Os agentes promotores imobiliários buscam cada vez mais expandir seus mercados para continuarem seu ritmo de acumulação. Sob o contexto da Região Metropolitana do Recife, esses agentes buscam a inserção dos produtos imobiliários habitacionais citados acima em novos espaços e seguem os fluxos de investimentos realizados através do Estado, se articulando com os poderes a nível local para viabilizar a implantação desses empreendimentos.
O setor imobiliário empresarial de Pernambuco começa a ser estruturado a partir da década de 1970, no contexto do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e sofreu impacto na década de 1980, com a extinção do Banco Nacional de Habitação (BNH), se fortalecendo apenas a partir dos anos 2000. Desde essa fase, o setor passou a ter como característica-base o capital de incorporação na produção empresarial de moradias, atribuindo centralidade ao lucro imobiliário como impulsor do processo de acumulação, e não ao lucro da construção. Diante disso, as estratégias de maximização do lucro foram se modificando. Destinado prioritariamente às camadas de média e alta renda da metrópole recifense, as incorporadoras investiram, nas décadas mais recentes, no processo de concentração espacial e de verticalização, principalmente no município do Recife, polo da RMR. (SOUZA et. al, 2015).
Paralelamente a esse processo, as incorporadoras pernambucanas vêm empreendendo a partir de formas de provisão de moradia bem-dotadas de infraestrutura e que foram se intensificando a partir da década de 2000 por meio de produtos imobiliários do tipo condomínios horizontais e, mais recentemente, bairros planejados. Ambos estão sendo implantados na periferia da malha urbana e mais precisamente direcionados aos polos onde há
ações de dinamização desempenhadas através do Estado: ao sul, ao oeste e ao norte da RMR. (SOUZA et. al, 2015).
De acordo com Rosa e Oliveira (2015), nos últimos anos, o avanço da economia estadual se beneficiou da estratégia econômica do Governo Federal que, a partir da distribuição de empreendimentos estratégicos no Nordeste, mais especificamente em Pernambuco, impulsionou o crescimento do setor industrial no estado. A partir daí na RMR houve um favorecimento aos municípios periféricos, criando, assim, três polos de dinamização: ao sul, contemplando os municípios de Cabo de Santo Agostinho e Ipojuca, a partir do Complexo Industrial Portuário de Suape; ao oeste, em menor grau, por meio da implantação da Arena de Pernambuco e da anunciada Cidade da Copa, no município de São Lourenço da Mata; e ao norte, indo além dos limites da RMR13, com a implantação dos complexos industriais voltados à fábrica da FIAT e ao polo farmacoquímico e vidreiro no município de Goiana (Figura 1).
Os empreendimentos habitacionais que vêm sendo implantados nos polos industriais pretendem atender à demanda habitacional dos funcionários de padrão médio e superior dos empreendimentos industriais. Em sua maioria, esses produtos imobiliários estão localizados em glebas que, antes da implantação dos empreendimentos industriais e de outros elementos de dinamização dos polos, se encontravam fora do mercado. As terras onde estão situados os empreendimentos habitacionais são terras pertencentes a antigos latifúndios de cana-de- açúcar, sítios periurbanos ou de proprietários que mantiveram a terra como reserva de valor (SOUZA et al., 2015).
13 Levando em consideração que a inserção de Goiana na RMR ocorreu após (e como consequência) a implantação dos grandes investimentos.
Figura 1 - Mapa dos polos de dinamização da Região Metropolitana do Recife.
Elaboração: Alexandra Luna (2018).
Sendo assim, essas áreas rurais e periurbanas passam a ter situação privilegiada para áreas de expansão urbana por meio da atuação do setor imobiliário empresarial, que pressiona, principalmente no âmbito municipal, os agentes do setor público “a mudarem seus instrumentos de ordenamento territorial e estabelecem uma inversão da valorização de terrenos no centro-periferia. Áreas rurais tornam-se áreas de expansão urbana e novas zonas especiais são criadas com parâmetros de maior adensamento e verticalização” (ROCHA e DINIZ, 2015 p.495).
Os condomínios horizontais implantados concentram-se principalmente no município de Camaragibe, zona oeste da RMR, e, em sua maioria (90%), datam da década de 200014
14 Miranda (2008), com o objetivo de desvendar os processos espaciais e as possibilidades de planejamento em áreas de transição rural-urbana da RMR, aborda que implantação dos condomínios fechados em Camaragibe, mais especificamente em Aldeia, trata-se de um processo mais antigo. Dado a partir dos anos 1960, esse processo foi marcado pela implantação da rodovia PE 027, designando o avanço da urbanização da franja rural- urbana através de granjismo e produção de loteamentos residenciais. A região passou a ser composta por usuários de classes sociais semelhantes, restabelecendo o contato com a natureza perdido com a urbanização. A partir da década de 1980 a região passou a estender as redes de infraestrutura, e os interesses dos granjeiros em relação ao uso, que antes eram voltados para fins agrícolas e algumas vezes conciliados com a segunda residência e o lazer, se transformaram. Fatores como baixo preço alcançado no processo de produção agrícola e indisponibilidade de tempo somadas à crescente valorização do solo nessas áreas e o aumento do interesse pela vida no campo, atrás da melhor qualidade de vida, fizeram com o que o uso habitacional de primeira e segunda residência fosse consolidado em detrimento do uso produtivo. A partir daí “os investimentos na produção não-
substituindo granjas de lazer ou de residência (SILVA, 2011). Muitos desses condomínios são loteamentos fechados e vêm sendo implantados também nos municípios polos de dinamização norte e sul, associados às amenidades naturais e ao discurso naturalista (SOUZA et al, 2015). Além dessa tipologia de empreendimento, na última década vem sendo projetados para estes municípios empreendimentos de maiores escalas, como: ao sul, o Complexo Imobiliário, Residencial e de Serviços Reserva do Paiva15 e o Convida Suape16, no município do Cabo de Santo Agostinho; ao oeste, a Cidade da Copa17, no município de São Lourenço da Mata; e ao norte, o Terra Norte, em Itapissuma, e o Northville, em Goiana.
Dessa forma, pode ser observado que o setor imobiliário empresarial de Pernambuco vem se aproveitando dos polos de atração de investimentos - que seguem para além da metrópole institucionalizada do Recife – com a intenção de dinamizar o mercado de terras e implantar diferentes tipologia de produtos imobiliários. Os acontecimentos que formam esses polos são chamados por Santos (2014) de “eventos”, sendo estes responsáveis pela conexão entre os objetos e pela valorização diferencial dos lugares. Segundo o autor, os eventos são individuais, porém não isolados, estando sempre interdependentes do ponto de vista geográfico por meio do nível mundo e do nível lugar, como pode ser visto em Goiana.
Em Goiana, município com base fundiária historicamente marcada pela monocultura da cana-de-açúcar, os agentes imobiliários vêm seguindo os atuais fluxos de investimentos, em especial a partir da inserção da fábrica italiana de automóveis Fiat Chrysler, que pode ser considerada um evento (como também um objeto) e está diretamente conectada com a valorização do município para a implantação de produtos imobiliários diferentes das tipologias já existentes, como será visto nos capítulos seguintes.
mercantil que conservam o uso residencial e de lazer aumentaram com a construção de casas de alto padrão construtivo e com as melhorias empreendidas em termos de equipamentos, como piscinas, quadras de esportes, etc.” (MIRANDA, 2008 p. 211)
15 Complexo estudado por Barbosa (2014) a partir da demonstração do exclusivismo socioespacial inerente à lógica do processo de produção do espaço e à governança.
16 Bairro planejado analisado por Lima (2015) a partir da avaliação das inovações no produto imobiliário por meio verificação dos sistemas e formas de governança adotados nestes empreendimentos, em especial no Convida Suape.
17 Abordada na pesquisa de Mello (2014), que abrange a recente dinâmica territorial no município de São Lourenço da Mata, diante da expectativa de realização da Copa do Mundo de 2014, tendo a dinâmica imobiliária papel central na transformação do território.
3 GOIANA: DA MONOCULTURA CANAVIEIRA AO POLO INDUSTRIAL