LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DIREITO DE TAPAGEM

O limite entre prédios surgiu com a propriedade, pois marcos e cercas preservam os interesses privados e garantem a paz social, em face das inúmeras divergências causadas por questões conflitantes relativas às demarcações. (FARIAS; ROSENVALD, 2013, p. 664)

“Historicamente, como assinala Fulgêncio (apud PEREIRA, 2006, p. 221), a demarcação nasceu com a propriedade, no sentido de que os marcos e cercas, além de trazerem estímulo aos interesses privados, eram garantia de paz pública”.

Hodiernamente observa-se que:

O proprietário tem direito de cercar, murar, valar ou tapar seu imóvel, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a promover junto com ele a demarcação entre os dois imóveis, bem como a aviventação de rumos apagados e, ainda a renovar marcos destruídos ou arruinados, rateando-se as despesas proporcionalmente entre os interessados. (CHALHUB, 2003, p. 109).

Em razão disso do artigo 1.297 do Código Civil de 2002 reuniu dois direitos de vizinhança que tradicionalmente sempre foram tratados em separado: o direito de limites entre prédios e o direito de tapagem. (MELO, 2008, p. 203).

Portanto, “prevê o art. 1.297 o direito de cercar o prédio, explicitando suas fronteiras e limites” (FACHIN, 2003, p. 127).

Diante disso cumpre fazer menção ao preceito normativo do art. 1.297 do Código Civil, in verbis:

Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. (BRASIL, 2002)

Nota-se que o supramencionado dispositivo legal assegura a todo proprietário e, por extensão, ao usufrutuário e ao enfiteuta a faculdade de obrigar o seu confinante a proceder com ele a demarcação entre dois prédios, estabelecendo por onde deve passar a linha demarcatória. (PEREIRA, 2006, p. 221).

Corrobora com essa mesma linha de pensamento a análise jurídica de Melo (2008, p. 203) quando relata que o artigo 1.297 do Código Civil merece uma interpretação extensiva de modo a inserir o usuário, o usufrutuário, o superficiário e o enfiteuta na condição de detentores do direito de estabelecer limites entre prédios. Tal limitação pode ocorrer de forma amigável ou judicial. Caso seja amigável, os interessados contratarão um topógrafo ou irão adquirir materiais para a medição e dividirão as despesas necessárias à demarcação.

Ou, em caso de não haver consenso entre os confrontantes, mantendo a mesma análise:

Qualquer dos proprietários pode requerer a demarcação mediante ação demarcatória pela qual são fixados ou reestabelecidos os marcos da linha divisória entre os imóveis confinantes.

É obrigação dos proprietários confinantes proceder à demarcação geográfica entre os seus imóveis, quando os limites não estiverem fixados ou estiverem apagados, necessitando fixação com maior nitidez.

A decisão judicial definirá a linha de confrontação de acordo com o laudo pericial, que deverá se orientar pelos títulos apresentados pelas partes litigantes. (CHALHUB, 2003, p. 110).

Assim, o juiz define a linha demarcatória com base no parecer técnico, por meio da observância do rito processual próprio e da análise dos títulos que remontam à origem dos direitos de cada confinante. (PEREIRA, 2006, p. 222).

Estabelece o artigo 1.298 do Código Civil que:

Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.

Por esse motivo, caso seja impossível fixar a linha que estrema os imóveis em discussão, seja por meio dos vestígios documentais ou físicos da gleba, o juiz repartirá a terra em partes iguais. Mesmo assim, não sendo viável uma divisão cômoda, por motivos de más condições topográficas, pois o fracionamento da área litigiosa conduz a um resultado antieconômico, será o imóvel adjudicado a um dos confrontantes, anexando-o a seu prédio, mediante indenização ao prejudicado. (PEREIRA, 2006, p. 222).

Razão também assiste ao possuidor o direito de postular em juízo a demarcação da sua posse, pois, se assim não for interpretado o direito, o ordenamento jurídico correrá sério risco de fomentar a justiça privada. (MELO, 2008, p. 204).

Quanto ao direito de tapagem, este encontra amparo no artigo 1.297, “caput”, 1ª parte do Código Civil; portanto, para que possa proteger, dentro de seus limites, a exclusividade de seu domínio, o proprietário tem o direito de cercar, murar, valar ou tapar, de qualquer modo, o seu prédio urbano ou rural, desde que observe as disposições regulamentares e não venha causar dano ao vizinho. (DINIZ, 2012, p. 318).

“Assim, se um vizinho quiser fazer uma tapagem suntuosa, fugindo dos padrões médios da comunidade em que está inserido deverá arcar com os gastos do muro na parte que exceder ao preço do tapume praticado na localidade”. (MELO, 2008, p. 206).

Mas o direito de tapagem, previsto no dispositivo legal acima mencionado, concede ao proprietário o direito de obrigar o seu vizinho a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios (DINIZ, 2012, p. 319).

“Presume-se serem de ambos os proprietários as cercas, muros e outros tapumes divisórios, sendo estes obrigados a concorrer em partes iguais para sua manutenção e construção, de acordo com os costumes da localidade”. (CHALHUB, 2003, p. 110).

Fachin (2003, p. 123) também revela que:

São os confinantes obrigados a concorrer com as despesas relativas aos tapumes divisórios. Nada obstante, a construção pertinente deve fluir de juízo de necessidade, ou quando menos de utilidade; não se cogita de obra por razões estéticas ou por motivações não conformadas pela necessidade ou utilidade.

Portanto, importa que ambos os confinantes tenham contribuído, em partes iguais, para a construção do tapume divisório e, conjuntamente, velem por sua manutenção, para que se tenha um verdadeiro condomínio necessário e indivisível, nos moldes da previsão legal. (MELO, 2008, p. 205).

Entretanto nem sempre haverá um acordo prévio entre eles, no que diz respeito a concorrer em partes iguais para as despesas de construção e conservação dos tapumes, sendo assim:

Na falta desse acordo o interessado deverá ingressar em juízo a fim de obter o reconhecimento judicial da obrigação de contribuir pecuniariamente para a construção do tapume. Se não tomar essas providencias e erguer o tapume, presume-se que o faz por conta própria, não lhe sendo, então possível cobrar do outro sua parte nos dispêndios. (DINIZ, 2012, p. 319). Dessa forma, observa-se que o preceito da titularidade comum, ou seja, de que pertencem a ambos os confinantes: os muros, cercas e muralhas divisórias, como sebes vivas, cercas de arame, ou madeira, valas ou banquetas, trata-se de uma presunção relativa, que admite prova em contrário. (FACHIN, 2003, p. 126).

No tocante ao artigo 1.297, § 2º do Código Civil, observa-se que “As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários”. (BRASIL, 2002).

“Para que possam ser cortadas ou arrancadas, será necessário o consentimento de ambos os confinantes, respondendo por perdas e danos o vizinho que cortar ou arrancar a cerca viva divisória sem que tenha havido consenso” (MELO, 2008, p. 206).

“Já a construção e as despesas decorrentes da tapagem para animais de pequeno porte podem ser exigidas pelo proprietário vizinho de quem provocou a necessidade deles, não sendo obrigado aquele a concorrer com as despesas”. (CHALHUB, 2003, p. 110).

E encontra previsão legal no artigo 1.297, § 3º do Código Civil, in verbis: A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas. (BRASIL, 2002).

Portanto, na construção de tapumes especiais para conter os animais aplica-se a regra equitativa. Assim, apenas o vizinho que cria os animais deverá arcar com as despesas decorrentes da colocação de tapagem. Mas se os dois vizinhos criam animais, deve haver uma divisão equânime das despesas. (MELO, 2008, p. 206).

Através do artigo 275, II, c, do Código de Processo Civil ou da Lei n. 9.099/95, artigo 3º, I e II que os proprietários de prédios vizinhos, poderá exercer judicialmente seus direitos relativos a conservação, construção e indenização de tapumes. (DINIZ, 2012, p. 321).

Diante disso, será visto no capítulo seguinte, um estudo minucioso do direito de construir. Um complexo direito, que além de regular as situações conflituosas, deve atender a função social da propriedade.

4 RESTRIÇÕES AO DIREITO DE CONSTRUIR E A FUNÇÃO SOCIAL DA