Tradicional‖.

Tomando por base a ideia de fronteira eficiente, é possível propor um modelo para a seleção de carteiras eficientes. Uma fronteira eficiente abrange diversas carteiras, entretanto, deseja-se determinar somente uma carteira, de modo que é necessário um parâmetro que sirva para mapear a capacidade e tolerância do investidor ao risco e o retorno esperado por este.

Em suma, uma das formas mais comuns de se selecionar uma carteira é a partir da maximização da relação de risco e retorno dos ativos, expressa matematicamente pela fórmula a seguir (MARKOWITZ, 1991), (ROSS, 1998), (BREALEY, 2008). ∑ ∑ ∑ Onde:

Rp é o Retorno esperado da carteira;

σ2

P é o Risco (variância)da carteira; Ri é o Retorno esperado de cada ativo;

Xi é a participação de cada ativo na composição da carteira;

σij é a covariância entre os ativos, se (i) diferente de (j), e variância, se (i) for

igual a (j).