I NSTRUMENTOS DE DIAGNÓSTICO E CUSTOS NA E UROPA

Na Europa existem já várias ferramentas de análise de inspeção, diagnóstico e custos, as quais têm como objetivo comum disponibilizar informação para ajudar de forma prática e simplificada a decisão e elaboração dos diagnósticos, permitindo posteriormente determinar para cada um dos elementos construtivos uma estimativa dos custos associado a reparação. Alguns destes instrumentos permitem tratar da manutenção e também de edifícios novos, aplicando-se também a outros projetos sem serem de habitações.

2.2.1. MÉTODO EPIQR(ENERGY PERFORMANCE,INDOOR ENVIRONMENTAL QUALITY AND RETROFIT)

O método EPIQR foi desenvolvido pela Comissão Europeia, tendo como objetivo apoiar na planificação técnica e financeira da renovação da habitação, criando para tal uma ferramenta multimédia com diferentes cenários possíveis de intervenção, que ajudaram na decisão do diagnóstico. A principal vantagem é a constituição de um dossiê completo e com informações precisas do estado geral do imóvel fornecendo como principais informações o diagnóstico do estado físico e funcional. Este dossiê detalha a natureza dos trabalhos a serem efetuados, indicando o processo de reabilitação e da manutenção e o valor imobiliário do edifício habitacional.

Outras vantagens do método é que permite otimizarem os consumos de energia, a qualidade do ar e o conforto interior. Realiza uma previsão do desgasto natural dos elementos, ajuda na planificação dos custos de renovação e propõe possíveis melhorias de modo a valorizar o imóvel.

Os diagnósticos são compostos por três etapas: uma inspeção visual completa e sistemática dos elementos do edifício, sem recurso a especialistas; um inquérito destinado aos proprietários ou locatários; e uma análise das possíveis soluções de reparação e os seus custos, indicando os consumos e possíveis melhorias aplicáveis no edifício. Para este método o edifício é composto por 50 elementos, em que cada um destes corresponde a um grupo de componentes. A degradação desses componentes é codificada em quatro grupos (quadro 3) que indica o estado de degradação, qual a urgência e o tipo da intervenção. Para melhor interpretação o método fornece fotografias ilustrativas dos estados de degradação. (Lanzinha, J. [et al.], 2001)

Quadro 3 - Códigos de degradação previstos no EPIQR.

Código Estado de degradação Urgência Tipo de intervenção

A Bom estado Conservação Manutenção

B Degradação ligeira Vigilância Reparação ligeira

C Degradação média Intervenção Reparação média

D Fim do ciclo de vida Intervenção imediata Substituição

s,t,u,v Potencial de evolução Facultativo Melhorar

Códigos s,t,u,v – para alguns elementos, estes códigos permitem prever intervenções-tipo ultrapassando a simples reposição em condições de funcionamento e permitindo fazer a análise dos potenciais de aumento do nível de exigência. (Lanzinha, J. [et al.], 2001)

2.2.2. METODO MERHABITAT(METHODES D’ÉVALUATION RAPIDE)

Desenvolvido na Suíça, o método MER foi desenvolvido para avaliar o preço da renovação de edifícios simples e com data anterior á guerra. O método MER HABITAT abrange todo o tipo de construção e desenvolve a mesma ideia, com o princípio de diagnosticar e indicar os custos parciais ou globais para restaurar os edifícios.

O principal componente desse método é o manual de diagnóstico que tem por base de referência as intervenções e custos de “edifícios modelos”, nos quais temos que procurar o que se identifica melhor com o caso em estudo.

Os diagnósticos do estado do edifício e o custo são realizados através da inspeção no local e os custos são, posteriormente tratados manualmente ou informaticamente com uma grelha de cálculos. O manual divide o edifício em 291 elementos que se organizam em 31 sub-tarefas, reagrupadas em 9 grupos de tarefas. Os casos identificados no manual podem não se adaptar totalmente ao edifício em estudo, sendo atribuídas coeficientes para aproximar o modelo do real. Pode ser essencial usar percentagens nas tarefas quando são usados vários tipos de “edifícios modelos” para se aproximar do real. Este método como o anterior divide a classificação em quatro estados de degradação.

 Code 4: bom estado;

 Code 3: degradação ligeira, facilmente reparável;

 Code 2: degradação importante ou falha parcial, dificilmente reparável;

 Code 1: mau estado ou falha total, a substituir ou acrescentar.

Com o projeto ou a medição das áreas dos elementos e a grelha de cálculo com os códigos, coeficientes e percentagens devidamente atribuídas é calculado os custos parciais e totais do edifício sendo os resultados de grande fiabilidade. (Marco, D. [et al.], 1996)

2.2.3. MÉTODO TESTHABITATGE

Desenvolvido em Espanha pelo Col·Legi d’Aparelladores i Arquitects Tècnicas de Barcelona, o método é baseado em outros já existentes e tem como objetivo adaptá-los a elementos mais pequenos e habitações unifamiliares.

Os diagnósticos são realizados com o preenchimento de fichas organizadas em 55 elementos e reagrupados em 6 capítulos. Numa primeira etapa é realizada uma inspeção visual e nas suas conclusões finais, pode ser recomendado perante alguns dados recolhidos, recorrer a ensaios específicos. Na segunda etapa é atribuída uma classificação de degradação idêntica à do método MER HABITAT, e também é atribuída uma percentagem às degradações. Numa terceira etapa de conclusão é compilada a informação das anomalias observadas e calculado o custo com um método semelhante ao método anterior. (Lanzinha, J. [et al.], 2001)

2.2.4. BATIPRIX “LA BASE DE DONNEES DES PRIX DE LA CONSTRUCTION”

A empresa Francesa Batiprix lançou em 2001 a primeira versão do seu sítio, desde então tem vindo a desenvolver a plataforma de acesso e a base de dados dos elementos e dos preços. A base de dados tem como objetivo ajudar a estimar e verificar os custos atribuídos aos projetos e elementos de trabalho. Para tal a base de dados é constituída por 34000 elementos que podem ser consultados via web, ou em papel de 9 volumes. Para cada elemento é disponibilizado uma série de informações sendo

as mais importantes uma descrição sumária, o tempo medio de execução e todos os custos associados. (www01)

2.3. INSTRUMENTOS NACIONAIS DE DIAGNÓSTICO E CUSTOS