1º menor BARROS FILHO GALEAO
2º menor GALEAO ACARI
3º menor ACARI BARRA DE GUARATIBA
Dados fornecidos pela Prefeitura
A análise do desvio médio do total arrecadado pelo ITBI (bem como do valor médio das guias) nos mostra que crises reduzem as diferenças entre os bairros – observável na queda do desvio médio, enquanto que crescimento econômico as aumenta. As próximas listas mostram os bairros mais e menos afetados.
O período inicial do Plano Real, entre 1995 e 1998, nota-se uma elevação do desvio médio. O período recessivo posterior, de 1999 à 2004, esta diferença é reduzida. As políticas de fomento do setor em 2005 reverteram este movimento. O movimento é entendido pelo aumento de pressão da demanda, já que não houve mudanças estruturais no mercado (não houve nenhuma mudança específica para nenhum bairro, nem mudanças urbanísticas significativas – tais como o metrô) durante este período. Por outro lado, os últimos dez anos não apresentaram uma tendência clara quanto ao volume de negócios, que podemos observar na instabilidade do desvio médio das guias emitidas.
ANÁLISE DAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS ENTRE 1960 E 2005:
Os anos anteriores a 1968 foram marcados pela transferência da capital nacional do Rio de Janeiro para Brasília em 1960 e pela mudança institucional de 1964. Os anos iniciais foram repletos de obras de re-estruturação da cidade, uma vez que a cidade concentrava a arrecadação de impostos estaduais e municipais. Constam como obras deste período a Adutora do Guandu e melhorias da rede de esgotos (melhorando questões sanitárias), bem como obras viárias como os túneis Santa Bárbara e Rebouças, via expressa do Aterro do Flamengo, Avenida Radial Oeste, Elevado e Túnel do Joá e o início da construção do Túnel Dois Irmãos. É interessante ressaltar que estas obras concentraram-se nos dois governos após a transferência (Carlos Lacerda e Negão de Lima), já que o governo seguinte (Chagas Freitas) foi atingido pela centralização fiscal em Brasília e pela política da Bica d´água, o atendimento a solicitações pontuais da população e não gerais.
A evolução da ocupação do solo do Rio de Janeiro pode ser observada abaixo, quando comparamos as regiões de ocupação antiga e recente.
Participação percentual da população de regiões administrativas na população da cidade do Rio de Janeiro
RA 1960 1970 1980 1991 Ocupação Antiga Botafogo 7,24 6,03 5,35 5,45 Copacabana 7,07 5,63 3,87 3,49 Tijuca 4,33 4,52 3,6 4,19 Madureira 7,32 6,29 7,01 7,1 Ocupação Recente Jacarepaguá / Barra 4,96 5,67 6,46 9,41 Santa Cruz 1,91 2,19 2,67 3,33 Fonte: Santos (2003)
Supõe-se que estas obras tinham como o objetivo inicial a transformação da área de Santa Cruz – onde existiam amplos espaços vazios e tinham bairros operários
próximos – em zona industrial para evitar o crescente esvaziamento econômico da cidade. Estas obras tiveram um impacto profundo na evolução do mercado imobiliário – compreensível pela urbanização realizada (água e esgoto) e pela facilidade de acesso a áreas mais distantes, influenciando decisivamente no sentido do crescimento. As RAs já estabelecidas (Botafogo, Copacabana, Tijuca e Madureira) cresceram menos que a média da cidade, enquanto as RAs da fronteira de expansão imobiliária (Jacarepaguá, Barra e Santa Cruz) cresceram mais.
Os dados da pesquisa entre 1968 e 1988 foram baseadas na pesquisa do Professor Martim Smolka (IPPUR/UFRJ), onde optou-se pelo trabalho amostral, isto é, apenas as guias do ITBI referentes aos últimos quinze dias de dezembro (abrangendo todas as regiões do Rio de Janeiro) foram utilizadas. Pedro Abramo e Maria Alice Martins (1995) informam que testes estatísticos comprovam o vigor desta amostra. Os dados de 1989 não foram disponibilizados. A partir de 1990 foram considerados todas as guias de ITBI (universo das transações oficiais efetivadas). Até 1989 o ITBI era recolhido pelo estado, passando a ser recolhido pela prefeitura em seguida, ficando a confiança nos dados de 1990 / 1991 fragilizada.
AP1
O seguinte gráfico mostra a evolução das vendas da Área de Planejamento 113. Evolução de vendas 2 2 2 2 2 3 3 3 3 M ilh ar es G ui as e m it id as AP1 1.838 2.250 1.894 2.106 2.187 2.525 3.014 2.217 2.346 2.249 2.032 2.516 2.015 2.004 2.223 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Dados fornecidos pela Prefeitura
A Área de Planejamento 1 confirmou a sua vocação empresarial, tornando-se o principal centro comercial da cidade. A expansão viária e o conseqüente aumento de facilidade de acesso a outras áreas afastaram a expansão residencial do Centro. Durante a década de 70 observamos a intensificação do uso do solo – aumento da densidade predial (número de prédios/km2) e a verticalização (unidades/prédio). A queda da população residente nesta área nos leva a pensar que as novas unidades tiveram um objetivo empresarial, confirmando a sua tendência de especialização.
O crescimento de renda do plano real pode ser uma explicação para o aumento de transações nesta AP nos primeiros anos da década de 90. A crise econômica no início do 2º mandato de Fernando Henrique Cardoso afetou profundamente as vendas, que tiveram um pico de recuperação em 2002. As vendas voltariam a subir significativamente em 2005 – recuperação acompanhou o movimento geral do mercado e poderia ser explicado pelas mudanças da política de financiamento imobiliário.
13 Composta pelas Regiões Administrativas Portuária (Caju), Centro (Aeroporto, Castelo, Centro, Bairro de Fátima, Lapa e Praça Mauá), Rio Comprido (Catumbi, Cidade Nova, Estácio e Rio Comprido), São Cristóvão (Benfica, São Cristóvão, Triagem e Vasco da Gama), Paquetá (Paquetá) e Santa Tereza (Santa Tereza).
A evolução dos valores médios das guias do ITBI – que consideraremos como um indicador do valor médio dos imóveis – em AP1 no período após o Plano Real é apresentada abaixo.
Evolução de valores (AP1)
1,00 1,10 1,20 1,30 1,40 1,50 1,60 1,70 M il h ar es R $ (2 00 5) AP1 1.314,23 1.317,61 1.341,59 1.660,62 1.359,80 1.304,90 1.257,23 1.012,52 1.117,78 1.225,64 1.198,94 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Dados fornecidos pela Prefeitura
Observamos uma relativa estabilidade dos valores nos últimos anos da década de 90, sendo 1998 um ápice de valor, passando a desvalorização até um ponto mínimo em 2002. Os anos seguintes foram de valorização, voltando a uma desvalorização em 2005. Devemos observar que 2002 foi marcado pelo menor valor médio e um ano de pico no volume de negócios, já sugerindo a perspectiva de valorização. A valorização dos anos seguintes nos sugere uma explicação do Cores da Lapa. Analisando ainda sob o prisma das desenconomias de escala (Considerando esta área como a área mais empregadora, pensamos em menos engarrafamentos. Podemos considerar ainda que os valores atingiram um piso em 2002, passando a ser barato morar aqui.)
A década de 90 começa a apontar outras fronteiras para a expansão comercial da cidade – marcadamente a Barra da Tijuca e a Zona Sul – procurando explorar as vantagens comparativas dinâmicas das novas regiões. A possibilidade de construções de prédios mais modernos (não haveria terrenos para construção em AP1 próximos do
Centro), mais seguros e mais próximos da moradia dos executivos podem ser consideradas como vantagens. Metade das transações de imóveis comerciais referiam- se ao centro até o final dos anos 80, passando para cerca de 30%.
AP2
A evolução natural da ocupação residencial foi para a Zona Sul acompanhando a orla marítima, composta por 3 Regiões Administrativas (Botafogo (4) 14, Copacabana (5) 15 e Lagoa (6) 16) em um padrão de ocupação de velocidade crescente.
Em 1960 as regiões de Botafogo e Copacabana eram os mais densamente povoados, predominantemente em empreendimentos multifamiliares. Durante a década de 70 houve uma queda no crescimento destas duas regiões, passando naturalmente (pela expansão viária) para a região da Lagoa, cuja a densidade populacional praticamente dobrou neste período (92% de aumento). É interessante observar que a densidade predial não sofreu um aumento similar (47%) sugerindo a sua verticalização. O auge da construção nesta região é no final da década – 20% das novas obras licenciadas na cidade foram nesta região entre 1974 e 1976. A ocupação da região da Lagoa foi marcada também pela sofisticação das unidades, quando comparadas às regiões de Botafogo e Copacabana, atendendo a uma demanda de maior renda e levando a expansão das unidades mais simples para outras regiões da cidade.
A migração do capital imobiliário para outras regiões não significa o seu esgotamento. O renascimento recente das regiões de Botafogo ou Lagoa (com diversos lançamentos residenciais e comerciais), ou mesmo da região do Centro (retrofit do Edifício Almirante é um exemplo re-utilização e o Cores da Lapa de sucesso imobiliário em área tida como “esgotada”). A migração foi orientada pela maximização dos ganhos.
A análise da evolução dos valores de Botafogo confirma a sua redescoberta com uma valorização consistente a partir de 2002, após um período de desvalorização desde 1998.
14 Composta pelos bairros de Botafogo, Catete, Cosme Velho, Flamengo, Glória, Humaitá e Laranjeiras. 15 Composta pelos bairros de Copacabana e Leme.
Evolução de valores (Botafogo) 3,00 3,20 3,40 3,60 3,80 4,00 4,20 4,40 4,60 M ilh ar es R $ (2 00 5) Botafogo 3.441,41 3.447,27 3.398,94 4.415,14 3.643,37 3.815,82 3.812,30 3.319,49 4.143,24 4.205,44 4.456,38 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Dados fornecidos pela Prefeitura
Podemos observar a curva de transações imobiliárias mostra bem a migração do capital imobiliário: descendente na região de Botafogo desde o início do período, passando para a região de Copacabana, com o auge no início da década de 70, passando a ser descendente. A curva da região da Lagoa torna-se ascendente a partir da queda da região de Botafogo e Copacabana, sugerindo o sentido da migração do capital. A velocidade da mudança do padrão de ocupação de solo cresce, sendo mais lento na região de Botafogo, acelerando-se na região de Copacabana e em mais ainda na região da Lagoa. Este aumento da velocidade, eleva o grau de incerteza do investimento imobiliário (é sempre importante lembrar que o tempo entre o início da construção até a entrega da certidão do habite-se é de 24 meses, que não resume o tempo total de maturação do investimento. Podemos adicionar o tempo de pesquisa dos espaços disponíveis, elaboração e aprovação do projeto). Pedro Abramo e Maria Alice Martins, no mesmo texto17, sugerem que este aumento do risco levou a uma especialização do capital imobiliário em termo de eixos de expansão e do produto (tipo de unidades), criando barreiras à novos capitais. Os autores sugerem ainda que esta especialização possibilitou a atuação dos novos entrantes no desenvolvimento de novos eixos de expansão e potencializando a diferenciação espacial.
17 Maio / 2001
É interessante observar que o grau de formalidade (85% em 2000) das residências nas regiões de Botafogo, Copacabana e Lagoa (além da Tijuca e Vila Isabel que serão tratadas abaixo) – muito acima da media da cidade (61% em 2000).
Os novos parâmetros da expansão após o declínio da região da Lagoa no final dos anos 70, levou ao desenvolvimento de dois novos eixos: Barra da Tijuca com a introdução de novos atributos (grandes condomínio com maior infra-estrutura e mais espaço aberto) e a Zona Norte (composta pelas regiões da Tijuca e Vila Isabel) reproduzindo o mesmo padrão da Zona Sul.
A evolução das vendas da área da Zona Sul (RA4, RA5 e RA6) nos últimos 15 anos pode ser observada abaixo.
Evolução de vendas 2 3 3 4 4 5 5 6 M ilh ar es qu an ti da de d e gu ia s RA4 2.987 3.295 3.449 3.967 4.568 4.875 5.331 4.777 4.672 4.328 4.272 4.707 3.744 3.913 4.631 RA5 2.403 2.536 2.563 3.260 4.079 4.377 4.633 3.909 3.826 3.448 3.352 3.836 2.908 2.978 3.258 RA6 2.183 2.264 2.454 2.840 3.500 3.764 3.844 3.581 3.370 3.130 3.015 3.325 2.621 2.378 2.730 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Dados fornecidos pela Prefeitura
A década de 1990 e a 1ª metade da década de 2000 mostram uma evolução do volume de vendas decrescente similar nas três regiões mostrando o impacto do fechamento das linhas de crédito para financiamento imobiliário para a classe média e a elevação dos juros, sendo a Região de Botafogo a mais ativa, seguida pela de Copacabana e Lagoa.
A evolução dos valores de RA4, RA5 e RA6 no mesmo período – últimos 15 anos é apresentada abaixo:
Evolução de valores 3 4 5 6 7 8 9 10 11 M ilh ar es R $ (2 00 5) RA4 3.877,87 3.835,51 3.571,54 4.491,25 3.761,18 4.256,78 4.295,04 3.630,66 4.303,52 4.266,28 4.342,67 RA5 4.630,70 4.275,31 3.855,80 4.742,60 3.988,24 3.999,86 4.063,75 4.050,29 4.542,81 4.468,74 4.795,86 RA6 7.055,11 7.336,94 7.050,37 8.700,91 8.272,95 8.382,06 8.299,73 6.940,42 9.141,14 9.066,82 9.835,48 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Dados fornecidos pela Prefeitura
O período pós Plano Real mostra que as 3 regiões tiveram uma performance de preços relativamente independentes – diferente da evolução do volume de vendas. A região de Copacabana (RA 5) mostra estabilidade durante os dez anos. A região de Botafogo (RA 4) não é profundamente afetada pela boa performance do bairro de Botafogo. A região da Lagoa (RA 6), por outro lado, mostra uma profunda instabilidade, talvez o resultado do empobrecimento da classe média no período.
A região da Tijuca18 apresentou um movimento de verticalização durante os anos 70, tendo a sua densidade predial reduzida. Passou a ter 2,24 unidades/prédio e 455 prédios/km2 na década de 1970 para 3,69 unidades/prédio e 388 prédios/km2. É importante ressaltar que a região teve a sua ocupação estabilizada antes do movimento de mudança do uso do solo (verticalização), isto é, a parcela de residências unifamiliares é significativo, o que gera uma barreira a novas construções. Como foi colocado anteriormente, um dos fatores da escolha de um imóvel é a proximidade do trabalho – a participação da região no sub-mercado de imóveis comerciais chegou a 5% do total de transações no Rio de Janeiro no final da década de 90.
A região de Vila Isabel19 é caracterizada pela ocupação extensiva – com casas térreas e sobrados – até a metade da década de 70, com a introdução de novas construções. A região sofreu um crescimento da verticalização de 43%20 (passando de 1,74 domicílios/prédio em 1970 para 2,49 domicílios/prédio em 1980) e de aumento da densidade predial (passando de 1.686 prédios/km2 em 1970 para 1.850 prédios/km2), mas ainda com pouca verticalização e alta densidade quando comparada com a região da Tijuca. O percentual do total de novos habite-se para região, passando de 5% em 1975 para 11% em 1981, mostra que ela foi uma das grandes beneficiárias da elitização do movimento da região da Lagoa, quando os negócios com apartamentos na região crescem acima da média. Esta atração pode ser observada nas curvas de transações imobiliárias das duas regiões – a redução da Lagoa correspondeu ao crescimento de Vila Isabel.
19 Composta pelos bairros do Andaraí, Grajaú, Maracanã e Vila Isabel.
O próximo gráfico mostra a evolução dos outros bairros desta AP, que fazem parte das RA8 (RA da Tijuca) e RA9 (RA de Vila Isabel).
Evolução de vendas 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 q u a n ti d ad e d e g u ia s Tijuca 1.660 1.862 1.591 2.081 2.395 2.564 3.056 2.736 2.667 2.688 2.602 2.682 2.404 2.518 2.665 Andaraí 374 437 332 465 513 563 724 543 495 518 460 477 415 438 560 Grajaú 452 474 432 471 551 643 685 573 633 598 612 641 581 551 585 Maracanã 355 369 292 371 715 493 545 456 480 442 425 411 371 361 431 Vila Isabel 924 1.162 872 887 1.148 1.150 1.310 1.090 1.082 1.044 1.028 1.123 946 986 1.071 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Dados fornecidos pela Prefeitura
Analisando o calor do mercado nos últimos 15 anos das duas Regiões Administrativas, notamos que 5 bairros representaram sempre mais de 95% das guias emitidas, sendo que 4 bairros tiveram uma evolução similar (Andaraí, Grajaú, Maracanã e Vila Isabel). Tijuca mostrou um vigor excepcional passando de 1.591 guias emitidas em 1993 para 3.056 guias em 1997, e estabilizando-se em um patamar muito acima dos vizinhos, que podemos explicar pelo aumento de renda do Plano Real. É interessante ressaltar que o impacto do Plano Real pode ser observado nas regiões acima, mas como menos intensidade. A retração do crédito imobiliário para a classe média no início dos anos 2000 foi sentida na Tijuca e Andaraí, porém com rápida recuperação.
A evolução dos valores destas duas RAs estão refletidas abaixo: Evolução de valores 1,80 2,30 2,80 3,30 3,80 4,30 M ilh ar es R $ (2 00 5) RA8 3.312,68 3.208,46 3.423,61 3.998,44 3.299,91 2.995,74 2.802,39 2.452,96 2.685,38 2.589,71 2.700,51 RA9 2.389,10 2.412,06 2.359,92 2.765,63 2.399,53 2.383,36 2.164,38 1.875,23 2.105,37 1.922,22 1.979,72 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
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A crise da segurança pode ser uma explicação para a desvalorização das regiões da Tijuca e Vila Isabel, mesmo com o aumento impressionante do volume de vendas do bairro da Tijuca – poderíamos supor que o valor atingiu um teto que levou os adquirentes a outras área, pressionando os seus preços para baixo. É interessante observar que os valores das duas regiões variaram juntas nos últimos anos.
AP3
Área de Planejamento 3 (Regiões de Ramos, Penha, Méier, Irajá, Madureira, Ilha do Governador e Anchieta) podem ter a sua evolução de 1968 até 1984 divididas em dois grupos:
- Áreas consolidadas: As regiões de Ramos21, Penha22, Madureira23 e Anchieta24 tem o volume de vendas residencial mostrado abaixo:
21 Composta pelos bairros de Bonsucesso, Olaria e Ramos. 22 Composta pelos bairros Brás de Pina, Penha e Penha Circular.
23 Composta pelos bairros de Bento Ribeiro, Campinho, Cascadura, Cavalcante, Engenheiro Leal, Honório Gurgel, Madureira, Marechal Hermes, Oswaldo Cruz, Quintino Bocaiuva, Rocha Miranda, Turiaçu e Vaz Lobo.
Evolução de vendas 3 4 4 5 5 6 M ilh ar es qu an ti da de d e gu ia s Áreas consol. 3.321 5.087 4.380 3.424 3.111 3.671 5.246 3.952 4.302 4.056 3.801 4.111 3.585 3.365 4.010 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
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A participação de casas dentro das transações gerais nestas regiões foi constante durante estes anos, com a participação baixa de novas unidades – exceto nos momentos onde ouve a ação do Estado (CEHAB-RJ). As regiões são marcadas pelo uso extensivo do solo, apesar da elevação dos indicadores de densidade predial e verticalização.
A região de Anchieta é marcada pela construção não legalizada – o número de habite-se na década de 70 correspondeu a 10% do acréscimo de domicílios particulares no período – o que afeta esta análise, baseada em dados oficiais ou formais (ITBI, licenças de obras, dados de lançamentos da ADEMI)
Podemos observar que os anos 90 forma marcados por uma instabilidade do volume de vendas de apartamentos, que tendeu a estabilização, com tendência de queda, em torno de 4.000 guias emitidas. É interessante ressaltar a alta taxa de informalidade que existe nestas regiões, não havendo a emissão de guias de ITBI.
- Áreas em processo de mudança no padrão de ocupação: As regiões do Méier25, Irajá26 e Ilha do Governador27 foram beneficiadas pela sofisticação passada na região da Lagoa.
A região da Ilha do Governador já teve o volume de transações aumentada com o desenvolvimento da região da Lagoa (após a região de Copacabana), passando de 2% das transações em 1971 para 5% do total em 1976. Este crescimento foi muito caracterizado pela introdução de novas unidades, em um padrão diferente da Lagoa. O mercado explorado foi de empreendimentos menores (até 4 pavimentos) para a classe média. O número de habite-se teve um aumento significativo em meados da década de 70, mostrando a entrada de novos incorporadores neste mercado. A redução de transações na década seguinte – passou de 4% do total para 3% - nos leva a pensar que barreiras (como a limitação do gabarito) levaram o capital a outras áreas.
A região do Méier sofreu um processo de verticalização nos anos 70 e 80. No início dos anos setenta 80% das licenças de obra eram para prédios de até 4 andares, no início da década seguinte 70% eram para prédio de mais de 5 andares, sendo que em 1981 24% das licenças foram para prédios acima de 10 andares. A densidade predial, entretanto, manteve-se estável , nos levando a pensar que houve uma substituição por unidades maiores, com a utilização mais intensiva do solo.
A alteração do padrão de ocupação da região do Irajá foi similar ao Méier (intensificação do uso do solo), porém de uma forma mais gradual. Ele começou a ser alterado no final da década de 70 com o aumento de licenças para edificações multifamiliares, sendo 50% para prédios de 3 e 4 andares e 35% para prédios acima de 5 andares na fase de transição. A importância desta região no desenvolvimento da cidade pode ser observado no seu volume de transações de apartamentos, quando comparado ao total – superior a média da cidade em meados da década de 70. Praticamente dobrando o seu peso relativo de 1970 (6%) para 1995 (9%), sendo equivalente a Lagoa.
Os gráficos abaixo mostram a evolução das vendas e de valores de AP3.
25 Composta pelos bairros de Abolição, Água Santa, Cachambi, Consolação, Encantado, Engenho de Dentro, Engenho Novo, Jacaré, Lins de Vasconcelos, Méier, Piedade, Pilares, Riachuelo, Rocha, Sampaio Correia, São Francisco Xavier e Todos os Santos.
26 Composta pelos bairros de Colégio, Irajá, Vicente de Carvalho, Vila da Penha, Vila Kosmos e Vista Alegre.
27 Composta pelos bairros de Bancários, Cacuia, Cidade Universitária, Cocotá, Freguesia (Ilha), Galeão, Jardim Carioca, Jardim Guanabara, Moneró, Pitangueiras, Portuguesa, Praia da Bandeira, Ribeira, Tauá e Zumbi.
Evolução de vendas 9 10 11 12 13 14 15 16 17 M ilh ar es qu an ti da de d e gu ia s AP3 10.421 13.778 11.567 9.976 10.305 11.321 15.828 12.977 13.217 12.528 11.877 12.994 11.942 10.900 13.188 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Dados fornecidos pela Prefeitura
Evolução de valores 1,00 1,10 1,20 1,30 1,40 1,50 1,60 1,70 1,80 M ilh ar es R $ (2 00 5) AP3 1.381,78 1.365,61 1.490,21 1.738,94 1.412,50 1.401,56 1.313,31 1.123,56 1.167,41 1.288,39 1.310,06 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
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É interessante observar o pouco impacto que o Plano Real teve na AP3, com um aumento pouco significativo das vendas em 1995 e 1996, após um esfriamento nos 3 anos anteriores. O pico de vendas de 1997 não levou as vendas para um crescimento, continuando no resto da década e no início de 2000 sem movimentos significativos.
O impacto da crise do final do 1º governo FHC foi muito mais sentida nas regiões menos nobres da cidade (AP3 abaixo por exemplo, mas que pode ser observado nas regiões da Tijuca e Vila Isabel também). O período do governo Lula mostra uma recuperação de valores, mas ainda sem recuperar os valores atualizado de meados da década passada.
AP4
A outra alternativa da expansão imobiliária, após a Lagoa, foi a Zona Oeste – regiões da Barra da Tijuca28 e Jacarepaguá29, além da Zona Norte (Região do Méier, por exemplo, como foi visto antes). A Barra da Tijuca introduziu um novo tipo de produto no mercado imobiliário, os grandes condomínios horizontais e verticais30 (prédios e / ou casas) com maior infra-estrutura (segurança, lazer, amplos espaços não edificados). O Plano Diretor da região e o desejo de diferenciação influenciaram no sentido desta opção. Esta novidade não gerou somente uma barreira à entrada dos pequenos incorporadores, mas também uma diferenciação do que estava sendo oferecido na Lagoa. Esta região optou pelo caminho da elitização, tal como a Lagoa.