Os instrumentos descritos a seguir não são homogeneamente utilizados, alguns foram mais atraentes em um determinado período tendo sido posteriormente substituídos por outros mais sofisticados ou com características mais favoráveis a uma conjuntura específica. No entanto, é importante perceber na variedade existente, a natureza arrojada das instituições norte-americanas em sua busca por novos desenhos e alternativas focados às exigências e características da demanda.
A diversidade da demanda aliada às raízes competitivas do mercado subordinado a mudanças conjunturais, impõe a busca por instrumentos ideais, flexibilizados em função das especificidades de cada nicho de mercado. É clara
a vocação experimental na evolução do mercado primário e secundário de hipotecas nos Estados Unidos, e a nosso ver uma das chaves para a obtenção de indicadores positivos.
Para detalhar os instrumentos financeiros adotados nos Estados Unidos vamos nos permitir a descrição de conceitos mais genéricos aplicáveis a qualquer modelo de financiamento habitacional, visto que no capítulo anterior não analisamos com profundidade os instrumentos financeiros existentes.
a) Modalidades de crédito imobiliário
O crédito imobiliário é o instrumento financeiro básico do mercado primário de hipotecas. Assim sendo é fundamental que o mercado possa oferecer um leque de alternativas a fim de suprir as necessidades dos agentes financeiros, no sentido de manter patamares atrativos de lucro e minimizar as perdas, como da demanda potencial de imóveis.
A arquitetura financeira de um crédito imobiliário, especificada nas condições contratuais pactuadas entre o agente financeiro e o comprador do imóvel, deve necessariamente refletir as características macro-econômicas do país, contendo mecanismos específicos para que no longo período de sua vigência as oscilações conjunturais não provoquem perdas para os atores envolvidos.
As modalidades de crédito imobiliário nos Estados Unidos são genericamente denominadas motgages e apresentam elevado grau de sofisticação, desenvolvido ao longo de quase um século, a partir de experiências acumuladas por ampla gama de agentes financeiros, antes e depois da implementação do mercado secundário de hipotecas e sob condições conjunturais diversas.
Uma hipoteca, ou crédito imobiliário pode ser definida como um empréstimo financeiro de longo prazo garantido por uma propriedade imobiliária, e o principal risco é o risco de crédito, conjunção de dois outros riscos: o risco do tomador não cumprir com os pagamentos e o risco relacionado ao valor de mercado da propriedade utilizada como garantia. Outro risco importante relacionado a um crédito imobiliário é o risco da taxa de juros, que pode assumir graus diferenciados de acordo com o tipo de instrumento utilizado.
As instituições que concedem crédito imobiliário costumam cobrar taxas para cobrir os custos administrativos, por estabelecer taxas de juros a priori, e também para penalizar amortizações antecipadas ou refinanciamentos, induzidos por uma queda da taxa de juros.
Um indicador importante para avaliar a segurança de um empréstimo hipotecário em termos da garantia, representada pela propriedade, é dado pelo
loan-to-(house)-value ratio – LTV. Nos Estados Unidos os créditos imobiliários
contemplam um LTV em torno de 80%, ou seja, um comprador deve pagar a título de entrada 20% do custo do imóvel a ser adquirido e a diferença é financiada.
A diferença entre o saldo devedor do crédito imobiliário e o valor de mercado da propriedade garante à instituição financeira uma margem de segurança variável ao longo do tempo com a amortização do principal devido e eventuais alterações no valor de mercado da propriedade. Essa margem de segurança deve ser estimada pela instituição de crédito para o prazo do empréstimo, levando em consideração os efeitos dos índices de preço e de movimentos do mercado imobiliário, de forma a permanecer positiva e portanto minimizar o risco da operação.
Os créditos imobiliários podem variar em termos de prazos, taxas de juros fixas ou variáveis, formas de amortização e pagamento, montante financiado em relação ao valor do imóvel (LTV), entre outras variáveis.
O principal instrumento de crédito imobiliário nos Estados Unidos é conhecido por 30-year Constant payment mortgage loan, ou seja: crédito com pagamentos fixos por um prazo de 30 anos. Esse modelo foi implementado na década de 1930 por meio da Federal Housing Administration e até os dias de hoje predomina entre as instituições de crédito imobiliário (Santomero, Babbel, 1997).
Para melhor compreensão da variedade de mecanismos existentes, agrupamos os principais instrumentos de crédito em função da taxa de juros utilizada: fixa ou variável.
• Taxa de juros fixa
Os empréstimos imobiliários com taxa de juros fixa são conhecidos por
fixed interest rate mortgage loans e podem assumir diferentes formas de
amortização. Os primeiros modelos utilizados nos Estados Unidos até a década de 1940 requisitavam montantes substanciais de entrada, com o financiamento limitado ao teto de 50% do valor do imóvel, e adotavam um sistema de amortização onde os pagamentos restringiam-se aos juros devidos10 por um prazo de cinco anos quando o principal deveria ser integral ou parcialmente pago ou, refinanciado se aprovado pelo agente financeiro (Brueggeman, Fisher, 1993).
Esse modelo ficou defasado pois era muito restritivo, desqualificando para o crédito o candidato que não pudesse pagar os elevados montantes de
10
Esse sistema é conhecido no Brasil como método americano de amortização de empréstimos
entrada para aquisição do imóvel. Além disso, as prestações eram menores do que a real capacidade de pagamento dos mutuários e os prazos muito curtos, incompatíveis com o volume dos créditos para adquirir imóveis, bens caros (Brueggeman, Fisher, 1993).
Atualmente o financiamento imobiliário dos Estados Unidos a taxas de juros fixas ocorre através de três tipos de crédito denominados constant
amortization mortgage loans, constant payment mortgage loans, e graduated payment mortgages, que diferenciam-se entre si pelo modelo de amortização
adotado (Brueggeman, Fisher, 1993).
A modalidade conhecida como constant amortization mortgage loan apresenta como característica principal o pagamento mensal de amortizações fixas. Os juros são calculados mensalmente sobre o saldo devedor atualizado, subtraídas as amortizações ocorridas.
As prestações mensais compõem-se de uma parcela de amortização, constante ao longo do empréstimo, e uma parcela de pagamento de juros que é variável. As amortizações constantes provocam uma redução também constante do saldo devedor, fazendo com que nessa modalidade de crédito as prestações sejam cada vez menores já que a parcela variável da prestação é o juro mensal que é pago com base em saldos devedores sempre menores (Brueggeman, Fisher, 1993).
Constant payment mortgage loan é um instrumento de crédito
amplamente utilizado nos Estados Unidos, em geral por prazos de 15 ou 30 anos. Consiste basicamente no pagamento de prestações mensais fixas, compostas de juros e amortização do saldo devedor. Esse método de amortização é conhecido internacionalmente como método francês. No Brasil adotou-se uma variante com taxa de juros variável conhecida por “tabela price”, a diferença básica é que no Brasil a taxa de juros tem dois componentes: uma
taxa de juros contratual, pré-fixada, e a taxa de inflação passada, já nos Estados Unidos a taxa de juros é periodicamente repactuada com base em índices de inflação, ou seja, a taxa de juros única embute a inflação passada.
A prestação ou pagamento mensal é calculado a partir da seguinte fórmula:
(
)
1 1 1 n saldo r pagamento devedor r = − + Onde:r = taxa de juros mensal (convencionalmente equivalente a 1/12 da taxa de juros anual estabelecida).
n = número de meses até a amortização completa do saldo devedor.
Com o valor da prestação mensal estabelecido, o montante referente a juros é calculado com base no saldo devedor remanescente do mês anterior multiplicado pela taxa de juros mensal. A diferença entre o valor total da prestação e o juro pago é amortização do saldo devedor e deve ser abatida do mesmo para estimar os juros a serem pagos no mês seguinte.
Ou seja, o saldo devedor é mensalmente revisto pois sempre há amortização e o juro mensal pago é calculado com base no saldo devedor atualizado que é o valor inicial do empréstimo menos amortizações ocorridas.
Com essa sistemática, nos pagamentos iniciais a parcela de juros pagos é maior do que o valor de amortização. Ao longo do tempo, com as sucessivas amortizações e a conseqüente redução do saldo devedor, a parcela de juros pagos em cada prestação cai, aumentando cada vez mais as amortizações até o pagamento integral do empréstimo. É lógico então que quando as taxas de juros são maiores, as amortizações do principal ocorrem ainda mais lentamente.
Esse padrão de pagamento de juros e amortização do principal permanece independentemente do prazo do crédito, seja ele de 15 ou 30 anos. A diferença está no valor da prestação, bem maior para créditos com prazos menores com mesma taxa de juros. Evidencia-se que prazo e taxa de juros são as principais variáveis para determinar o valor da prestação, que diminui à medida que aumentam os prazos para pagamento e diminuem as taxas de juros adotadas.
A outra modalidade de crédito imobiliário com taxas de juros fixas é conhecida por graduated payment mortgage e foi desenvolvida em função da possibilidade de elevação da renda do mutuário ao longo dos anos; com isso ampliou-se o acesso ao crédito a famílias cuja capacidade de pagamento deve provavelmente aumentar no médio prazo.
Esse instrumento prevê pagamentos de prestações iniciais menores do que as modalidades anteriormente descritas, constant amortization e constant
payment loans, limitadas ao pagamento integral ou mesmo parcial dos juros
mensais, gradualmente crescentes durante o prazo do empréstimo de acordo com as estimativas de aumento da renda do mutuário.
Dessa forma pode ocorrer no período inicial do empréstimo amortização negativa e conseqüentemente aumento do saldo devedor, de acordo com o plano de amortização e pagamento previamente pactuado. A autoridade reguladora de crédito imobilário Federal Housing Administration aceita essa modalidade de crédito, viabilizando a existência de ampla variedade de planos com diferenças nos níveis de pagamento inicial, taxas e períodos de graduação.
No Gráfico 8 pode-se observar a evolução do volume anual de pagamentos das prestações para as três modalidades de créditos imobiliários com taxas de juros fixas; pode-se depreender que, para o constant amortization
loan, as prestações iniciais são mais altas e restringem portanto a entrada de
famílias nos financiamentos; o constant payment loan sugere estabilidade na capacidade de pagamento das famílias ao longo do empréstimo.
Já o graduated payment mortgage amplia consideravelmente a possibilidade de acesso ao crédito na medida que os pagamentos iniciais requerem rendimentos familiares menores. Além disso é flexível o bastante para se adaptar também às expectativas de crescimento da renda das famílias, seja em decorrência de fatores conjunturais, como crescimento econômico e inflação, ou em função de variáveis específicas relacionadas a carreiras profissionais e ciclo de vida.
GRÁFICO 8 - PAGAMENTOS ANUAIS POR MODALIDADE DE CRÉDITO - SIMULAÇÃO US$ 60.000 POR 30 ANOS
- 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 25 27 28 29 30 anos US $
constant amortization constant payment graduated payment
Obs.: Simulação de crédito imobiliário de US$ 60.000, 30 anos, taxa de 12% ao ano. A prestação mensal para o constant payment loan, segundo a fórmula anteriormente explicitada, é US$ 617,17. Para o constant
amortization loan o valor mensal referente a amortização pago é US$ 166,67; sendo a primeira prestação de US$ 766,67 e a última US$ 168,34. Para o graduated payment loan as prestações mensais são ajustadas anualmente a uma taxa de 7,5% nos seis primeiros anos, no primeiro ano a prestação é US$ 474,83 e a partir do sexto ano a prestação fixa-se no patamar de US$ 681,67 (Brueggeman, Fisher, 1993).
Outra análise importante ao compararem-se os três instrumentos é a relação entre saldo devedor e valor da propriedade durante o prazo do empréstimo. Deve-se levar em conta a tendência ascendente de valorização da propriedade imobiliária. Com amortizações constantes e aumento de preço dos imóveis, a razão entre saldo devedor e valor do imóvel é crescente no tempo para o constant amortization loans. Essa situação é particularmente segura para o agente financeiro em caso de execução da dívida por falta de pagamento.
Nos outros dois casos, constant payment loans e graduated payment
mortgages, a razão entre saldo devedor e valor do imóvel permanece constante
ou diminui nos primeiros anos, principalmente havendo amortização negativa. Entretanto, com a valorização dos preços dos imóveis, essa razão pode aumentar, compensando inclusive aumentos no saldo devedor.
Pode-se concluir então que, enquanto o modelo de amortizações constantes é mais seguro para o agente financeiro, os outros dois modelos são mais flexíveis e requerem análises mais sofisticadas de risco de crédito, com base em estimativas de incremento na renda dos indivíduos e no valor dos imóveis.
• Taxa de juros variável
O outro grupo de instrumentos financeiros reúne os créditos com pagamentos calculados em função de taxas de juros variáveis. Eles são conhecidos de forma genérica como adjustable rate e variable payment
mortgages e existem em três modalidades principais: a price level adjusted mortgage, adjustable rate mortgage e shared appreciation mortage
Esses créditos imobiliários caracterizam-se principalmente por estabelecer parâmetros para ajustes periódicos nas prestações adequando-as a eventuais mudanças da economia, que podem ser medidas através da evolução de índices de preços, taxas referenciais de juros ou mesmo através de novas avaliações dos imóveis.
Essa flexibilidade do instrumento de crédito reduz o risco da instituição financeira, pois as condições do crédito se ajustam periodicamente ao mercado. Para o tomador, o principal atrativo consiste na possibilidade de pagar taxas menores, pois a pré-fixação da taxa de juros, além de embutir um custo adicional para segurança da instituição de crédito, pode ser prejudicial em casos de declínio das taxas de juros de mercado (Santomero, Babbel, 1997).
A sistemática deste instrumento consiste em determinar taxas de juros por períodos pré-acordados ao final dos quais a prestação mensal deve ser automaticamente reajustada. Normalmente o prazo da operação permanece inalterado, à exceção de casos onde as prestações variam sobremaneira induzindo à necessidade de rever o prazo contratual. Um exemplo são contratos que estabelecem a priori tetos para os pagamentos mensais em função da capacidade de pagamento do tomador.
Limites ou caps, como são chamados no jargão do mercado imobiliário, constituem ferramenta usual para empréstimos a taxas de juros variáveis e podem ser estabelecidos em termos máximos e mínimos para variações da taxa de juros inicial e para reajustes das prestações (Santomero, Babbel, 1997).
As chamadas price level adjusted mortgages consistem em créditos imobiliários indexados a um determinado índice de preços, como veremos mais adiante esse instrumento apresentou, quando implementado, uma série de
problemas e foi praticamente descartado pelo mercado em detrimento de outros instrumentos conhecidos por adjustable rate mortgages.
O mecanismo das price level adjusted mortgages funciona da seguinte forma: o contrato é feito com base em uma taxa de juros válida por um determinado período de tempo que pode ser anual, bianual, etc.; ao final do período essa taxa é atualizada com base na variação do índice de inflação no mesmo período e previsto inicialmente no contrato (Brueggeman, Fisher, 1993).
No momento de revisão da taxa de juros as prestações são recalculadas com base no saldo devedor atualizado, nova taxa de juros e o período remanescente do prazo inicial do contrato. O cálculo do valor das prestações é feito seguindo o mesmo método de amortização dos constant payment loans, ou seja, cada pagamento mensal engloba os juros do mês para o saldo devedor mais uma parcela de amortização.
Depreende-se então que as prestações aumentam sempre até o final do prazo, primeiro por causa do efeito da inflação, e também porque no final de cada período de ajuste praticamente é feito um novo financiamento a uma taxa de juros maior e prazo menor.
Esse instrumento de crédito com taxas variáveis de juros, indexadas à inflação, pode gerar alguns problemas prejudicando sua eficiência. Um primeiro fator que pode gerar distorções é o índice de preços utilizado que nem sempre reflete necessariamente a valorização dos imóveis, apenas um dos vários componentes da base de cálculo para o índice (Brueggeman, Fisher, 1993).
Assim sendo, se a inflação for impulsionada por outros bens de consumo e portanto sofrer alterações bruscas, automaticamente os contratos de crédito imobiliário serão reajustados, e no limite o saldo devedor pode até ficar maior do que o valor real da propriedade, imóvel lastro e garantia para o crédito.
Esse processo pode incentivar a inadimplência por parte dos mutuários existentes e fazer com que os agentes financeiros exijam dos novos mutuários entradas maiores para garantir que o saldo devedor seja sempre menor do que o valor do imóvel. O objetivo do instrumento financeiro acaba distorcido, ao restringir a demanda potencial para famílias com maior capacidade de pagamento (Brueggeman, Fisher, 1993:159).
Outro problema importante é o impacto da correção das prestações na renda mensal dos mutuários, que não necessariamente varia na mesma proporção da inflação e pode afetar a capacidade de pagamento e promover inadimplência. Por fim os índices de preços refletem uma variação já ocorrida nos preços e não futura, o que também gera distorções, pois os índices de preços podem apresentar comportamentos diferenciados nos períodos de ajuste dos contratos (Brueggeman, Fisher, 1993).
Se a inflação do primeiro ano de um empréstimo for maior do que a do segundo ano, neste segundo ano o mutuário vai pagar uma prestação maior do que seria necessário para manter a lucratividade do agente financeiro, além disso, sua renda mensal muito provavelmente não vai acompanhar essa variação. Essa situação complica-se ainda mais se houver declínio da inflação no segundo ano (Brueggeman, Fisher, 1993:159).
Em função dos problemas relacionados a esse instrumento de crédito foram desenvolvidos outros modelos de crédito imobiliário com taxas de juros variáveis indexadas a outras taxas de juros de mercado que por sua vez são estimadas com base em expectativas futuras e não na inflação passada, como os índices de preços. Esses instrumentos que podem assumir especificidades próprias são genericamente conhecidos por adjustable rate mortgages.
Os índices de taxa de juros mais utilizados nos Estados Unidos como referência são os CMTs ou Constant maturity treasury yield indexes. Esses índices refletem os rendimentos dos títulos do tesouro americano de um, três ou de cinco anos e caracterizam-se pela volatilidade em termos de adequação ao mercado financeiro (Santomero, Babbel, 1997: 307). Dessa forma quando o índice utilizado refere-se a um período de três anos as taxas de juros são repactuadas a cada três anos, da mesma maneira funcionam os créditos contratados com índices de um e cinco anos.
Outro índice utilizado é o Cost of Funds Index – COFI, especialmente estruturado para refletir o custo de captação de instituições financeiras que operam nos estados da Califórnia, Arizona e Nevada. Esse índice, publicado pelo Home Loan Bank of San Francisco, é calculado a partir do custo de todos os empréstimos contabilizados na carteira dessas instituições até o seu vencimento final, não refletindo de forma eficaz as variações das taxas de juros de mercado. Por essa razão este índice vem sendo cada vez menos adotado (Santomero, Babbel, 1997: 307).
As adjustable rate mortgages apresentam determinadas características comuns:
! a taxa de juros inicial é sempre menor do que as taxas de juros usuais para os créditos imobiliários com taxas fixas, isso explica-se porque o risco inerente à taxa de juros é bem menor para o agente financeiro quando as taxas são ajustáveis;
! a taxa de juros de mercado referencial para os reajustes contratuais não pode ser influenciada pelo agente financeiro;
! os períodos de reajuste são usualmente seis meses ou um ano;
! existe uma margem constante ou spread entre a taxa referencial escolhida e a taxa de contrato;
! muitas vezes são estabelecidos limites máximos e mínimos para reajustes que podem ser adicionados ao saldo devedor, podendo inclusive ocorrer amortização negativa; ! e, por fim, é normalmente prevista a opção de pagamento
antecipado do saldo devedor sem multa para o mutuário. Isso acontece quando o mutuário opta pelo