Lanços de Escada, Garagens e Partes Comuns de Uso Exclusivo

Em termos de legislação portuguesa, para os lanços de escada e partes comuns de uso exclusivo de algum ou alguns condôminos, vigora o critério da necessidade de utilização, conforme dispõe o número 3 do artigo 1.424º do Código Civil Português.

Quando o legislador fala em escadas ou partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente a alguns dos condôminos, refere-se às respectivas frações autônomas, atribuindo a responsabilidade das despesas aos titulares das frações a quem tais escadas ou partes comuns dão serventia exclusiva.

169 _{TRIBUNAL da Relação de Lisboa – Acórdão com o número 54/09.4TJLSB.L1-6, de 06 de Dezembro de 2012.}

Relator Aguiar Pereira. [Consult. 19 Jun. 2018]. Disponível em

http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/57b323bfec24d52f80257b27004c7887?OpenD ocument&Highlight=0,condom%C3%ADnio,despesas,ascensores

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Restam isentos da responsabilidade pelos encargos de conservação e fruição apenas os condôminos cujas frações de modo algum possam aproveitar da serventia dos lances de escada ou partes comuns. E o Supremo Tribunal de Justiça já proferiu acórdão neste sentido:

“Na falta de disposição diversa consagrada no título constitutivo ou de acordo negocial em contrário subscrito por todos os interessados e titulado por escritura pública, os encargos respeitantes às partes comuns de um edifício em propriedade horizontal que apenas sirvam um ou alguns dos condóminos recaem apenas sobre os utentes exclusivos dessas partes.”170

Assim, compreende-se que não se pode considerar isento da responsabilidade por tais encargos qualquer condômino cujas frações estão objetivamente em condições de serem servidas pelas escadas, sob o argumento de que delas prefere não se servir.

No entanto, as despesas em questão, embora fiquem a cargo dos condôminos que delas se servem, configuram difícil tarefa de contabilização dentro do universo de todos os gastos existentes em um condomínio e sua repartição entre um número grande de condôminos.

As garagens também figuram no rol de partes comuns do prédio, elencadas pelo artigo 1.421º do Código Civil Português. O título constitutivo determinará a condição de uso comum ou exclusivo, podendo ser complementado ou modificado posteriormente pelo regulamento do condomínio.

Caso tenha-se estabelecido que a garagem, embora em zona comum, tenha lugares demarcados de utilização privativa, o direito a este uso faz parte integrante da propriedade privada de cada condômino, sendo inseparável da respectiva fração autônoma. Trata-se de complemento de propriedade da respectiva fração, conforme já proferiu acórdão a Relação do Porto.171

Em relação a este espaço, cada condômino é possuidor em nome próprio, não sendo suscetível de usucapião, uma vez que as partes comuns não são divisíveis, exceto mediante modificação do título constitutivo.

170 _{SUPREMO Tribunal de Justiça – Acórdão com o número 05B2016SJ200507060020167, de 06 de Julho de}

2005. Relator Araújo Barros. [Consult. 19 Jun. 2018]. Disponível em

http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/1dcae82b5b55f45980257057002f47f4?OpenD ocument&Highlight=0,condom%C3%ADnio,despesas,escadas

171 _{PITÃO, José António de França. Propriedade Horizontal: anotações aos artigos 1414º a 1438º-A do Código} Civil. Coimbra: Edições Almedina S.A., 2007. p. 96.

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Genericamente, pode-se afirmar que nenhum condômino tem o direito de se apropriar e destinar a seu uso exclusivo uma parte que é comum a todos, conforme já proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal, no Brasil. O Tribunal de Alçada Civil de São Paulo também já enunciou que a autorização de uso, concedida pela assembleia, não significa propriedade, nem exclui a área da propriedade comum.172

O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1.331, 2º, elenca as partes comuns do edifício, que podem ser utilizadas por todos os condôminos, não podendo ser alienadas separadamente, ou divididas. Neste rol, figuram o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás, eletricidade, calefação e refrigeração centrais, dentre outras partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público.

No entanto, a lei apresenta exceções em relação às regras de propriedade e utilização das partes comuns. A primeira delas diz respeito ao terraço de cobertura, disposto no §5º do mesmo artigo 1.331, cujas despesas serão analisadas mais especificamente no próximo tópico. O terraço, mesmo que se constitua em área que deveria servir ao uso comum, é passível de disposição contrária na escritura de constituição do condomínio. Dessa forma, admite a lei brasileira a possibilidade, por deliberação do instituidor do condomínio, expressa no ato da constituição, de o terraço de cobertura não vir a ser considerado parte comum. Permite-se, assim, que tal área passe a integrar propriedade exclusiva, com utilização independente.

Para tanto, é necessário que o terraço de cobertura, nos termos do artigo 1.332, I do Código Civil, figure no projeto aprovado para a construção ou no memorial descritivo, nos casos de incorporação imobiliária, ou no instrumento de instituição do condomínio.

Nessas condições, pode ser caracterizada como parte exclusiva qualquer área que, por sua natureza, devesse ser destinada ao uso comum. Para tal é necessário que a área não seja indispensável ao uso comum e esteja devidamente discriminada dentro de unidade de propriedade exclusiva na escritura de constituição do condomínio.173

Outra exceção, admitida desta vez pelo artigo 1.340 do Código Civil Brasileiro diz respeito à possibilidade de certas áreas, mesmo constituindo-se em parte comuns, terem seu uso exclusivo garantido pela convenção a algum condômino ou a alguns deles.

172 _{PEREIRA, Caio Mário da Silva – Condomínio e Incorporações. 12ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2015. p. 124.} 173 _{AVVAD, Pedro Elias. Condomínio Edilício. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017. p. 296.}

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Em suma, a lei brasileira permite: a definição, pelo ato constitutivo do condomínio, de área comum como parte integrante de propriedade exclusiva; a garantia apenas do direito ao uso exclusivo de determinadas áreas a algum ou a alguns condôminos.