Lei nº 11.977/09 (usucapião administrativo)

Introduzido no ordenamento jurídico a Lei 11.977/09 veio a legitimar a posse de forma originária através de procedimento administrativo junto ao Cartório de origem do imóvel.

Tal procedimento, longe das travas do Judiciário, tornou-se mais célere, sem as burocracias, porém com a mesma segurança jurídica.

O procedimento se inicia com a Certidão do Imóvel que se pretende usucapir, e o requerente tem que provar que não existem ações sobre o imóvel, bem como não possui outro imóvel além de não haver sido beneficiado pelo instituto da usucapião anteriormente.

Através deste procedimento a pessoa adquire a propriedade saindo de uma situação fática para uma situação jurídica, desde que persistam uma posse mansa, pacífica e contínua por um determinado período. O procedimento venho ratificado pelo Novo Código de Processo Civil de 2015, que em seu art. 1.071, cria os procedimentos a serem verificados na lei 6.015/73, tendo criado o artigo 216-A, que assim dispõe:

 Inicia-se com o requerimento do advogado da parte interessada, que fará alusão da juntada dos documentos a seguir;

 ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

 planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

 certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

 justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. Porém, se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como anuência ao procedimento.

O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze)

dias, sobre o pedido. O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

A lei deixa claro que a rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.

Na prática essa legislação foi utilizada para a regularização de diversos contratos de compra e venda, onde não era possível se emitir certidões negativas de débito dos vendedores, facilitando assim a regularização dos referidos imóveis (com anuência do proprietário, requisito não mais exigido pelo ordenamento).

A aplicação desta lei se limita a usucapião constitucional, porém como veremos mais adiante, ela se mostra uma semente que no futuro resultará em vários procedimentos de usucapião distintos, não mais na esfera judicial.

Uma verdadeira inovação, pois a Lei 11.977/09 trata de outros assuntos, que vão desde a regularização de área ocupadas de forma irregular, implanta modificações no sistema de habitação com a criação do programa “Minha Casa Minha Vida”, trata da até então distante regularização fundiária.

O que o ordenamento traz de realmente novo é que o procedimento de usucapião passa a ser processado perante o Oficial de Registro de Imóveis, um procedimento de legitimação da posse, legitimação essa que não é novidade no nosso ordenamento, pois já era prevista na Lei nº. 601 de 1.850 (Lei de Terras) “as posses mansas e pacíficas adquiridas por ocupação primária, ou havidas do primeiro ocupante, que se achem cultivadas, ou com princípio de cultura e morada habitual do respectivo posseiro ou de quem o represente.” A finalidade da legitimação de posse, de acordo com o art. 11 da mencionada lei, era a expedição de um título de proprietário, com o qual um mero posseiro se transformava em proprietário, podendo, por isso, hipotecar ou alienar o imóvel. Percebe-se, portanto, que desde a metade do século XIX, já

havia legislação no sentido de se garantir a função social da propriedade, assim como o uso adequado da terra.46

Os procedimentos judiciais estão entranhados em nossa forma de proceder, e a transição ainda hoje geram suscitações de dúvidas na apreciação do procedimento extrajudicial, até mesmo por parte dos próprios operadores do direito junto aos Cartório de Registro de Imóveis, até mesmo pelo cuidado constitucional que se é devida a propriedade.

O procedimento administrativo não afasta a possibilidade de se levar a demanda ao judiciário, nesse caso a qualquer tempo, porém os requisitos têm que ser mantidos, ou seja, a posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo período estipulado em lei, aí sim haverá a transformação da posse em propriedade.

Após formado todo o procedimento e apresentada toda a documentação perante o Oficial de Registro de Imóveis, este notificará o proprietário pessoalmente, ou por edital se o endereço não estiver atualizado na matrícula.

Já nos casos de legitimação da posse promovida pelo poder público seguem um roteiro estabelecido em lei:

1) demarcação elaborada pelo Poder Público, por meio da qual se tem a descrição e caracterização do imóvel;

2) cadastramento dos moradores e constatação do tempo de ocupação, com o que se comprova a duração da posse;

3) notificação pessoal do proprietário e prazo de 15 dias [56] para sua manifestação (a notificação poderá ser por edital caso o proprietário não seja encontrado no endereço constante nos assentamentos do Registro de Imóveis);

4) averbação do título de legitimação de posse;

5) após cinco anos, a posse será transformada em propriedade, a requerimento do interessado.

Na prática esse ciclo raramente se completa, há casos que necessitam de ação judicial para que seja concluída.

“Trata-se de uma medida ainda muito tímida que alcança apenas a regularização fundiária de assentamentos irregulares ocupados, predominantemente, por população de baixa renda. No entanto, essa iniciativa, por decorrer de incessante luta dos registradores

46_{OLIVEIRA. 2010, p. 103.}

do estado gaúcho e apresentação do anteprojeto de lei no Ministério da Justiça brasileiro, não deve ser menosprezada. ”47

De forma lenta esse instituto caminha para se tornar um novo procedimento para auxiliar na desburocratização do Judiciário, a desjudicialização da usucapião e da legitimação da posse preconizada na Lei 11.977/09 parece ser um ensaio do que estava por vim na recente Lei 13.465, de 11.07.2017.

3.2.5. Lei nº. 12.100/09 e Lei 13.484/2017 (retificação extrajudicial de