Natureza jurídica da compra e venda a retro:

(1) Condição resolutiva potestativa [Pedro Romano Martinez].

(2) Simples direito de resolução pelo vendedor, sem eficácia retroativa [Menezes Leitão].

(3) Propriedade temporária, revogável ou resolúvel por força de um direito potestativo conferido ao vendedor.

(4) Não existem razões para nos distanciarmos da qualificação do art. 927º CC. Corresponde a um contrato atributivo de um direito de resolução a exercer pelo vendedor e dotado de eficácia retroativa (art. 432º e ss. CC) – PEDRO ALBURQUERQUE.

2.7. VENDA A PRESTAÇÕES (art. 934º e ss. CC)

Exemplo de caso prático: vamos admitir que A e B celebravam um contrato de CV de uma coleção de selos, pelo preço de 800 mil euros. Como B não tinha dinheiro para pagar imediatamente esse valor, ficou convencionado que o preço seria pago ao longo de 8 meses em prestações iguais de 100 mil euros cada uma. Ficou também convencionado que os selos seriam imediatamente entregues ao comprador B. Aquilo que se verifica, porém, é que logo no momento de pagamento da segunda prestação, B não paga. A, pretende saber:

Se pode exigir a resolução e recuperar os selos; se atentando ao facto de o comprador não ter pago a segunda prestação, se pode exigir o pagamento de todas as prestações ainda devidas; pretende também saber se a resposta seria a mesma se A tivesse reservado para si a propriedade; se a resposta seria a mesma no caso de não ter havido entrega dos selos.

A CV a prestações vem regulada no art.º 934º e ss. do CC. Trata-se de uma modalidade típica da CV, porém a expressão venda a prestações não retrata com rigor esta modalidade, porque aquilo que está em jogo é apenas uma prestação. Aquilo que sucede é que a prestação única pode ser fracionada no tempo, mas falamos sempre de uma só divida e de uma só prestação. Corresponde a uma CV com uma prestação dividida em parcelas dessa mesma prestação.

Por força do art.º 781º, se uma obrigação puder ser liquidada em duas ou mais parcelas, a não realização de uma delas importa o vencimento de todas. Contudo existem regras especiais que fogem a este regime geral: art.º 886º CC, 934º CC e 935º CC.

Art.º 886º CC – aplica-se a todos os casos de não pagamento do preço pelo comprador, derrogando o regime do art.º 801º CC que consagra a condição resolutiva tácita. Estabelece que transmitida a propriedade, e feita a sua entrega, o vendedor não pode, via da regra, resolver o contrato por falta de pagamento.

Art.º 934º CC – afasta-se da solução do art.º 781º. Este preceito diz que, especificamente para os casos de falta do pagamento de uma das prestações em contratos de CV, que a falta de pagamento de uma das parcelas da prestação nem sempre importa o vencimento antecipado das demais parcelas. Se olharmos para este artigo, veremos que ele parece consagrar as seguintes situações:

▪ Vendida a coisa a prestações com reserva de propriedade e feita a sua entrega ao comprador a omissão de uma prestação de igual ou valor superior a uma oitava parte do preço ou de duas ou mais prestações, independentemente do seu valor, confere ao vendedor o direito de resolver o contrato; (Compreende-se a exigência. Se houver transferência da propriedade deixa de ser possível, em qualquer caso, a resolução do contrato por falta de pagamento do preço – 886º).

Se falhar um dos pressupostos da primeira parte do 934º resolve-se pelo 886º

▪ Em qualquer dos casos, com ou sem reserva, a falta de pagamento de uma prestação de montante inferior a um oitavo do preço não implica a perda do beneficio do prazo. Legislador reporta-se ao regime do art.º 781º. Faltando algum pressuposto da segunda parte do 934º resolve-se pelo 781º. 808º

▪ É de referir a circunstância de na expressão preço estarem compreendidas todas as quantias a pagar pelo comprador ao vendedor como consequência da alienação que foi realizada, mesmo se se tratar apenas de despesas, juros ou outras importâncias;

▪ A circunstancia de apesar de este artigo parecer mostrar-se absolutamente categórico no sentido de a limitação, da resolução pelo vendedor ou da perda do beneficio do prazo concedido ao adquirente, depender sempre da entrega da coisa, não obstante isto, a resolução não pode ser aceite, na medida em que o desapossamento do comprador poderia para ele trazer consequências penosas e vexatórias; Neste caso, o art.º 934 fazer depender da entrega da coisa a solução não pode ser acriticamente aceite, porque a distinção do regime consoante a coisa tenha sido ou não entregue parece mostrar-se pouco razoável quando em jogo esteja o vencimento antecipado.

▪ Tem-se discutido se verificados os pressupostos da aplicação do art. º781º CC, se se está perante um verdadeiro caso de vencimento antecipado ou ao invés perante uma situação de exigibilidade antecipada. A posição preferível é no sentido do segundo termo da alternativa, porque de outro modo poder-se-ia chegar a resultados desrazoáveis na perspetiva do credor. Este artigo consagra uma simples situação de exigibilidade antecipada – o mesmo se deve entender face ao art.º 934º CC. Faltando o comprador a uma prestação superior a um oitavo do preço, ou a duas prestações, o vendedor pode interpelá-lo, exigindo o pagamento das prestações vincendas, a partir deste momento, o comprador ficará em mora, podendo esta transformar-se em incumprimento definitivo nos termos do art.º 808º.

Conclusão: o vendedor pode exigir o pagamento das prestações vicentes ou pode escolher não o fazer.

O art.º 934 refere-se apenas à falta de pagamento, sem dizer mais nada. Deve entender-se que a expressão tem, normativamente, dois sentidos:

▪ Tratando-se do exercício do direito de resolução, se o vendedor quiser resolver o contrato porque faltou uma prestação igual a um oitavo, ou duas ou mais, qualquer que seja o seu valor, tem que se estar numa situação de incumprimento definitivo e, portanto, a falta de pagamento, nesse caso, significa incumprimento definitivo;

▪ Mas, tratando-se de simples exigibilidade antecipada, a falta de pagamento já deve abranger também a mora - neste caso, a falta de pagamento do preço significa mora ou incumprimento definitivo.

Estando perante um incumprimento parcial, quando alguém não cumpre uma prestação correspondente a um oitavo ou duas ou mais prestações, qualquer que seja o seu valor, não cumpre uma parte do acordado, logo há incumprimento parcial, cuja regra, de acordo com o art.º 802º/2 CC, é que o incumprimento parcial só leva à possibilidade de resolução se o incumprimento for grave, isto porque o incumprimento parcial incidental não justifica a possibilidade de resolução.

Portanto, perante um incumprimento parcial, tem-se perguntado se a falta de um prestação correspondente a um oitavo do preço ou duas ou mais prestações é por si só grave ou se é necessário que haja primeiro um incumprimento que corresponda a estes factos (uma só prestação correspondente a um oitavo do preço ou duas ou mais prestações) e que, além da verificação destes factos, que seriam condição “sine qua non” do exercício dos direitos por parte do vendedor, que depois ainda teriam de passar pelo crivo adicional da gravidade. Há então duas teses possíveis:

▪ Basta um incumprimento correspondente a um oitavo do preço ou duas ou mais prestações, e isto, só por si é grave à luz do próprio regime da compra e venda de bens alheios - é a valoração que resulta do art.º 934 e 935º CC;

▪ Ou entender que se trata de uma condição mínima, mas não é condição “sine qua non”, suficiente. Depois disto se verificar, ainda teríamos de ver se é grave ou não. Pode haver situações em que um oitavo do preço não seja grave ou duas ou mais prestações não seja grave.

O regente entende ser estranho como é que num caso o não pagamento de uma prestação correspondente a um oitavo do preço, ou de duas ou mais prestações é grave e noutros casos não, tendo que ser objeto de uma valoração concreta, inclinando-se para a solução que passa por considerar que isto é suficiente - verificados os pressupostos podem haver resolução.

Em todo o caso, poder-se-á dizer que esta solução tem levado a mais discussão do que merece: na prática, esta é uma falsa questão - se alguém não cumpre uma prestação correspondente a um oitavo do preço ou duas ou mais prestações e vem dizer que não é grave, pelo que não pode haver resolução, o vendedor pode exigir o pagamento. Se o comprador pagar a situação está resolvida, se não pagar o incumprimento parcial passa a total e deixa de se por o problema de saber se é grave ou não e passa a poder haver resolução imediatamente. Portanto, esta é uma falsa questão: muito embora o regente considere a melhor solução a de considerar que esses factos mencionados, não são requisitos mínimos, mas requisitos bastantes para a resolução, ainda assim, mesmo que não fossem bastantes, mas mínimos e tivéssemos que aplicar o art.º 802/2 CC, a verdade é que está tudo nas mãos do credor.

A exigência de um oitavo do preço ou de duas ou mais prestações acumuladas corresponde sempre a um incumprimento grave, para efeitos do art.º 802/2?

1. Numa perspetiva diz-se que a chave da resolução desta questão está na relação entre o art.º 934º e os artigos 801º/2 e 802º.

Da conjugação destes dois preceitos resulta que, na eventualidade de o comprador faltar ao pagamento de uma só prestação não superior a uma oitava parte do preço, o vendedor não tem o direito de resolver o contrato. Caso o comprador falte ao pagamento de uma prestação que exceda a oitava parte do preço ou duas ou mais prestações acumuladas, deixa de funcionar a restrição do art.º 934º, passando a aplicar-se os artigos 801º/1 e 802º, devendo averiguar-se se o cumprimento assume, ou não, para efeitos do 802º/2 importância suficiente. (Se exceder 1/8, ou seja, não se aplicar o 934º, então afastar-nos-emos deste regime excecional a vamos à regra geral – 801º e 817º)

2. Regente – na falta de pagamento de uma prestação que exceda o oitava parte do preço ou duas ou mais prestações acumuladas, o credor tem o direito de exigir antecipadamente o valor de todas as prestações( 781º e 934º), se quiser resolver o contrato fixa um prazo para o comprador pagar a totalidade da divida. Se este não cumprir não fica sujeito à regra do art.º 802º/2.

Pode a regra do art.º 934º ser afastada na eventualidade de as partes terem convencionado? Debate-se a natureza supletiva ou imperativa do art.934º, atento ao facto de na parte final do preceito se estatuir, de forma ambígua, ser a regra é definida aplicável sem embargo de convenção em sentido oposto. Esta expressão coloca dúvidas em saber se ela afasta a regra do art.934º ou se esta norma e a regra aí presente vale mesmo na eventualidade de as partes terem acordado afastá-la

Defendem a imperatividade do art.º 934º ( MC/PL/PRM/ML e Regente) – o art.º 934º tem um sentido restrito do regime geral e procura defender o comprador contra o vendedor dos perigos e seduções da venda a prestações.

O 934º CC é imperativo de mínimo – “sem embargo” = ainda que haja estipulação em contrário aplica-se isto – a lei permite é que as partes convencionem um regime de maior tutela (e nunca de menos – ex: o contrato nunca podia ser resolvido a não ser que não fosse pago metade do preço). Há sempre uma tutela mais forte do comprador.

PA - a expressão final do texto legal tem o sentido de “não obstante convenção em contrário”, “ainda que haja” ou “mesmo que haja convenção em contrário”.

O artigo 20º do DL 133/2009 derroga o artigo 934º do CC ao estabelecer um regime especial para a hipótese de não cumprimento do contrato de crédito por parte do consumidor, sendo que este artigo é mais exigente face ao disposto no CC, exigindo uma

gravidade maior de incumprimento. Assim, segundo este artigo, para o credor invocar a perda do benefício do prazo ou a resolução do contrato, seria necessário que se verificassem cumulativamente dois requisitos:

a) a falta de pagamento de duas prestações sucessivas que excedam 1/10 do montante total do crédito;

b) ter o credor, sem sucesso, concedido ao consumidor um prazo suplementar mínimo de 15 dias para proceder ao pagamento das prestações em atraso (há preocupação com a informação – há um imperativo mínimo de tempo).

Vendida a coisa, a falta de pagamento de uma das prestações pode facultar ao vendedor a possibilidade de resolver o contrato, nos termos do art.º 886º, mesmo sendo o art.º 934º imperativo?

Como não há reserva de propriedade, mesmo perante a entrega da coisa, consideram nada obstar a que os contraentes no acordo negocial para a hipótese de o comprador faltar ao pagamento de qualquer prestação, ainda que de valor igual a uma oitava parte do preço (Nuno pinto oliveira).

➔ PRM – Manifesta-se contra por considerar que, sendo o art.º 934º imperativo, não parece poder ser ajustada uma compra e venda sem reserva de propriedade, mas com entrega da coisa, com cláusula de resolução para a hipótese de falta de pagamento pelo comprador.

➔ Regente - não faz sentido não aplicar a limitação do art.º 934º aos casos de ausência de reserva de propriedade. Pode, porém, convocar-se por analogia a regra nele contida para resolver os casos de resolução de compra e venda a prestações sem reserva de propriedade?

PA considera também não fazer sentido a nao aplicacao da limitação do art.934º às situações de ausência de reserva de propriedade. Por o art.934º ser uma norma excecional, surgindo como limitação e com caráter restritivo face aos arts.801º, 802º e 886º, seria impossível haver analogia para sujeitar a resolução da venda a prestações, sem reserva de propriedade, às limitações do art.934º - isto por força do art.11º que nos diz que as normas excepcionais nao permitem aplicaçao analogica. No entanto, PA ultrapassar este impedimento ao informar que as razões de excepcionalidade não erguem um impedimento à aplicaçao analogica do art.934º à resoluaço do contrato de CV a prestações sem reserva de propriedade. Nesta hipótese, a analogia ou a identidade de valoração funda-se, devido à sua semelhança, na exigência de justiça de tratar igualmente as situações iguais, pelo que nessas situaçoes, nao so nao se vê motivo para rejeitar a analogia como também se impõe por via de um princípio ínsito na própria lei.

Na situação em apreço, o art.934º limita o direito de resolução do vendedor a prestações, se existir reserva de propriedade, no confronto com o determinado pelos arts.801º, 802º e 886º. Isto é - não obstante o vendedor reservar para si a propriedade ou titularidade da coisa, ele está impedido de pôr termo ao contrato, resolvendo-o. Não pode, pois, nessa medida, fazer valer a propriedade por ele mantida, a não ser se assiir a um icumprnto de uma prestaçao de valor superior a um ⅛ do preço ou duas ou mais prestações de qualquer valor.

Mas se o vendedor, dotado de propriedade de um bem, não pode resolver o contrato, por força do art.934º, a não ser perante as situações de incumprimento qualificadas por este preceito, então, a aceitação da possibilidade de o alienante, já desprovido de propriedade (ou seja, não houve reserva de propriedade), proceder à resolução do contrato em razão de falhas de menor relevância (falta de pagamento de uma prestação inferior a 1/8) envolveria uma profunda contradição valorativa.

Na verdade, se tal ocorresse, estaria em melhor situação para resolver o contrato e reaver o objeto vendido quem já não é proprietário do que quem reservou para si a propriedade justamente de forma a poder reaver o bem vendido na hipótese de não cumprimento.

Assim, o sentido do art.934º, para PA, é o de estipular que “vendida uma coisa a prestações, mesmo se com reserva de propriedade, e feita a sua entrega…”.

Como conclusão, PA concordo com a opinião de PRM, mas com fundamentação diversa, no sentido da inadmissibilidade da convenção de uma cláusula de resolução na CV a prestações, com entrega da coisa, mas sem reserva de propriedade, para a hipótese de se nao assisti a um incumrpmento de uma prestaçao superior à ⅛ parte do preço ou à falta de dias prestações independente do seu valor.

Cláusula Penal:

Art.º 935º CC – diz-nos que a indemnização estabelecida em cláusula penal por o comprador não cumprir não pode ultrapassar metade do preço, salva a faculdade de as partes estipularem a ressarcibilidade de todo o prejuízo sofrido. O nº 2 diz que a indemnização fixada pelas partes será reduzida a metade do preço quando tenha sido estipulada em montante superior ou quando as prestações pagas superem este valor e se tenham convencionado a não restituição delas. Todavia havendo prejuízo excedente e não tendo sido estipulada a sua ressarcibilidade será ressarcido até ao limite convencionado pelas partes. O que temos aqui é um regime especifico para a clausula penal na hipótese de o comprador não cumprir no âmbito da CV a prestações – não pode ultrapassar metade do preço salva a faculdade de as partes estipularem a ressarcibilidade de todo o prejuízo. Colocam-se um conjunto de dificuldades que vamos procurar resolver:

A circunstância de saber se a limitação constante do art. 935º CC se aplica a qualquer situação de incumprimento ou apenas tem lugar nos quais o vendedor resolve o contrato? O problema que se debate é o de saber se esta limitação se aplica a situações de mora e de incumprimento definitivo nos quais o vendedor resolve o contrato.

▪ A favor da ideia de que este artigo apenas limita a clausula penal que seja aposta num contrato de CV a prestações na eventualidade de se resolver o contrato pronunciou-se o prof. Lobo Xavier – invoca duas ordens de ideia: vem recordar o facto de estarmos num âmbito de obrigações pecuniárias – não cumprimento da obrigação a cargo do comprador de pagar o preço. Para estas o art. 806º CC, preceitua corresponder a indemnização da situação de mora aos juros devidos.

Se é certo dizer esta norma respeito a mora, ela valeria também para o incumprimento definitivo. A posição do prof. LX seria a de que a indemnização correspondente aos juros devidos teria natureza imperativo, ela diria respeito ás situações de mora e também ás situações de incumprimento definitivo. O prof. Invoca também a circunstância do art. 935º/2 CC quando se olha para ele e se vê qual é o seu regime, mostra pelo seu contexto como ao invés daquilo que é colocada pela epigrafe, quer pelo nº do mesmo artigo, é apenas a indemnização em caso de resolução do contrato. O que devemos pensar desta posição? O prof. regente julga que a posição não é de acolher, desde logo devido ao facto de ao invés do por ele sustentado, a norma do art. 806º CC, não é imperativa, e de facto trata-se de uma norma supletiva – as partes podem fixar um juro moratório diferente do legal = podem ficar uma indemnização diferente daquela que parece resultar do art. 806º. De facto, o art. 935º/2 tem algumas soluções que dizem respeito apenas a hipóteses de resolução, mas por si só essa circunstância se mostra insuficiente;

▪ O prof. Pedro Romano Martinez acolhe uma construção semelhante a defendida por Lobo Xavier, no sentido de que a aplicação do art. 935º CC só se justificaria perante a resolução do contrato porquanto relativamente ao dano positivo estaria em jogo a aplicação do art. 806º CC. No entanto levanta duas salvaguardas: desde logo, vem dizer que o dano positivo pode nalguns casos não ficar ressarcido pelos juros de mora como sucede havendo danos morais; acresce serem os juros de mora suscetíveis de excederem metade do preço, nesse caso voltaria a ter sentido convocar o art. 935º CC ao dano positivo. O prof. Regente diria, no entanto, que a posição não é de acolher. Ambos entendem que o art. 806º CC tem natureza imperativa – contudo resulta deste próprio preceito que não é assim – pode ser afastado por disposição das partes (de acordo com os art. 810º e ss. CC);

▪ Pires de Lima e Antunes Varela proponham a aplicação do art. 935º tanto na hipótese de o vendedor pedir a resolução do contrato, como nas situações em que ele exige o cumprimento.

▪ O Prof. Regente distingue os vários tipos de clausulas compensatórias consoante tenham natureza indemnizatória, compulsória ou penal strictu sensu. Se a clausula compensatória tiver natureza compulsória, o vendedor pode pedir o preço e o pagamento da cláusula terá que respeitar os limites do art. 935º CC; tratando de uma cláusula penal indemnizatória ou penal strictu sensu, já poderia parecer o raciocínio de Nuno Pinto de Oliveira pertinente – não faria sentido aplicar o art. 935º CC aos casos nos quais o vendedor optasse pela manutenção do contrato e pelo funcionamento da clausula penal porquanto ficaria sem a coisa e receberia apenas metade do preço por força do art. 935º CC.

Importante: o regime do art.935º só vale para a cláusula penal destinada a acautelar falhas do comprador. As falhas do vendedor ficarão sujeitas aos arts.810º e ss.

2.8. LOCAÇÃO-VENDA (art. 936º CC)

A celebra com B um contrato de locação relativo ao bem x, por força do qual deveria pagar uma renda durante 15 anos, findos os quais a coisa passa para a titularidade de B (locatário). Ao fim de 14 anos, B deixa de pagar as rendas. O que acontecerá?

No documento Contrato de Compra e Venda (art.º 874º CC) (páginas 37-43)