A partir da revisão bibliográfica, foi definido o método a ser seguido para elaboração deste trabalho. O fluxograma a seguir apresenta uma visão geral do mesmo, cujos tópicos serão detalhados nos próximos itens:
Figura 18 – Fluxo de elaboração do trabalho.
3.2.1. Orçamento
Para elaboração do orçamento, utilizou-se a metodologia descrita a seguir, a qual foi aplicada com o auxílio do Microsoft Excel® e do AutoCAD®:
I. Definição das atividades e serviços – etapa de análise dos projetos e definição de todas as atividades e serviços necessários a sua execução, elaborando a Estrutura Analítica do Projeto.
II. Levantamento de quantitativos – etapa de medição dos projetos e definição das quantidades de serviço relacionadas a cada atividade.
III. Elaboração das composições unitárias – etapa de definição dos custos unitários de cada serviço, as quais incluem custos com material, mão-de-obra e equipamentos.
IV. Definição dos custos totais – etapa de cálculo do custo total de cada atividade, em função da quantidade de serviço e de seu custo unitário.
V. Cálculo do BDI – etapa de cálculo do índice de Benefícios e Despesas Indiretas que deverá ser aplicado ao custo direto de execução.
VI. Orçamento analítico – etapa de finalização do orçamento, que contêm o custo de todas as atividades e serviços de forma detalhada.
VII. Orçamento sintético – etapa de finalização do orçamento, que trata de um resumo visual das etapas construtivas e de seu custo.
3.2.2. Planejamento
Para o planejamento da obra, utilizou-se o método descrito a seguir:
I. Identificação das atividades – etapa de definição das atividades, na qual se optou em utilizar a definição feita para a elaboração do orçamento.
II. Definição das durações – etapa de cálculo da duração das atividades, realizada em função da produtividade da mão-de-obra e da quantidade de serviço em cada uma delas.
III. Definição das dependências – etapa de definição do sequenciamento das atividades, em função de ordem lógica e cronológica de execução.
IV. Montagem do digrama de rede – etapa de definição das datas de início e de término de cada atividade, em função das relações entre elas. Optou-se por utilizar o Microsoft Project® e elaborar um Gráfico de Gantt.
3.2.3. Cronograma financeiro
Para a elaboração do cronograma financeiro da obra, utilizou-se o resultado das etapas de Orçamentação e Planejamento, e definiu-se o custo mensal de execução da obra, incluindo o BDI, do início ao fim da mesma. Esta etapa desenvolveu-se com o auxílio do Microsoft Excel®.
3.2.4. Avaliação Dos Imóveis
Para avaliação do valor de venda dos imóveis que serão construídos, utilizou-se o Método comparativo direto de dados de mercado, o qual se desenvolveu segundo o seguinte método:
I. Planejamento da pesquisa – etapa de delimitação da área de estudo, definição das formas de levantamento dos dados e das informações a serem coletadas.
II. Levantamento dos dados – etapa de identificação dos imóveis e da coleta das informações pré-determinadas.
III. Procedimentos de validação – etapa onde se verifica a qualidade da amostra, que deve estar assegurada quanto a:
a) correta identificação dos dados de mercado, com especificação e quantificação das principais variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo;
b) isenção e identificação das fontes de informação;
c) número de dados de mercado, de acordo com o grau de fundamentação pretendido;
d) semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à sua situação, à designação, ao grau de aproveitamento e às características físicas.
e) inclusão dos endereços completos dos dados de mercado.
IV. Tratamento dos dados – etapa de obtenção do modelo, usando a técnica de regressão linear (cuja metodologia está apresentada no item 4.2.4.1).
V. Verificação do poder de predição do modelo – etapa onde verificou-se o gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante.
VI. Campo de arbítrio – etapa de definição do intervalo com amplitude de 15 %, para mais e para menos, em torno da estimativa de tendência central utilizada na avaliação. Este intervalo é utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação do imóvel não tiverem sido contempladas no modelo.
VII. Grau de fundamentação da avaliação - etapa de contabilização da pontuação obtida na avaliação do imóveis, relacionando-a com o grau de fundamentação obtido.
3.2.4.1. Homogeneização por Regressão Linear
Para obtenção de modelos, utilizou-se o método descrito a seguir, o qual foi desenvolvido com o auxílio do software SisDEA e Essential regression:
I. Seleção e apresentação do modelo – etapa de seleção do modelo mais adequado, a partir da análise das estatísticas da regressão e da significância dos regressores.
II. Avaliação da micronumerosidade – etapa de verificação do número mínimo de dados da amostra e do número de dados com as mesmas características.
III. Saneamento da amostra – etapa de análise e retirada dos pontos influenciantes ou outliers, se necessário, repetidamente, até a amostra estar saneada.
IV. Teste de significância – etapa de determinação do nível de significância dos testes estatísticos (para os regressores e análise de variância).
V. Verificação dos pressupostos básicos – etapa de verificação do modelo selecionado quanto à: sua especificação, sua linearidade, ausência de multicolinearidade, normalidade de resíduos, homocedasticidade. A ausência de autocorrelação não foi verificada visto que os dados são atemporais, e podem ser trocados de ordem livremente na amostra, o que invalida esta verificação.
VI. Avaliação do imóvel – etapa de avaliação do imóvel, utilizando-se do modelo selecionado, na qual apresentou-se os valores estimados, os intervalos de predição e confiança e seus respectivos grau de precisão, bem como o campo de arbítrio.
3.2.5. Plano de vendas
Avaliados os imóveis, fez-se necessário definir o cenário normal de vendas, aquele mais provável de ocorrer. Esta etapa foi realizada com o auxílio do Corretor de imóveis atuante na área de estudo, o qual indicou os formatos da transação e estimou a velocidade das vendas, em função do preço e das características do imóvel. Adicionalmente elaborou-se os cenários pessimista e otimista em relação ao cenário base de vendas.
3.2.6. Fluxo de caixa
Para elaboração do fluxo de caixa, utilizou-se o cronograma financeiro e a avaliação dos imóveis. Desta forma, segue-se método apresentado, a qual é aplicada com o auxílio do Microsoft Excel®:
I. Definição dos custos diretos – etapa de definição dos custos diretos totais de execução da obra, mês a mês, os quais incluem o custo do terreno, os custos de projetos e legalizações, os custos da construção em si e os custos de habite-se e averbações.
II. Definição dos custos indiretos – etapa de definição dos custos indiretos de execução da obra, mês a mês, nos quais se incluem o custo da administração, os custos da publicidade e os custos da corretagem, conforme plano de vendas. Optou-se por utilizar o item outros, o qual deve ser calculado a partir do índice de BDI, no qual estão inclusos lucro, despesas financeiras, seguros, garantias, riscos e tributos.
III. Definição das receitas financeiras – etapa que corresponde a definição das entradas no caixa, que ocorrerão conforme definição do plano de vendas.
IV. Definição dos cenários de variação de custos e receitas– etapa que corresponde a elaboração de cenários com combinações de variações nos valores dos custos e das receitas.
3.2.7. Indicadores econômicos
Elaborado o fluxo de caixa, procedeu-se com o cálculo dos indicadores econômicos, os quais permitem avaliar a viabilidade econômica do projeto. Para tal, utilizou-se os seguintes índices:
I. Valor presente líquido (VPL) II. Taxa interna de retorno (TIR)
III. Valor anual uniforme equivalente (VAUE) IV. Tempo de recuperação de capital (Payback)
V. Tempo de recuperação de capital descontado (Payback descontado) VI. Índice Benefício/custo
A análise dos valores obtidos permite definir a viabilidade do projeto, em termos financeiros. Estes índices foram calculados com o auxílio do Microsoft Excel®.
3.2.8. Análise de sensibilidade
Nesta etapa elaborou-se gráfico para variações da Taxa Mínima de Atratividade e calcularam-se os indicadores de cenários com variação dos componentes do fluxo de caixa. Estes têm por objetivo possibilitar a análise da sensibilidade do projeto aos parâmetros variados. Foram simulados diversos cenários, o que proporcionará uma visão mais clara sobre os retornos do projeto em função de suas diferentes condições executivas. Esta análise foi realizada com o auxílio do Microsoft Excel®.
3.2.9. Análise de viabilidade econômica
Por fim realizou-se a análise dos resultados obtidos, definindo a viabilidade do projeto, suas condições e possíveis indicações de melhorias.