No que concerne à informação pré-contratual, quer esta seja genérica ou específica, tem sido objeto de uma crescente intervenção legislativa comunitária, e, consequentemente, interna. Esta proliferação de deveres de informação pré-contratual visa atenuar a profunda assimetria de informação existente entre as contrapartes, especialmente se estivermos perante um contrato celebrado entre um profissional e um consumidor, impondo-se a necessidade de uma “transparência negocial”54 (Antunes J. E., 2017, p. 110).
53 Na anterior redação era designada de TAE, calculada de acordo com o n.º 1 do artigo 3.º do DL n.º 51/2007,
de 7 de março.
54 Sobre o princípio da transparência enquanto tutela de proteção da contraparte, com especial incidência na
Desta forma, a informação pré-contratual de caráter geral (genérica) do crédito hipotecário encontra-se regulada no artigo 12º do DL n.º 74-A/2017. Esta disposição também não se pode considerar como uma total novidade deste diploma, se tivermos em consideração a Instrução do BdP n.º 17/2003, de 17 de novembro55. Na verdade, esta Instrução já definia
um conjunto de informações de caráter geral que as entidades mutuantes tinham de prestar aos consumidores (“interessados”) durante as negociações preliminares destinadas à contratação de um crédito habitação. Com efeito, nas várias alíneas do seu número três, a Instrução elencava um conjunto de informação mínima a prestar, tal como, a descrição dos tipos de empréstimo à habitação disponíveis, breve apresentação das diferenças dos produtos com taxa fixa e taxa variável, garantias exigidas, custos, opções de reembolso, possibilidade de reembolso antecipado, entre outras.
A Instrução do BdP n.º 17/2003 foi revogada pelo Aviso do BdP n.º 2/2010, publicado em 16 de abril, posteriormente alterado pelo Aviso do BdP n.º 16/2012, publicado em 17 de dezembro56. O Aviso n.º 2/2010 já não se refere de forma explícita à informação de caráter
geral, em que, no seu n.º 1 do artigo 3º, que tem como epígrafe “Dever de Informação”, a entidade reguladora (BdP) optou por, genericamente, referir que as IC devem informar os clientes sobre os diferentes elementos caracterizadores dos empréstimos que comercializam, bem como sobre os diversos encargos a suportar pelos clientes. E, no n.º 2 do mesmo artigo 3º, determina os requisitos a observar pelas IC relativamente à informação prestada quanto aos contratos abrangidos57, não só na fase pré-contratual (“negociação”), mas também na
celebração e vigência dos contratos, onde a informação prestada deve ser completa, verdadeira, atual, clara, objetiva e apresentada de forma legível.
Desta forma, quando atentamos aos princípios da informação pré-contratual de caráter geral que constam do n.º 1 do artigo 12º do DL n.º 74-A/2017, que determina que os mutuantes devem prestar informação geral clara, verdadeira, completa, compreensível e legível,
55 Instrução elaborada pelo BdP em consonância com Recomendação da Comissão n.º 2001/193/CE, publicada
a 10 de março de 2001, sobre as informações a prestar pelas instituições mutuantes antes da celebração de contratos de empréstimo à habitação.
56 Alterações introduzidas pelo Aviso do BdP n.º 16/2012 e que foram motivadas pela publicação do DL n.º
226/2012, de 18 de outubro, que veio estender o âmbito de aplicação do regime do crédito à habitação regulado pelo DL nº 51/2007, de 7 de março, e no DL nº 171/2008, de 26 de agosto, aos contratos de crédito garantidos por hipoteca ou por outro direito sobre coisa imóvel celebrados por consumidores, com a equiparação destes contratos aos de crédito habitação e conexos.
57 O n.º 2 do artigo 3º do Aviso BdP n.º 2/2010 refere que são os contratos de crédito à habitação, de crédito
verificamos que estão muito próximos dos requisitos que se encontram mencionados no Aviso do BdP n.º 2/2010.
No entanto, as várias alíneas do n.º 3 do referido artigo 12º complementam os mencionados requisitos e concretizam um conjunto mínimo de elementos a constar da informação pré- contratual de caráter geral a disponibilizar pelos mutuantes e pelos intermediários de crédito vinculados, se for o caso. Os elementos elencados no referido artigo 12º do DL n.º 74-A/2017 são uma transposição direta relativamente aos que constam do n.º 1 do artigo 13º da Diretiva 2017/17/UE.
Pese embora todos os elementos obrigatórios a incluir na informação pré-contratual de caráter geral sejam relevantes para que o consumidor esteja, genericamente, informado e seja conhecedor do produto de crédito hipotecário que a IC publicita ou disponibiliza, consideramos relevante destacar alguns deles, pela sua preponderância na informação prestada ao consumidor, muitas vezes num primeiro contacto com esta temática.
Assim, os elementos que destacamos são as finalidades possíveis do crédito a utilizar, os tipos de garantia que podem ser prestadas, os prazos padrão, os tipos de taxa de juro, com referência se é fixa ou variável, e se for variável qual o indexante utilizado, com apresentação de um exemplo representativo onde inclua o montante total do crédito, o custo total do crédito e o montante total imputado ao consumidor, a respetiva TAEG, as condições aplicáveis ao reembolso antecipado e uma advertência geral relativa às eventuais consequências do não cumprimento das obrigações associadas ao contrato de crédito. Além disso, o legislador nacional reforçou a informação exigida que se encontra prevista na Diretiva, com uma advertência ao consumidor incluída pela alínea n), na qual o consumidor deve prestar atempadamente, de forma correta e completa, a informação solicitada pelo mutuante para efeitos de avaliação de solvabilidade, sob pena de o crédito poder não ser concedido.
Adicionalmente, o mesmo n.º 1 do artigo 12º do DL n.º 74-A/2017 vem impor regras na disponibilização e acessibilidade da informação pré-contratual de caráter geral, a qual deve constar permanentemente dos sítios da Internet dos mutuantes, e dos intermediários de crédito vinculados, se for o caso. Assim como, caso os consumidores o solicitem aos balcões dos mutuantes, e, se for o caso, dos intermediários de crédito vinculados, deve ser disponibilizada essa informação em suporte papel ou outro suporte duradouro.
Concordamos com Cláudia Castro, quando afirma que as informações pré-contratuais de caráter geral estatuídas na Diretiva 2017/17/UE (que como vimos foram integralmente transpostas para o DL n.º 74-A/2017) “consubstanciam, verdadeiramente, um convite a contratar, já que evidenciam a disponibilidade dos mutuantes para iniciar um diálogo dirigido à formação de um futuro contrato de crédito” (Castro, 2017, p. 29). No entanto, devemos ter em consideração que esta informação pré-contratual de caráter geral, apesar de configurar um convite a contratar, está bastante afastada do que será uma proposta contratual, assumindo um papel que poderíamos definir como uma ficha genérica do produto de crédito hipotecário da IC58.