4. LEGISLAÇÃO SOBRE O HIPERCENTRO DE BELO HORIZONTE
4.1. Lei nº 9.326, de 24 de janeiro de 2007
A Lei nº 9.326, de 24 de janeiro de 2007, estabeleceu normas para adaptação e implantação de atividades específicas situadas no Hipercentro de Belo Horizonte, cuja delimitação é a dada pela Lei nº 7.165, de 27 de agosto de 1996 (Figura 12).
Figura 12 – Delimitação do Hipercentro de Belo Horizonte, nos termos da Lei nº
7.165, de 27 de agosto de 1996.
Fonte: Belo Horizonte, 2007a.
No caso, as adaptações poderiam ser para edificações destinadas a atividades culturais e para as de uso residencial ou misto50 – o que parece ter sido a
sua principal motivação. Isto porque ela foi oriunda do Projeto de Lei nº 810, de 09 de janeiro de 2006, que, para implementação da política habitacional definida pelo então Plano Diretor51, pretendeu “estimular o uso residencial, uma vez que existe
grande demanda por unidades habitacionais na cidade e que, nessa área em especial, a ociosidade de edificações é incompatível com a grande infraestrutura urbana instalada” (CÂMARA MUNICIPAL DE BELO HORIZONTE, 2006, p. 6-7).
Aqui temos a primeira evidência que se alinha ao tratado no item 2.4 deste trabalho: o Hipercentro de Belo Horizonte é um local satisfatoriamente dotado de infraestrutura urbana e amenidades – o que faz com que seja uma localização apropriada para uso residencial e atividades econômicas. Além disto, também se reconhece a existência de edificações em situação de vacância ou subutilização e em condições de serem plenamente ocupadas (Figura 13).
A Lei em questão fixou condições relativas ao Coeficiente de Aproveitamento, que não poderia ser aumentado, e para a quantidade de unidades residenciais, que não poderia ser reduzida. Por outro lado, ela flexibilizou significativamente exigências do Regulamento de Construções52, de parâmetros urbanísticos da Lei de
Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo53 vigentes, e de acessibilidade54. É
importante destacar também que esta Lei descaracteriza os empreendimentos como de impacto.
Há uma seção destinada à adaptação de edificação existente destinada a empreendimento de habitação de interesse social – EHIS –, que para esta Lei é “aquele vinculado ao atendimento de um dos programas de financiamento público subsidiado, bem como aquele que atende aos critérios da Lei nº 6.326, de 18 de janeiro de 1993, e da Resolução nº II do Conselho Municipal de Habitação – CMH –, de 1° de dezembro de 1994” (BELO HORIZONTE, 2007a). Dessa seção constam alguns incentivos para os empreendedores de HIS, tais como a permissão de
50 Para efeito da Lei nº 9.326, é uso misto o exercício concomitante dos usos residencial e não
residencial em uma mesma edificação, devendo, no mínimo, 30% (trinta por cento) da área líquida da edificação ser ocupada por unidades de uso residencial.
51 Lei nº 7.165, de 27 de agosto de 1996.
52 Decreto-Lei nº 84, de 21 de dezembro de 1940 – conhecido como Código de Obras. 53 Lei nº 7.166, de 27 de agosto de 1996.
acréscimo de Coeficiente de Aproveitamento em até 20% (vinte por cento)55, adoção
de procedimentos diferenciados para processos administrativos para fins de licenciamento de projetos, e isenção de taxas e de valores decorrentes de infrações a parâmetros urbanísticos nos termos da Lei nº 9.074, de 18 de janeiro de 200556.
Figura 13 – Imóveis vazios, subutilizados, reocupados e em processo de
reocupação.
Fonte: Belo Horizonte, 2007a.
55 Desde que destinado exclusivamente para as unidades habitacionais de interesse social ou para
áreas comuns da parte residencial; com o referido acréscimo, o Coeficiente de Aproveitamento da Zona Hipercentral – ZHIP –, à época, poderia chegar a 3,6 (três vírgula seis).
56 Somente para EHIS ou no caso de adaptação de edificação para o uso misto em que a parte
A Lei nº 9.326 previa sua vigência durante 4 (quatro) anos, a qual poderia ser prorrogada por igual período mediante ato do Poder Executivo – o que aconteceu por meio do Decreto nº 14.261, de 27 de janeiro de 2011 – e assim teve sua caducidade em 24 de janeiro de 2015.
Desta Lei, em primeiro lugar, deve ser ressaltada a relevância da iniciativa em (re)ocupar o Hipercentro de Belo Horizonte – em especial, com o uso residencial e, sobretudo, de interesse social. Afinal, “a existência de um número ainda significativo de imóveis vazios e subutilizados no Hipercentro, a despeito de ter-se identificado movimento recente de reocupação, demanda um esforço do Poder Público no sentido de fortalecer as possibilidades de utilização dos mesmos” (BELO HORIZONTE, 2007a, p.36). Ademais, Belo Horizonte (2007a) reconhece que há demanda por moradia na área de estudo, tendo em vista as suas vantagens locacionais e de acessibilidade a todo o Município.
No entanto, observou-se que, ao longo dos 8 (anos) da sua vigência, não foi produzido sequer um EHIS. Os incentivos oferecidos para EHIS não foram suficientes para atrair empreendedores, já que aqueles seriam aplicados nos próprios empreendimentos. Além disto, devem ser lembrados outros motivos do (aparente) desinteresse por EHIS no Hipercentro57, como a produtividade do solo,
potencialmente alta, e as vantagens decorrentes da localização no tocante à infraestrutura e às amenidades existentes, os quais a indústria da construção civil se aproveitaria para empreendimentos para classes de maiores rendas.
Isto é confirmado pela baixa adesão a esta Lei por parte do setor da construção civil. Foram propostos e concluídos apenas dois empreendimentos de adaptação de edificações existentes: o Edifício Chiquito Lopes58 e, posteriormente, o
Edifício Excelsior Residence59. Também foi proposto sob a Lei nº 9.326 o Edifício
Tupis60 – conhecido como “Balança, mas não Cai” –, mas não foi integralmente
concluído em razão de imbróglios judiciais quanto à sua propriedade61. Cabe 57 Vide capítulos 2 e 3.
58 Situado à Rua São Paulo, 351, Centro.
59 Situado à Rua dos Caetés, 745, esquina com a Avenida Afonso Pena, Centro. 60 Localizado à Avenida Amazonas, 749, esquina com a Rua dos Tupis, Centro.
61 Mariano, Raul. Destino de famílias em imóveis inacabados é incógnita em revitalização do
hipercentro de BH. Jornal Hoje em Dia, de 03 abr 2017. Disponível em: <https://www.hojeemdia.com.br/horizontes/destino-de-fam%C3%ADlias-em-im%C3%B3veis-
inacabados-%C3%A9-inc%C3%B3gnita-em-revitaliza%C3%A7%C3%A3o-do-hipercentro-de-bh- 1.455367>. Acesso em 14 ago 2019.
ressaltar que todos são de responsabilidade da Construtora Diniz Camargo62, mas
nenhum é HIS.
Portanto, no que diz respeito à produção de unidades habitacionais de interesse social, a Lei nº 9.326 não foi eficaz e, assim, não contribuiu para a efetiva (re)ocupação de imóveis vazios e subutilizados para essa finalidade.