METODOLOGIA DA PESQUISA

No intuito de alcançar os objetivos traçados, a primeira fase da presente pesquisa foi iniciada com um levantamento do acervo bibliográfico acerca da área objeto de estudo, a fim de conhecer melhor sua história e poder traçar uma linha de raciocínio que permitisse compreender como o bairro de Mãe Luiza, inserido em meio a áreas nobres, que apresentam um mercado imobiliário pautado na comercialização formal de imóveis, consegue desenvolver uma dinâmica imobiliária baseada no mercado informal.

Foi realizado também um levantamento cartográfico junto à Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo (SEMURB) de plantas ou mapas que pudessem servir de base para a realização de um mapeamento de uso e ocupação do solo, o qual teve como objetivo principal servir como subsídio para a compreensão do por que determinadas áreas do bairro são mais valorizadas que outras. Foi disponibilizada, pelo Departamento de Gestão do Sistema de Informações Geográficas (DGSIG), desta secretaria, a planta setorial da Companhia de Águas e Esgotos do Rio Grande do Norte (CAERN) – anexo, já que é um documento onde os dados são atualizados constantemente devido à necessidade de implantação de novos medidores de consumo de água na cidade. Esta planta permitiu a localização dos lotes e imóveis existentes em Mãe Luiza e o mapeamento dos diversos usos do solo, como a localização de praças, postos de saúde, escolas, ruas que são atendidas pelos serviços de transporte público e coleta de resíduos sólidos domiciliares, comércios em geral (mercadinhos, farmácias, padarias etc.), igrejas, áreas de lazer (como campo de futebol, quadras, praia), centros comunitários, associações, casas de assistência social, etc.

Na segunda fase da pesquisa foram realizadas entrevistas por questionário, com questões abertas e fechadas junto a uma amostra representativa dos moradores do bairro. Foi definido, para esta pesquisa, trabalhar com os setores censitários de Mãe Luiza, construídos pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), por entender que se trata de uma metodologia aplicada por um renomado órgão federal, que há muito é utilizada e que pode possibilitar o desenvolvimento de estudos futuros, de caráter comparativo, na mesma área. Os setores censitários de Mãe Luiza são 13, os quais possuem uma numeração própria, dada pelo IBGE e que por ser muito extensa, optou-se por identificá-los pela última casa decimal de cada numeração. Assim os setores censitários do bairro foram identificados do número 36 ao 48 (Mapa 2.3).

Mapa 2.3 – Localização dos Setores Censitários do bairro de Mãe Luiza. Fonte: Elaborado a partir dos Setores Censitários do IBGE.

Assim, através de cálculos estatísticos foi definida uma amostragem de 290 domicílios, com margem de erro de 5%. Essa amostra foi dividida por estrato, que configura os setores censitários do bairro de Mãe Luiza. De posse desse número, foi realizado um sorteio das residências onde iriam ser aplicados os questionários, caracterizando assim uma amostragem aleatória. O sorteio foi feito utilizando-se a planta setorial da CAERN, cujos imóveis foram numerados, de acordo com cada setor. O uso desta planta facilitou bastante o trabalho, pois cada setor tinha o número exato de domicílios que iriam ser visitados (Tabela 2.5). Além disso, a

vantagem da amostra aleatória é que o pesquisador fica à vontade para visitar outro imóvel, caso o que foi sorteado estivesse fechado, por exemplo.

Tabela 2.5 - Amostra de domicílios por setor censitário de Mãe Luiza

Setores Censitários Amostra por Setor

36 18 37 25 38 21 39 21 40 20 41 25 42 24 43 20 44 7 45 30 46 30 47 24 48 25 Total 290

Os questionários, com 37 perguntas, sendo destas três abertas e 34 fechadas, foram divididos em três partes: Perfil socioeconômico do morador de Mãe Luiza; Características da habitação e Percepção do morador acerca do bairro (Apêndice). Estes foram aplicados no período entre janeiro e março de 2010 e foram entrevistados os proprietários e inquilinos das residências sorteadas. Esta extensão de período deve-se a certas dificuldades que se apresentaram durante a pesquisa, como a irregularidade do terreno onde o bairro está inserido (são muitas ruas acidentadas, becos, vielas e escadarias que dificultam o acesso); a estação climática – como era verão, muitas vezes o sol forte não permitia que a aplicação dos questionários se estendesse além das 10 - 11 horas do dia. Aliado a isso foi observado que não era proveitoso o trabalho no horário vespertino, pois os moradores do bairro possuem o hábito de fazer a sesta após o almoço. As vezes em que se tentou aplicar os questionários no período da tarde, boa parte das residências encontrava-se fechada.

Outro empecilho importante de ressaltar foram as constantes vistorias da polícia no bairro. Algumas vezes os policiais solicitaram que a equipe de pesquisadores se retirasse do local onde estavam aplicando os questionários, pois ali seria alvo de diligências em busca de apreensão de drogas e traficantes e ficaria

perigoso permanecer na localidade. Isso ocorria em plena luz do dia. Dessa forma, a equipe só retornava ao local dias depois, quando a situação parecia estar normalizada. As investidas policiais se davam principalmente nos locais considerados mais perigosos do bairro. Como Mãe Luiza possui muitas ruas de difícil acesso, quem comercializa drogas acaba procurando estes locais para se esconder e ficar mais “protegido” da polícia.

Paralelamente à aplicação dos questionários foi sendo realizado o levantamento de uso e ocupação do solo do bairro. Para este levantamento foi utilizada a planta setorial da CAERN e, à medida que se ia visitando as ruas, anotava-se na planta o tipo de uso que existia ali. Foram levantados principalmente os usos residencial, comercial e de serviços, assim como a localização de postos de saúde, escolas, ruas que são atendidas pelos serviços de transporte público e coleta de resíduos sólidos domiciliares, igrejas, delegacias, centros comunitários, áreas de lazer, associações e casas de assistência social.

A aplicação dos questionários teve como foco a obtenção de informações que possibilitasse traçar o perfil socioeconômico dos moradores de Mãe Luiza, conhecer as características edilícias dos imóveis, identificar os tipos de transações imobiliárias que se dão, de forma mais evidente, e os agentes imobiliários que atuam em Mãe Luiza. Bem como, entender ou pelo menos conhecer os motivos pelos quais as pessoas moram ou escolheram morar em Mãe Luiza e identificar os principais problemas do bairro.

A terceira fase da pesquisa constituiu-se da tabulação dos dados, realizada na planilha do Excel 2007; da elaboração das tabelas e gráficos e da elaboração do mapa de uso e ocupação do solo de Mãe Luiza, a fim de utilizá-los como subsídios de análise dos dados e resultados obtidos na pesquisa de campo. Deste modo, de posse de tais informações e instrumentos, foi possível ter uma dimensão de como se processa a dinâmica imobiliária local, a qual será apresentada no capítulo seguinte. Cabe ressaltar que a produção do texto da dissertação permeou todas as fases da pesquisa.

3 A DINÂMICA IMOBILIÁRIA EM MÃE LUIZA

Este capítulo tem por objetivo principal analisar, a partir da leitura dos dados obtidos, o perfil da dinâmica imobiliária no bairro de Mãe Luiza. Para tanto, faz-se necessária a apresentação desses dados. Iniciaremos traçando o perfil socioeconômico da amostra, depois apresentaremos os dados referentes às característica edilícias e fundiárias dos imóveis, para, por fim, analisarmos os dados referentes à percepção do morador acerca do bairro.