(a) produtos e serviços comercializados
Para fins de administração, a Companhia reconhece quatro segmentos responsáveis pelas receitas e despesas da Companhia, quais sejam: (i) propriedades para locação; (ii) imobiliário; (iii) projetos; e (iv) gestão e outros. A segmentação é necessária dado que as margens, a apropriação de receitas e despesas e os produtos finais são diferentes entre cada segmento. A Companhia identificou e diferenciou quatro segmentos:
Propriedades para locação
Refere-se à participação da Companhia nos condomínios civis de shopping centers, em seus respectivos estacionamentos, e empreendimentos comerciais para locação. Este é o segmento principal da receita da Companhia, sendo sua parcela responsável por 75,8% da receita bruta total da empresa em 2013, e 64,9% em 2012. Nesta operação, o fator determinante no montante de suas receitas e despesas é a participação que a Companhia detém em cada empreendimento. A descrição de suas receitas e despesas segue abaixo:
Receitas: as receitas são provenientes principalmente da (a) cobrança de aluguel pela área ocupada pelos lojistas e (b) receitas de estacionamento após repasse a sócios. Estas receitas são apropriadas na proporção da participação do empreendedor em cada condomínio.
receitas de locação em shopping centers: são cobranças feitas pelos proprietários (a Companhia e seus sócios) pela locação de áreas em seus shopping centers e empreendimentos comerciais. A receita inclui quatro tipos de locação: aluguel mínimo (baseado num contrato comercial indexado ao IGP-DI), aluguel complementar (percentual incidente sobre as vendas dos lojistas) e merchandising (locação de espaço do empreendimento), e linearidade (retirada da volatilidade das receitas de aluguel mínimo). receita de locação de torres comerciais: locação de escritórios e lajes corporativas nos
empreendimentos imobiliários para locação, por meio de contratos indexados ao IGP-M, com termo padrão de cinco ou mais anos.
receitas de estacionamento: receitas provenientes da cobrança de clientes pela permanência de seus veículos no espaço de estacionamento dos empreendimentos. Despesas: incluem despesas com lojas vagas, contribuições para o fundo de promoção, jurídicas, arrendamento, despesas com estacionamento, corretagem, entre outras despesas decorrentes da participação e administração nos shopping centers. Vale ressaltar que despesas de manutenção e operação (condomínio edilício) dos shopping centers são de responsabilidade dos lojistas.
Outros: incluem as despesas de depreciação.
Os ativos de propriedades para locação são compostos principalmente por propriedades para investimentos em operação e contas a receber de receitas de locação e estacionamento.
Imobiliário
A operação imobiliária inclui receitas, despesas e custos da venda de imóveis desenvolvidos normalmente no entorno dos shopping centers. Como mencionado anteriormente esta atividade também contribui para a geração de fluxo de cliente para os shopping centers contribuindo para melhorar seu resultado. Adicionalmente, a valorização e conveniência que um shopping center traz para o entorno possibilita que a Companhia mitigue riscos e aumente receitas dos imóveis
7.2 - Informações sobre segmentos operacionais
vendidos. As receitas são decorrentes da venda dos imóveis e as despesas e custos decorrentes da construção. Ambos são apropriados de acordo com o andamento físico-financeiro da obra (POC). As despesas são decorrentes em grande parte de corretagem e marketing. Os ativos deste segmento estão concentrados no estoque de terrenos e imóveis a comercializar e no saldo de contas a receber.
Projetos
A operação de projetos inclui despesas e receitas decorrentes do desenvolvimento de shopping centers e empreendimentos imobiliários para locação. O custo de desenvolvimento é ativado, mas as despesas como marketing, corretagem, impostos sobre propriedade IPTU, estudos de viabilidade, entre outros, são classificadas como despesa no resultado da Companhia. Da mesma forma, a Companhia considera que a maior parte de sua receita de cessão de direitos é decorrente de projetos abertos nos últimos cinco anos (prazo médio de reconhecimento da receita de cessão de direitos), sendo assim produto da comercialização das lojas durante seu processo de desenvolvimento. Ao desenvolver seus projetos a Companhia pode garantir a qualidade dos shopping centers nos quais terá participação no futuro.
O ativo de projetos é composto principalmente pelas obras em andamento das propriedades para investimento e contas a receber (cessão de direitos) das áreas já contratadas.
Gestão e outros
A Companhia presta serviço de administração para seus sócios e lojistas, cobrando por estes serviços. Adicionalmente, a Companhia cobra de seus sócios nos empreendimentos uma taxa de corretagem pelo trabalho realizado na locação de lojas. A administração de seus shopping centers é essencial para seu sucesso sendo um grande foco da Companhia. Por outro lado, a Companhia incorre em despesas de sede para realizar estes serviços e outros, que são consideradas exclusivamente neste segmento. Esta rubrica também inclui impostos, resultados financeiros e outros por serem resultados que dependem da estrutura da Companhia e não somente da operação de cada segmento descrito anteriormente. Por estas razões este segmento apresenta prejuízo.
O ativo deste segmento é composto principalmente pelo caixa da Companhia, impostos de renda diferidos e ativos intangíveis.
(b) receita proveniente do segmento e sua participação na receita líquida da Companhia
A receita líquida consolidada das operações da Companhia nos exercícios sociais findos em 31 de dezembro de 2013, 2012 e 2011 totalizou, respectivamente, R$973.054 mil, R$958.372 mil, R$676.252 mil. A tabela a seguir detalha os valores das receitas provenientes de cada segmento
7.2 - Informações sobre segmentos operacionais
(consolidado) Exercício social findo em 31 de dezembro de
Receita Líquida 2013 2012 2011 (em R$ mil) % da Receita Líquida % da Receita Líquida % da Receita Líquida
Propriedades para locação 810.321 83,28% 678.028 70,75% 569.119 84,16%
Imobiliário 97.130 9,98% 227.469 23,73% 49.394 7,30%
Projetos 52.382 5,38% 37.644 3,93% 39.132 5,79%
Gestão e outros 109.034 11,21% 100.942 10,53% 84.579 12,51%
Total da Receita Bruta 1.068.867 109,85% 1.044.083 108,94% 742.224 109,76%
Total de Impostos e contribuições sobre
vendas e serviços prestados -95.813 -9,85% -85.711 -8,94% -65.972 -9,76%
Total da Receita Líquida 973.054 100,00% 958.372 100,00% 676.252 100,00%
A Companhia entende que a apresentação acima está mais em linha com as Demonstrações Financeiras da Companhia, pois nas mesmas não é apresentada a aberturada receita líquida por segmento, sendo feita apenas a abertura da receita bruta.
(c) lucro ou prejuízo resultante do segmento e sua participação no lucro líquido da Companhia
A Companhia registrou lucro (prejuízo) líquido consolidado nos exercícios sociais findos em 31 de dezembro de 2013, 2012 e 2011, respectivamente, R$284.609 mil, R$389.362 mil e R$308.919 mil. A tabela a seguir detalha o lucro (prejuízo) líquido de cada segmento e sua participação lucro (prejuízo) líquido da Companhia em cada um dos períodos abaixo indicados:
(consolidado) Exercício social findo em 31 de dezembro de
Lucro antes do imposto de renda e da
contribuição social 2013 2012 2011
(em R$ mil) Lucro antes IR e CSLL % do total Lucro antes IR e CSLL % do total Lucro antes IR e CSLL % do total
Propriedades para locação 461.755 123,89% 544.426 109,07% 450.465 105,63%
Imobiliário 16.319 4,38% 114.496 22,94% -9.103 -2,13%
Projetos 13.428 3,60% -14.244 -2,85% 26.903 6,31%
Gestão e outros -118.797 -31,87% -145.542 -29,16% -41.807 -9,80%
Total do lucro antes do imposto de renda e
da contribuição social 372.705 100,00% 499.136 100,00% 426.458 100,00%
Imposto de renda e contribuição social e
outros -88.096 -23,64% -109.774 -21,99% -117.539 -27,56%