Construção de um edifício – Sistema Tilt-up.
Fotos 01 e 02. Instalação dos geradores e telefonia. Fotos 03, 04, 05 e 06. Central de monitoramento, instalações elétricas, grupo gerador e de incêndio.
Sistema de geração própria de energia de 2000 KVA cada.
Sistema de ar condicionado - VAV.
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Capítulo 3
As empresas imobiliárias e a abertura de capital na bolsa de valores
O mercado imobiliário no ano de 2006, presenciou a abertura de capital na Bovespa realizada pelas maiores empresas empreendedoras imobiliárias de São Paulo (empresas que trabalham com imóveis de médio e alto padrão); tais como Cyrela, Gafisa, Rossi, Company, entre outras que estão também dando início a esse processo. Esse é um momento de reprodução de um mercado imobiliário crítico. Esses pequenos capitais estão se valorizando, mas enfrentando a todo momento a situação crítica do capitalismo mundial, que em termos de acumulação encontra-se em uma crise que se estende desde os anos 70. Além do que, estamos tratando aqui de formas de financiamento da construção civil e como já discutimos no capítulo 1, surge como um obstáculo a reprodução do capital no setor imobiliário.
Trata-se de um processo de captação de recursos a baixo custo para a realização de incorporação, compra de terrenos e lançamentos imobiliários bem como aquisição de outras empresas deste ramo que sejam proprietárias de terrenos e que detenham empreendimentos já lançados no mercado que interessem a esses grandes empreendedores. É importante destacar que o montante de capital absorvido por essas empresas não são utilizadas para a construção de novos empreendimentos. A construção ainda continua sendo financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A captação de recursos através de vendas de ações em bolsa aumenta o patrimônio da empresa e permite também que seu crescimento e lucro cresçam consideravelmente, o que permite que ela consiga mais dinheiro junto ao SFH para realizar a construção dos empreendimentos imobiliários. Assim, a grande aplicação desses recursos é em compra de terrenos e incorporações imobiliárias.
Segundo reportagem da Folha de São Paulo62, no ano de 2006, o setor imobiliário liderou a abertura de capital na bolsa de valores. Esses negócios representaram 50% do montante de R$ 8,83 bilhões emitidos em ações em 2007. De 17 emissões realizadas em 2007, 11 eram da companhia do setor.
A tabela a seguir mostra os dados de participação de investidores estrangeiros na distribuição pública de ações em 2006.
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TABELA 11
Distribuição Pública de ação em 2006 Participações dos investidores estrangeiros
Empresa Volume total Volume estrangeiro
da distribuição na oferta total
R$ R$ Part. (%) Gafisa 926.988.750,00 669.685.366,50 72,24 Company 281.600.000,00 179.150.400,00 63,62 Rossi Res. 1.012.500.000,00 812.964.050,00 80,29 Cyrela 837.947.500,00 632.505.576,50 75,48 Abyara 163.770.250,00 150.416.250.,00 91,85 Klabin Segall 527.347..500,00 362.666.775,00 68,77 Brascan Res. 1.188.000.000,00 1.038.857.600,00 87,45 Fonte: Bovespa, 2007
Como podemos observar na tabela 11 os investimentos estrangeiros são responsáveis por comprar mais de 50% das ações emitidas na bolsa pelas companhias em questão. Segundo Tolosa63, a maior parte dos investidores que compraram ações dessas empresas são investidores estrangeiros. Elemento que reforçar nossa idéia de internacionalização do setor imobiliário em São Paulo.
Para o debate, trazemos um depoimento de Belleza sobre esse tema, o qual nos instigou a incorporar este assunto em nossa pesquisa.
“Está se criando uma super liquidez neste mercado o que vai fazer com que a produção imobiliária aumente uma barbaridade e causa alguns efeitos bastante interessantes, como por exemplo, uma das coisas fundamentais é
terreno, terreno virou ouro em pó. O que adianta se você tem muito
dinheiro e não tem onde construir? Quem está bem posicionado com terreno, isso é fundamental. Está muito mais fácil arrumar capital do que arrumar terreno, aposto com você. Dinheiro todo mundo pode ter, terreno nem todo mundo tem”.
Para nossa pesquisa em Geografia Urbana, Belleza traz a temática da importância que o espaço (o solo urbano) possui hoje na realização desses capitais que estão procurando rentabilidade no setor imobiliário. Tolosa, ao ser questionado sobre a importância de possuir terreno num momento que parece haver uma escassez diz que
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terreno não era o grande problema, havia possibilidade de construir em vários lugares da região metropolitana.
Retomando uma idéia já posta em evidência no texto deste trabalho, mas de suma importância observamos que especificamente o mercado de edifícios corporativos e edifícios residenciais, especificidades em sua construção e realização na cidade. Os edifícios de escritórios, bem como o setor hoteleiro e flats não podem se localizar fora da expansão do eixo empresarial de São Paulo (são atividades que dependem dessa centralidade); são empreendimentos que dependem muito mais da conjuntura econômica, de ciclos econômicos o que vai refletir no valor da terra, do aluguel, na taxa de vacância no mercado. Portanto, havendo a necessidade de concentração espacial desses empreendimentos no fragmento aqui em questão, há uma maior escassez para sua construção. De forma um pouco diferente, o setor imobiliário voltado para empreendimentos residenciais, ou seja, moradia, não depende desta localização estrita, ele pode se realizar em vários lugares da metrópole (mas não em qualquer lugar) principalmente com empresas muito capitalizadas como estão a oferta de terrenos torna- se mais ampla.
Os mapas a seguir revelam a localização dos terrenos adquiridos pela empresa Company neste ano de 2006 após IPO (sigla em inglês que significa abertura de capital em mercado secundário) e os lançamentos residenciais na cidade de São Paulo em 2006 (mapa 6).
O mapa 5 revela que os terrenos adquiridos pela Company após o IPO, se localizam em várias regiões da cidade e não em qualquer lugar, além do que a maior parte deles está nas bordas do eixo empresarial da metrópole, ou seja, no vetor sudeste da cidade de São Paulo.
O mapa 6 mostra que os lançamentos residenciais estão espalhados pela cidade, com certas manchas de concentração no vetor sudoeste e por exemplo no Tatuapé, o que pode nos apontar que o setor imobiliário residencial também possui sua áreas de concentração espacial. É interessante comparar o mapa 6 com o mapa 4, que revela a concentração espacial dos edifícios de escritórios em no eixo empresarial. Desta forma, afirmamos que são estratégias diferentes que o mercado de edifícios comerciais utiliza com relação ao mercado residencial, além do que o residencial está muito mais próximo do valor se uso que os imóveis podem oferecer e o comercial muito mais ligado ao valor de troca. Porém ambos estão imersos na lógica da acumulação capitalista.
Esse mecanismo de financiamento ao setor imobiliário vem se tornando uma saída para as grandes empresas empreendedoras imobiliárias para atrair recursos para o desenvolvimento de seus negócios. Entretanto, a busca intensa a esse mecanismo pode trazer um saturamento ao setor, o que indica um caminho no sentido da crise. Como já nos mostraram outros países, esse pode ser um caminho para o que se chama de bolha imobiliária, como escreveu Kurz “a bolha financeira imobiliária como adiamento da crise”, vamos ver até quando.