É um direito garantido pela Constituição Federal através do artigo 183 e pela MP no 2.220/01 para regularizar áreas públicas de todas as espécies, onde re-
sidam moradores de baixa renda, uma vez que os imóveis públicos não podem se adquiridos por usucapião. Tem-se, portanto, o reconhecimento do princí- pio de que o tempo gera direitos, mesmo no caso de imóveis públicos.
A Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia é formalizada por um contrato gratuito entre o poder público e o ocupante da área pública, ou por uma sentença judicial, caso o morador tenha entrado com uma ação. Em am- bos os casos, para ter efi cácia, a concessão de uso deverá ser levada a re- gistro no Cartório de Registro de Imóveis.
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Requisitos
Somar cinco anos de posse sobre o terreno público urbano de até 250m2, até 30 de junho de 2001 sem oposição;
Utilizar o terreno apenas para fi ns de moradia;
Não ser proprietários ou concessionários de outro imóvel urbano ou rural.
Comprovação da posse de cinco anos
São exemplos de forma de comprovação da posse, entre outros:
Registro das crianças na escola e dos moradores no Posto de Saúde (os programas de saúde da família geralmente possuem o cadastro dos moradores);
Existência de equipamentos públicos e comunitários na área pública ocupada: escola, creches, centros comunitários, postos de saúde;
Prestação de serviços de coleta de lixo, transporte público, fornecimento de energia elétrica e água;
Iluminação pública;
Cadastro em programas sociais como Renda Mínima, Bolsa Família, Vale Gás, etc;
Recibos;
Correspondência;
Documento de entrega de mercadorias;
Mapas e fotos aéreas.
Como requerer a Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia
O requerimento deve ser feito ao órgão público que é o proprietário do imó- vel (União, Município, Estado, Distrito Federal). O morador não será dono do imóvel. O título de propriedade continua em poder da administração públi- ca, que concede ao ocupante o direito de usar o bem. A partir da nova lei, o poder público tem obrigação de dar a concessão a todos os moradores que atendam aos requisitos básicos.
O direto de usar o terreno (concessão) é gratuito. A Concessão Especial pode ser outorgada tanto a homens quanto a mulheres, ou a ambos, inde- pendentemente do estado civil.
Se área ocupada não tiver título de domínio registrado em nome União ou dos Estados, estes órgãos deverão entrar com o procedimento judicial • • • > > > > > > > > > polis_regularizacao.indd F:92 polis_regularizacao.indd F:92 12/15/06 12:24:08 PM12/15/06 12:24:08 PM
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cabível a cada caso, antes de registrar a C U E M. Em regra, a ação apta a abrir matrículas dessas áreas quando pertencentes à União ou aos Estados é a ação demarcatória, mas o fato de não terem entrado ainda com esta ação, não impede que seja pedido o reconhecimento do direito ao C U E M.
Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia Coletiva
Ocorre nas situações em que não é possível identifi car os terrenos ocupa- dos por cada morador. Neste caso, a C U E M funcionará como um condomínio, em que cada possuidor terá direito a uma fração ideal, que não necessaria- mente precisarão corresponder à metragem exata ocupada.
Em princípio a fração é idêntica, mas os moradores ao discutir o projeto ur- banístico, poderão estabelecer frações diferentes mediante acordo coletivo. Neste caso, deverão fi rmar acordo por escrito e o documento acompanhará o registro da concessão coletiva.
A C U E M coletiva apresenta duas grandes vantagens: facilita a execução de obras de urbanização, pois a confi guração física do assentamento não está restrita aos lotes identifi cados individualmente. Além disso, a C U E M permite a soma das posses, ou seja, a comprovação da posse de cinco anos não preci- sa ser feita por cada morador individualmente. Basta a comprovação da exis- tência do assentamento. Na realidade, é permitido ao possuidor acrescer ao seu prazo o de seu antecessor, desde que ambos sejam contínuos.
Procedimentos para a obtenção da Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia
Identifi car a quem pertence a área pública (União, Estado, Município, Distrito Federal);
Entrar com o pedido de C U E M com os documentos de posse;
Caso a área não seja identifi cada os moradores deverão solicitar uma certidão à prefeitura ou ao Cartório de Registro de Imóveis que declare a quem pertence o imóvel;
Se o imóvel for da União ou Estado, o requerimento deverá ser instruído com certidão expedida pela prefeitura atestando a
localização do imóvel em área urbana e sua destinação para moradia do ocupante ou de sua família;
Após obter a certidão, o requerimento deverá ser protocolado no órgão público proprietário do imóvel;
Havendo omissão ou o não-reconhecimento do direito, os moradores deverão entrar com uma ação judicial.
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Moradia reconhecida em outro local
Em alguns casos, a MP no 2220/01 facultou ao poder público conceder o uso
para fi ns de moradia em outro lugar:
Quando a área ocupada for de uso comum do povo;
Quando for destinada a projeto de urbanização;
Quando for de interesse da defesa nacional;
Preservação ambiental e de proteção dos ecossistemas naturais;
Quando reservada à construção de represas e obras congêneres ou situadas em via de comunicação.
Nestes casos é o poder público quem decidirá se vai reconhecer o direito à C U E M do morador no local em que mora ou em outro.
Na hipótese da ocupação acarretar risco à vida ou à saúde dos ocupantes, o poder público deverá garantir ao possuidor o exercício do direito à mora- dia em outro local.
Áreas afetadas
Uma área pública é afetada quando é destinada para uso público específi co. Por exemplo, áreas públicas destinadas à abertura de via pública, área ver- de, ajardinamento, uso institucional (construção de escolas, creches, pos- to de saúde, etc).
Parte dos juristas entende que se a ocupação em determinadas áreas públicas já ocorre há muitos anos de forma consolidada, de fato a área não está mais afetada a uso público, e portanto, não caberia a necessidade de lei para desafetá-la. Entretanto, existem ainda posições contrárias, que apre- goam a necessidade de desafetação de áreas públicas por lei.
Esta questão é ainda controversa, e como a C U E M é um instituto novo, é possível que com o tempo o assunto esteja mais solidifi cado.
Esta decisão deve ser norteada pela razoabilidade, levando em conside- ração o posicionamento dos vários atores, tais como vereadores, Ministério Público, entidade da sociedade civil, movimentos de moradia e de reforma urbana e movimentos ambientalistas em cada contexto local.
Outros aspectos da Concessão Especial para Fins de Moradia
Garantir agilidade na concessão da C U E M . O interessado pode invocar seu direito pela via judicial se após 12 meses não houver decisão por parte da administração. Neste caso, a sentença favorável servirá de título para fi ns de registro no Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, é importante que uma vez identifi cada a área com direito à C U E M, ou recebido o pedido encaminhado pelos moradores, os tramites junto
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aos órgãos, especialmente se envolvendo área da União, deverão ser acompanhados de forma a se evitar as sentenças judiciais.
Extinção da C U E M. Pode ser extinta se o morador usar o imóvel para outras fi nalidades que não seja o estabelecido por lei ou se for comprovado que ele possui outro imóvel urbano ou rural.
O que é mais interessante ao poder público: outorgar a CUEM ou aguardar
que os moradores a peçam?
O ideal é que o poder público adiante-se e elabore o levantamento planimé- trico social cadastral da área, e conceda as C U E Ms antes mesmo da postula- ção individual, pois assim, logrará a regularização do assentamento intei- ro, passando a não precisar mais administrar eventuais confl itos fundiários no local. Certamente, este ato representa uma grande economia de recursos públicos no gerenciamento de áreas públicas, e por outro lado, a contribui- ção para a consecução de um direito fundamental da população moradora, que é o direito constitucional à moradia.
F3 Autorização de Uso
A M P 2.220/01 permite também ao poder público (União, Estados, Distrito Federal e Municípios) conceder autorização de uso gratuitamente para fi ns comerciais àquele que, até a data de 30 de junho de 2001, possuir como seu, por cinco anos, de forma ininterrupta e sem oposição, uma área de até 250 m2 imóvel público situado em área urbana, destinado para fi ns comerciais.
Para esses casos, a concessão da autorização deverá seguir os requisi- tos e os procedimentos da C U E M.
Atenção!
A S P U concede também um outro tipo de autorização de uso.
Em outubro de 2005 a Secretaria do Patrimônio da União (S P U) aprovou a Re- solução n° 284, que busca uma solução para a regularização fundiária nas áreas de várzea da região amazônica. Esta resolução possibilita a conces- são de “autorização de uso para o desbaste de açaizais, colheita de frutos ou manejo de outras espécies extrativistas”, em favor da população ribeiri- nha e outras populações tradicionais locais. Além disso, determina que esta autorização deverá ser considerada como a primeira etapa do processo de Concessão de Direito Real de Uso (vide pág. D:71 desse manual sobre as po- pulações ribeirinhas).
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