O CONTRATO RELATIVO ÀS NORMAS GERAIS E COMPLEMENTARES

É um complemento do contrato de locação a ser firmado também entre o empreendedor e o lojista, “que disciplinarão igualmente todas as locações de um mesmo empreendimento, no tocante ao uso das lojas e funcionamento do empreendimento como um todo.” (KARPAT, 1993, p. 29).

No prosseguir do tema, referente à constituição e obrigatoriedade desse contrato complementar, este mesmo autor descreve seu processamento da seguinte forma:

Primeiramente o empreendedor vai a um Tabelionato e formaliza através de uma Escritura Pública, de cunho declaratório, as disposições todas que regerão seu empreendimento, declarando desde já seus deveres e os dos lojistas, juntamente com todas as obrigações. Esta é uma escritura declaratória, cujos efeitos alcançarão apenas o declarante e os lojistas que no futuro vierem a integrar o empreendimento. O segundo passo é trazer esta escritura pública ao conhecimento do interessado. Isso se processa, na prática, de maneira muito simples e fácil. (KARPAT, 1993, p. 29). Ocorre que um comerciante que tenha interesse em participar do shopping center, no momento que lhe for apresentado o contrato de locação, serão apresentadas também as normas gerais complementares que dizem respeito à funcionalidade do empreendimento, que será firmada pelo locatário, provando que está ciente das condições, o que o tornará obrigado a respeitar o disposto nas normas gerais. Cabe ressaltar que esse documento muitas vezes é utilizado como Convenção de Condomínio ou Regulamento Interno do empreendimento. (KARPAT, 1993, p. 25-31).

Outro ponto de crucial importância é que há doutrinadores que criticam a aplicação dessas normas gerais complementares, afirmando serem uma afronta à autonomia da vontade. Sob esse enfoque, o doutrinar Mamede (2000, p. 114-115) leciona que:

Porém, a maioria esmagadora dos regimentos internos (tenham o nome que for,

como, por exemplo, normas gerais regedoras de locações em shopping center) revela um defeito gravíssimo: não respeitam a autonomia da vontade, atribuindo poderes extremados para os responsáveis pelo shopping center, em prejuízo dos lojistas. Assim, chamam para si o vício da ilegalidade, pois não é lícito pretender criar unilateralmente obrigações para terceiros, protegidos juridicamente pelos princípios da liberdade de contratar (de fazer, para além daquilo que a lei obriga, apenas aquilo a que se comprometam, livremente, a fazer), elementar para a validade do Direito Privado.

Nesse sentido, uma das partes deteria plenos poderes para definir as regras de convivência, o que aos entendimentos do Direito não é correto, pois fere os princípios da livre manifestação da vontade assim como da liberdade de pactuar. (MAMEDE, 2000, p. 115-116).

Não obstante, em geral quem defende que tal instrumento vai de encontro a preceitos legais, impedindo o locatário de expor sua vontade, defende que “as cláusulas são de tal ordem leoninas, que sufocam o locatário e não lhes assegura qualquer discordância. Ou se adere ou se está fora. O prato já está pronto, sem direito a reclamação dos ingredientes e do tempero.” (CERVEIRA FILHO, 2008, p. 17).

Dissertando sobre a matéria, o doutrinador Requião (apud AZEVEDO, 1991, p. 31), preleciona que:

[...] essas normas gerais nada mais são do que desdobramentos do contrato de locação, que é, no caso, um instrumento lacônico, de poucas cláusulas, naturalmente contendo as essenciais. Com instrumento principal de locação, integrando-o, essas normas gerais compõem um contrato bilateral e sinalagmático entre o empreendedor e comerciante. Mas como o contrato de locação e suas “Normas Gerais” constituem um contrato-tipo, um contrato-standard, igual para todas as partes, com suas cláusulas e condições impressas, a não ser aquelas que identificam e qualificam o personalismo do contrato, alguns juristas nele têm visto um contrato de adesão. Porém, como o lojista tem a opção de realizar ou não a locação com o empreendedor, inexiste assim o contrato inevitável de adesão. Ocorre que grande quantidade de contratos iguais são impressos por conveniência prática das partes, o qual é denominado de contrato-tipo, “todavia, o contrato de adesão distingue-se do contrato-tipo.” (AZEVEDO, 1991, p. 33).

Nessa linha de raciocínio, o doutrinador Karpat (1993, p. 61) entende que:

Não vejo ainda neste tipo de documento um Contrato de Adesão, como muitos juristas o consideram. Observo muito mais, um documento que apenas tem o objetivo de levar ao conhecimento do interessado algumas informações sobre normas de funcionamento e demais, que este terá de obedecer, disposições estas no entanto que já estão previstas e regulamentadas em Lei Maior. Não é um contrato sem alternativa imposto ao lojista, mas regras obrigatoriamente a serem obedecidas, já previstas, sem as quais, ou boa observância das mesmas, o empreendimento não terá condições de funcionar. O empreendedor, portanto, é obrigado a compor ele mesmo uma série de normas, obedecidos os preceitos legais vigentes, objetivando o bom funcionamento de seu negócio como um todo. Diante desta visão, entendo, naufraga a tese do contrato de adesão.

Portanto, o referido documento apenas irá determinar a forma de funcionamento da atividade negocial dentro do shopping center. Lembrando que esse documento ficará sujeito, “além das regras de direito comum, às ditadas pela Lei Condominial.” (KARPAT, 1993, p. 61).

Cabe ressaltar o entendimento deste mesmo doutrinador em afirmar que:

Aplicam-se também além de toda as regras oriundas do direito comum, às Normas Gerais Complementares de Contrato de Locação, as disposições contidas na Lei 8.078, de setembro de 1990, o chamado Código de Defesa do Consumidor. O art. 51 da aqui citada Lei, inclui a proibição das cláusulas consideradas abusivas em qualquer tipo de contrato. (KARPAT, 1993, p. 30).

Portanto, visto que o contrato das Normas Gerais Complementares não é regulamentado em Lei Específica e sim regulamentado por analogias e por Leis que contenham maior afinidade jurídica. Logo, diante da falta de regulamentação especial para esse contrato, esse “vácuo legal” é preenchido pelo Código de Defesa do Consumidor. (KARPAT, 1993, p. 95-99).