A LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

A questão do Uso e Ocupação do Solo de Sertãozinho, até 2011, gerava os maiores conflitos em termos jurídicos, na medida em que se sucederam leis com sentidos diferenciados. O principal conflito se dá em relação a Lei Complementar nº 36 de 20 de maio de 1994, que encontra‐se em vigor, e uma nova Lei, a Lei

28 _{O PLHIS (2011) aponta para o caso, por exemplo: do Parcelamento e Utilização Compulsório de}

terrenos vagos (art. 5 do Plano Diretor), que simplesmente direciona a utilização dessas áreas. Trata‐se de instrumento urbanístico que compele o parcelamento ou a edificação ao proprietário, fazendo com que a terra deixe de ser objeto de especulação. É um instituto claramente econômico à medida que importa, ao município e ao particular, fazer a cidade acontecer enquanto economia nessas localidades. Entretanto, destaca‐se a ausência ainda de uma lei específica para o instrumento, de modo a poder aplicá‐lo. Essa seria uma medida necessária para criação de uma cidade compacta, que faça melhor racionalidade da infraestrutura existente, evitando a expansão urbana e suas implicações.

A habilitação desse instrumento deve ser acompanhada pelo Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana Progressivo no Tempo (art. 5 do Plano Diretor) como medida eficaz frente à promoção da cidade defendida nas leis superiores. Em termos simples, aquele que não promove o uso do solo em prol da coletividade, ainda que objetivando exploração econômica, passa a sofrer com o incremento de impostos enquanto tal situação perdurar. Também não implica em confisco de terras, pois sabiamente o legislador criou possibilidades de parcerias para promoção de edificações úteis à coletividade, como é o caso do Consórcio Imobiliário (art. 12 do Plano Diretor) indicando claramente que o primeiro instrumento não possui caráter confiscatório, mas apenas submete o direito de propriedade a um contexto social e econômico. Tal medida pode ser muito interessante para inviabilizar os atuais estoques de terras que geram preços de monopólio em Sertãozinho. O art. 11 do Plano Diretor permite a desapropriação de áreas demarcadas com IPTU Progressivo caso

seus proprietários não tenham cumprido com a obrigação de parcelamento por um prazo de 5 anos. É medida última, que permite ao município indenizar, através de títulos públicos, e direcionar, com recursos próprios, o uso da propriedade.

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Complementar nº 222, de 01 de dezembro de 2008, que também dispõe sobre a Lei de Uso e Ocupação do Solo e dá outras providências, cuja validade, segundo a análise do PLHIS (2011), “encontra‐se contestada à medida que não preencheu todos os requisitos de legalidade”.

Em setembro de 2011, entrou em vigor a lei complementar nº 264 que dispõe sobre o Uso e Ocupação do solo do município e em fevereiro de 2012, a lei complementar nº 275, altera alguns dispositivos da lei nº 264, que está em vigor até o momento.

Pode-se observar algumas mudanças entre todas as leis analisadas. Uma delas refere-se à mudança em relação ao lote mínimo. De acordo com a Lei de 1994, o lote mínimo em determinadas áreas da cidade era de 200 m² com largura mínima de 7,5 metros. De acordo com a Lei de 2008, o lote mínimo tem a metragem de 240 m², com largura mínima de 10 metros. E, de acordo com a Lei vigente, o lote mínimo passou a ter a metragem de 160 m², com largura mínima de 8,0 metros, houve uma diminuição considerável tanto no total do lote mínimo, como da largura mínima.

Outra questão diz respeito à zona central e industriais, a lei de 1994 apresenta uma zona central, permite usos industriais em diversos pontos da cidade, enquanto que na Lei de 2008 não existe mais a zona central e os usos industriais somente são permitidos na zona industrial. Na lei vigente, delimita-se novamente uma zona central e são criadas três zonas industriais (ZI-1, ZI-2, ZI-3) e as indústrias só podem ser instaladas nessas áreas.

A nova Lei de Uso e Ocupação do Solo inclui o artigo nº 8 sobre “Zonas

Especial Interesse Social”. A Lei faz referência ao mapa de zoneamento e diz o

seguinte:

II – Zonas de Especial Interesse Social – ZEIS – Ficam enquadradras em ZEIS os perímetros delimitados no Anexo 02.

a) A urbanização e a regularização das ZEIS obedecerão às normas estabelecidas no Plano Habitacional de Interesse Social de Sertãozinho;

b) As definições das Zonas de Especial Interesse Social – ZEIS atenderão as disposto no Capítulo IV desta Lei.

156 Ainda sobre as áreas de Especial Interesse Social, a Lei de Uso e Ocupação do Solo trás no artigo 20 o seguinte:

Art. 20. As áreas de Especial Interesse Social são aquelas ocupadas por população de baixa renda, abrangendo ocupações espontâneas, loteamentos irregulares ou clandestinos, carentes de infra-estrutura urbana e social, nas quais se pretende a implementação de programas habitacionais, podendo contemplar:

I. Reurbanização;

II. Remoção e Assentamento;

III. Regularizações urbanísticas, física e fundiária; IV. Recuperações de imóveis degradados;

V. Provisão de infra-estrutura, equipamentos sociais e culturais; VI. Espaços públicos qualificados, serviços e comércio de caráter local; VII. Provisão de Unidades Habitacionais de Interesse Social.

Parágrafo Único - Ficam ainda enquadrados em Áreas de Especial Interesse Social, os perímetros delimitados no Anexo 2, assim caracterizados como:

a. AEIS de regularização fundiária, a área delimitada pelo bairro conhecido como Vila Garcia, remetendo a Política de Regularização Fundiária, de acordo com o Plano Municipal de Habitação de Interesse Social;

b. AEIS de melhorias habitacionais, a área delimitada pelo bairro Jardim Alvorada e bairros adjacentes, remetendo a Políticas de Melhorias Habitacionais com qualificação urbana, de acordo com o Plano Municipal de Habitação de Interesse Social;

c. AEIS de provisão de moradias de interesse social localizadas no Jardim Campo Alegre conforme Decreto nº 5.498, de 10 de novembro de 2011.

A nova Lei aponta algumas áreas como de Especial Interesse Social, no entanto, estas área apresentam mais características de um zoneamento do que propriamente uma AEIS, pois apenas aponta o tipo de ocupação e não define parâmetros e critérios específicos.

Um outro ponto é o fato da Lei de Uso e Ocupação do Solo utilizar como parâmetro as diretrizes apontadas pelo PLHIS, visto que este não foi aprovado como lei no município, servindo somente como uma fonte de consulta, há uma instabildade legal, que não permite, ou dificulta, a efetividade dos possíveis avanços que a legislação poderia permitir à HIS.

No mapa de zoneamento da macrozona urbana e da macrozona de expansão urbana de Sertãozinho que encontra-se em anexo na Lei de Uso e

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Ocupação do Solo o limite do perímetro urbano apresenta-se de tal forma que uma parte de um dos empreendimentos produzidos pelo PMCMV está fora do perímetro urbano (conforme Figura 23), o que é proibido pelo programa, visto que uma das normativas é que os conjuntos sejam produzidos dentro do perímeitro urbano.

Figura 23: Mapa de Zoneamento da Macrozona Urbana de Sertãozinho.

Fonte: Secretaria de Assistência Social de Sertãozinho.

No entanto, segundo o mapa elaborado pela Secretaria de Planejamento em 2017, o perímetro urbano havia sido alterado (conforme Figura 24), sem que houvesse qualquer alteração na lei. Pode-se observar, que após essa modificação, os empreendimentos encontram-se totalmente dentro do perímetro urbano e foram classificados como ZEIS, o que não se verificava anteriormente.

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Figura 24: Mapa de Zoneamento da Macrozona Urbana de Sertãozinho – 2017.

Fonte: Secretaria de Assistência Social de Sertãozinho.